Bancile nu vand bunurile executate pentru ca tin la pret. Peste un an vor vinde la valori care acum li se par ridicol de mici

Cu toate ca par sa se fi decis sa faca marele pas spre executarea silita a datornicilor, bancile nu vand mai nimic, iar pe site-urile proprii putem vedea istorice de licitatii care se reiau lunar din octombrie-noiembrie 2009, pentru ca niciun cumparator nu se arata interesat. Acestea, desi finantatorii ofera imobilele la preturi cu circa 25% mai mici decat valoarea evaluarii.

„Organizam licitatii si in fiecare luna pana la finele anului daca trebuie, dar sub acest pret nu coboram, pentru ca am scazut deja 25%”, a spus un executor al unei banci locale, care are in portofoliu un teren in Bucuresti, pe care incearca sa il vanda din decembrie 2009.

De ce nu se vinde nimic? Pentru ca preturile sunt inca foarte mari pentru puterea de cumparare a romanilor. Ele vor ramane astfel cat timp valorificarea executarilor silite nu va deveni o prioritate pentru banci, deci cata vreme ele nu se vor confrunta cu o problema de lichiditate, spun specialistii.

Daca bancile nu dau semnalul pentru coborarea preturilor, inseamna ca inca nu au o problema de cash flow, a declarat pentru DailyBusiness.ro Adrian Mitroi, secretar general al asociatiei analistilor financiari CFA Romania.

„Numai in Romania exista conceptul de piata blocata, pentru ca in majoritatea pietelor mature, atunci cand o piata nu mai functioneaza este clar ca directia pe care trebuie sa o urmeze este una singura: preturile trebuie sa se duca in jos”, comenteaza el.

La randul sau, Matei Paun, seful bancii de investitii BAC Investment Bank, spune ca nu a vazut inca nicio miscare majora in privinta vanzarii de bunuri executate. „Nu se hotarasc sa valorifice nici imobile de mici dimensiuni, darmite proiecte de mare valoare. In felul acesta nu se poate debloca nici piata imobiliara si nici economia”, a declarat Paun.

Atunci de ce grabesc bancile executarile silite? Mitroi crede ca motivul este foarte simplu : pur si simplu si-au dat seama ca nu mai exista cale de intoarcere pentru anumiti clienti, care nu pot sau nu mai vor sa plateasca ratele.

Cat va mai trebui sa asteptam ca sa se ajunga la deblocarea pietei? Probabil ca, in circa 6 luni, preturile care acum li se par incredibil de mici, desi ar putea vinde apartamentele la aceste valori, li se vor parea rezonabile, iar in 12 luni foarte rezonabile, crede Adrian Mitroi.

Cat ar trebui sa coboare pretul imobilelor ca piata sa se deblocheze? Preturile trebuie calculate in functie de randamentele pe care imobilele le pot aduce investitorilor, intr-un singur ciclu economic, care se poate intinde pana la zece ani, asa incat sa fie interesante, spune Adrian Mitroi.

Daca un apartament de doua camere poate fi inchiriat in Capitala cu 300 de euro, atunci casa poate genera anual un venit de 3600 de euro si in 10 ani de 36.000 de euro. In 10 ani investitorul se asteapta ca investitia sa sa fie amortizata.

Totodata, investitorul care a cumparat apartamentul trebuie sa beneficieze de un randament de cel putin 10% ca investitia sa i se para rentabila, deci circa 3.000 – 4.000 de euro in 10 ani.

Prin urmare, pretul apartamentului de 2 camere din Bucuresti ar trebui sa fie egal cu diferenta dintre venitul pe care acesta il genereaza in 10 ani si randamentul investitorului. Valoarea apartamentului ar trebuie sa fie deci de circa 32.000 de euro, fata de 60.000 de euro cat este in prezent.

Bancile care isi promoveaza intens ofertele de bunuri executate sunt Banca Comerciala Romana, care a scos la licitatie circa 280 de bunuri, si de BRD SocGen, care executa peste 300.