2011 va fi cel mai slab an de la inceputul crizei pe piata dezvoltarilor de locuinte. Afla de ce

Noi investitii pentru piata rezidentiala nu sunt anuntate, iar 2011 se prefigureaza ca unul dintre cei mai slabi ani in acest domeniu. Motivul? In 2010 inca se mai construiau „bucati” de proiecte anuntate inainte ca criza sa puna stapanire pe piata, iar in 2011 acest lucru nu mai este valabil.

Pe piata din Capitala singurul proiect „nou” de locuinte este de fapt reconversia camerelor de hotel din Rin Grand in apartamente, iar pe piata din provincie exista doar posibilitatea ca spaniolii de la Volumetric sa inceapa constructia in Pitesti, daca va obtine finantare.

Analistii imobiliari spun ca pe piata sunt mai multi dezvoltatori care asteapta sa lanseze proiecte noi, dar care deocamdata doar tatoneaza piata si nu au realizat niciun demers concret in acest sens.

Principalul motiv al scaderii masive la capitolul „proiecte noi” este faptul ca o mare parte dintre proiectele aflate „in carti” in urma cu 2-3 ani si care incepusera deja sa gaseasca clienti se aflau doar pe hartie. Cu alte cuvinte, se vindeau apartamente care inca nu fusesera construite, iar intre timp criza a „maturat” de pe piata foarte multe proiecte.

Putinele investitii noi existente acum in zona rezidentiala au cateva linii definitorii comune: majoritatea au suprafete mici si sunt dezvoltate de investitori anonimi, la preturi mult sub media pietei de altadata.

In plus, daca in perioada de boom investitiile rezidentiale in zona de Nord erau la ordinea zilei, in ultimii ani cartiere periferice, cum ar fi Berceni, au atras putinele dezvoltari din domeniu.

„As investi in imobiliare din nou daca bancile ar acorda finantari”, spune Pavel Vescu, care a dezvoltat un mic proiect rezidential in Chitila.

Investitorul a incercat sa schimbe cele 6 apartamente din cadrul micului proiect pe un teren ultracentral, dar nimeni nu s-a aratat interesat, asa ca pana la urma a inchiriat locuintele.

Daca Vescu nu mai investeste pentru moment din lipsa de finantare, alte persoane fizice cu ceva lichiditati au putut profita de actuala perioada economica pentru a construi ieftin.

Astfel, Bucurestiul, orasul proiectelor imobiliare gandite cu sute sau mii de apartamente care presupuneau investitii de sute de milioane de euro, a devenit o piata profitabila pentru micii afaceristi.

Probabil cel mai important proiect rezidential nou lansat in Capitala in ultimii doi ani se afla in cartierul Berceni si este format din mai multe blocuri, compuse exclusiv din garsoniere.

Investitorii vor sa construiasca 500 de garsoniere in 6 proiecte. Primul proiect este deja gata si aproape toate cele 60 de unitati locative s-au vandut. Pretul de start la vanzare se cifreaza la 25.000 euro, cu circa 10% sub media pietei.

Dezvoltatorii mici au ales terenuri in zone mai putin selecte, dar cu infrastructura buna si au profitat de costurile reduse de constructie. In plus, au adus pe piata un produs de nisa, blocuri compuse exclusiv din garsoniere, un tip de locuinte pe care tinerii il cauta, datorita pretului de vanzare mai mic.

Acest model de afaceri pare sa fi fost unul castigator in ultimii doi ani, el fiind urmat si de unii dezvoltatori mai mari, cei care au putut sa isi modifice configuratia unitatilor. Astfel, Conarg a modificat prima faza a proiectului Quadra 2, de langa Politehnica, si a transformat majoritatea locuintelor in garsoniere, targetand studentii.

Daca se va mentine apetitul romanilor pentru suprafete mici, ramane de vazut, in contextul in care apartamentele cu suprafate mai mari ajung sa fie scoase la vanzare si la jumatate de pret comparativ cu 2008, ceea ce ar putea sa mai echilibreze cererea in perioada urmatoare.

Revenind la tipurile de investitii care marcheaza piata rezidentiala in anii crizei, semnele arata un 2011 extrem de slab in ceea ce priveste volumul de constructii. Toti marii dezvoltatori au anuntat ca nu vor demara proiecte noi si ca vor construi doar faze ulterioare ale unor proiecte deja incepute. Mai mult, Adama, unul dintre cei mai importanti jucatori de pe segmentul rezidential, a anuntat ca nu va demara constructia urmatoarelor faze ale proiectelor din provincie, ci va trece la aceasta etapa doar pentru cele din Capitala. Unul dintre motive este volumul mult mai slab de vanzari din provincie.

Un alt semn care nu creioneaza un an bun pentru investitiile in rezidential: schimbarea de strategie a spaniolilor de la Volumetric, singurul dezvoltator important care a construit in plina criza un proiect rezidential, din fonduri proprii. Pe urmatoarele nu le va demara decat daca va obtine finantare bancara, ceea ce pune sub semnul intrebarii momentul inceperii constructiei.

Volumetric nu a mizat pe suprafete reduse, ci pe amplasarea proiectelor, alegand zone centrale sau semicentrale cu infrastructura buna, caracteristice care lipseau in cazul multora din proiectele rezidentiale care dateaza dinaintea crizei.