Pentru a reincepe creditarea imobiliara, casele trebuie sa se mai ieftineasca cu 25%

O recesiune trebuie sa isi demonstreze eficienta, in sensul ca preturile trebuie sa piarda cea mai mare parte din aportul speculei si sa ajunga aproape de puterea de cumparare a clientilor, este de parere Adrian Mitroi, secretar general al asociatiei analistilor financiari CFA Romania.

„Preturile se pare ca nu s-au ajustat suficient, iar pentru ca sa ajunga aproape de puterea de cumparare a romanilor este nevoie de corectii suplimentare”, este de parere analistul CFA.

La randul sau, Lucian Croitoru, consilier al lui Mugur Isarescu, guvernatorul bancii centrale, declara recent ca piata romaneasca a reactionat intr-un mod atipic la criza, inflatia fiind inca destul de puternica, desi in mod normal pretul majoritatii produselor ar fi trebuit sa scada.

In opinia consilierului BNR, evolutia inflatiei demonstreaza ca majoritatea companiilor nu au facut ajustarile necesare, in sensul ca nu au redus personalul, salariile, si nu au renegociat contractele cu furnizorii asa incat preturile la care isi ofera produsele pe piata sa fie sustenabile.

Ce ar insemna insa ca preturile locuintelor sa atinga un nivel apropiat de puterea de cumparare a romanilor, un nivel care sa satisfaca si bancherii, deoarece nu ar mai exista riscul ca debitorii sa intre in incapacitate de plata?

In primul rand, inseamna ca romanii sa si le poata permite, adica sa reprezinte un nivel rezonabil din veniturile acestora, iar rata sa nu afecteze major fondurile de care ar fi nevoie pentru asigurarea celorlalte nevoi. Adrian Mitroi crede ca rata la un credit imobiliar ar trebui sa fie aproximativ 30% din veniturile lunare.

Potrivit reprezentantilor bancii Unicredit Tiriac, rata ar putea fi de 45% din salariu, dar dupa ce au fost scazute din venituri costurile necesare traiului. Astfel, real, procentul scade tot catre 30%-35%.

De altfel, de la inceputul anului, s-a observat in randul institutiilor de credit tendinta de a scadea mult gradul mare de indatorare pe care il acceptau in cazul unui client cu venituri medii, de la 50-60% inainte de criza, pana la 30- 40%. Doar la creditele Prima Casa, garantate de stat, nivelul a urcat pana la 50%.

Astfel, pentru un venit per familie egal cu doua salarii medii, deci circa 650 de euro, o rata lunara ar trebui sa fie de maxim 220 de euro (35% din total). Cat ar trebui sa coste o casa, astfel incat creditele sa fie acordate fara ca banca sau clientul sa aiba emotii in privinta capacitatii de rambursare? La o rata lunara de 220 de euro, creditorul ar achita anual circa 2.500 de euro bancii, iar in 30 de ani (perioada maxima de creditare in cazul celor mai multe dintre banci – n.r.), suma ar ajunge la 80.000 de euro. Luand in calcul marjele obisnuite de profit ale bancilor (care incaseaza in total dublul sumei imprumutate), rezulta ca un pret sustenabil al locuintei, la care bancile ar fi deci confortabile sa reia creditarile, ar fi de 40.000 de euro.

Potrivit indicilor imobiliari publicati de agentiile de profil de la noi, pretul mediu pe metru patrat era aproximativ 1.222 de euro in decembrie, ceea ce inseamna ca pretul unui apartament de 50 de metri, de 2 camere, este de aproximativ 60.000 de euro. Pentru ca o familie cu venituri medii sa si-l poata permite, costul apartamentului ar trebui sa fie insa cu cel putin 25-30% mai mic.

Totodata, crede Adrian Mitroi, in urma crizei, valoarea economica a bunului finantat ar trebui sa fie data si de cash-ul pe care aceasta il poate produce, respectiv, in cazul casei, prin chirie.

In prezent, chiria ce poate fi obtinuta pentu un apartament cu doua camere in Bucuresti este de 250 de euro, ceea ce inseamna 3.000 de euro anual. Daca imprumutul va fi achitat in 20 de ani, atunci valoarea totala a creditului imobiliar, care de regula este dubla in raport cu pretul casei, este de 60.000 de euro, ceea ce inseamna ca locuinta ar trebui sa coste nu mai mult de 30.000 de euro.

Astfel, un pret rezonabil pentru o locuinta de doua camere ar trebui sa fie intre 30.000 de euro si 40.000 de euro.

Un exemplu de piata matura in care preturile la case au fost reduse de criza la un nivel sustenabil este cel al SUA.

Potrivit indexului caselor din SUA, in luna decembrie, pretul mediu al unei locuinte era de 220.000 de dolari, pe coasta de vest, de 235.000 de dolari, in zona de nord-est a SUA, de 146.000 de dolari in zona central vestica, iar in sud de 151.000 de dolari.

Suma poate fi lejer acoperita de nivelul salarial al americanilor. In 2008, venitul mediu in SUA era de circa 3.500 de dolari, ceea ce inseamna ca o familie formata din doua persoane castiga in medie 7.000 de dolari pe luna. O rata reprezentand o treime din venit (in SUA, gradul de indatorare este de 28-36%) inseamna 2.300 de dolari, iar in 30 de ani clientul ar trebui sa achite 828.000 de dolari. Suma ce poate fi suportata prin rate de americani este deci de cateva ori mai mare decat pretul mediu al locuintelor din oricare zona din SUA. Comparativ cu o familie de romani cu venituri medii, una de americani ar putea achita de-a lungul a 30 de ani circa doua case cu valori medii sau poate chiar mai mult, luand in calcul ca dobanzile creditelor oferite in SUA sunt substantial mai mici decat la noi.