Austriecii si britanicii, in topul achizitiilor de portofoliu imobiliar in Bucuresti

Investitorii din aceste tari au fost activi inca din stadiile incipiente ale pietei romanesti de investitii (2003-2004), achizitionand proprietati in toate sectoarele domeniului imobiliar.

Piata investitiilor institutionale a atras aproximativ 750 milioane euro in 2007. Pe piata spatiilor de birouri s-au inregistrat tranzactii de investitii in valoare de 531 milioane euro, sectorul industrial situandu-se pe locul 2, cu 19% din volumul total al tranzactiilor, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Atisreal.

Segmentul hotelurilor a inregistrat o activitate mai crescuta, comparativ cu anii precedenti. In 2007, tranzactiile de investitii au totalizat pe acest segment 61 milioane euro.

Anul trecut nu au fost inregistrate tranzactii de investitii cu spatii comerciale in Bucuresti.

Spre deosebire de tranzactiile cu spatii de birouri, care au fost incheiate exclusiv in Capitala, investitiile implicand centre comerciale au fost realizate numai in orasele din provincie, totalizand aproximativ 747 milioane euro.

Atractivitatea pietei de investitii a scazut spre sfarsitul lui 2007

Aderarea la Uniunea Europeana si perspectivele economice optimiste, coroborate cu evolutia ascendenta a pietei imobiliare, precum si indicatorii favorabili referitori la riscul de tara, constituie principalii factori ce au condus la cresterea atractivitatii pietei locale de investitii in prima jumatate a lui 2007, au declarat specialistii Atisreal.

Insa, ca urmare a instabilitatii de pe pietele financiare internationale si in special datorita ingrijorarii crescute legate de piata creditelor, in trimestrul 4 al anului trecut s-a inregistrat o scadere a activitatii de investitii in Bucuresti, au adaugat consultantii Atisreal.

Cresterea constanta a cererii pe acest segment a fost sustinuta de aportul important de capital al fondurilor de investitii si companiilor ce gestioneaza proprietati imobiliare. Acestea au in vedere Romania in scopul diversificarii portofoliului imobiliar si a riscului la nivel regional. Cu toate ca piata investitiilor se afla in plin proces de maturizare, dezvoltarea acesteia continua sa fie limitata de lipsa proprietatilor de calitate, insuficiente pentru acoperirea cererii tot mai mari.

Primele doua companii, in privinta volumului investiilor in 2007, au fost Immoeast si Ixis Corporate & Investment Bank.

Immoeast si-a extins portofoliul de proprietati detinute in Bucuresti prin achizitionarea proiectului S Park (spatii de birouri) si a unei companii de dezvoltare in domeniul industrial, in timp ce in orasele de provincie interesul companiei a fost concentrat pe segmentul spatiilor comerciale.

Fondul francez de investitii Ixis a intrat pe piata locala prin achizitionarea cladirii America House, pentru valoarea record de 120 milioane euro.

Aceste doua fonduri de investitii au incheiat tranzactii reprezentand 45% din totalul volumului de investitii inregistrat in 2007. Alte tranzactii semnificative au fost incheiate de DEGI (111 milioane euro), Fabian (95 milioane euro) si Teesland IOG (70 milioane euro).

Ca urmare a scaderii rapide a randamentelor, pe piata locala s-au creat noi tendinte. Au aparut noi fonduri de investitii cu risc scazut, in timp ce altele au profitat de scaderea randamentelor si au vandut investitiile initiale.

Fondurile cu risc scazut Ixis si DEGI au intrat pe piata romaneasca dupa volume de investitii totalizand 120 milioane euro, respectiv 111 milioane euro. DEGI a achizitionat portofoliul local al companiei Charlemagne Capital, constand in 3 cladiri de birouri cu suprafete insumand 35.000 mp.

Tendinta pe piata: proiectele sunt achizitionate inainte de finalizare

Lipsa proprietatilor de calitate si numarul mare de tranzactii de pre-inchiriere pe diferite segmente ale pietei imobiliare determina investitorii sa achizitioneze proprietati in faza de proiect sau aflate in constructie, in special pe segmentul birourilor.

S-a inregistrat o tendinta clara de achizitionare a cladirilor inainte de finalizarea lucrarilor de constructie, in defavoarea proprietatilor deja construite, deoarece investitorii urmaresc sa isi asigure randamente cat mai bune si sa obtina controlul asupra proiectului.

Astfel de achizitii au totalizat aproximativ 252 milioane euro, incluzand proiecte precum Cubic Centre dezvoltat de Fabian Capital Ltd, tranzactionat pentru aproximativ 60 milioane euro.

Datorita lipsei proprietatilor generatoare de venit, a gradului mare de lichiditate a fondurilor internationale de investitii, dar si a cererii crescute de spatii pe anumite segmente ale pietei, unii investitori au devenit interesati in dezvoltarea de proiecte prin initierea unor parteneriate cu dezvoltatori locali sau internationali si co-finantarea de proiecte viitoare.

De exemplu, Teesland IOG a achizitionat Parcul Industrial A1 de la Cefin Real Estate, iar Immoeast a achizitionat Logistic Contractor,o companie de dezvoltare industriala.

Segmentul birourilor ramane cel mai atractiv, desi randamentele scad

In Bucuresti, segmentul spatiilor de birouri a ramas cel mai activ in ceea ce priveste tranzactiile de investitii in 2007, cu un aport total de capital de 531 milioane euro, suma reprezentand o crestere cu 39% comparativ cu aceeasi perioada a lui 2006.

In ciuda scaderii randamentelor, segmentul birourilor a cunoscut o dezvoltare continua, stimulata de evolutia generala a pietei (numar mare de tranzactii de pre-inchiriere, grad ridicat de ocupare, nivel stabil al chiriilor, previziuni optimiste in privinta extinderii companiilor prestatoare de servicii) si de lipsa proprietatilor de calitate pe celelalte segmente ale pietei.

Piata birourilor de clasa B a devenit si ea atractiva pentru investitori, acestia indreptandu-si atentia si catre cladiri de birouri de dimensiuni mai mici, situate in cele mai cautate zone ale orasului si care ofera randamente mai mari in comparatie cu spatiile de calitate (7,5-8%).

In Bucuresti, randamentele tranzactiilor de investitii in birouri de clasa A cunosc o tendinta descrescatoare ca urmare a lipsei de cladiri de calitate si a cererii aflate in continua crestere.

Pentru spatiile de calitate randamentele au scazut de la 7-7,5% in semestrul 2 2006 pana la aproximativ 6% la sfarsitul semestrului 1 2007, desi tranzactia cu cladirea America House a fost incheiata cu un randament mai scazut (aproximativ 5.6%).

Preturile de vanzare au crescut usor, cu pana la 15%, comparativ cu semestrul 2 din 2006 si se situeaza in prezent intre 2.800-3.000 euro/mp.

Pe piata locala a spatiilor industriale, activitatea de investitii a inregistrat un ritm foarte lent incepand cu anul 2003, cu numai cateva tranzactii incheiate in ultimii 3 ani. Numai aproximativ 200 milioane euro au fost investiti in acest sector, din 2005 pana in prezent. 72% din aceasta suma a fost investita chiar in 2007.

Una dintre cele mai mari tranzactii incheiate pana acum a fost achizitionarea Parcului Industrial A1 de catre fondul britanic Teesland IOG pentru 70 milioane euro.

Randamentele pentru tranzactiile de investitii in sectorul industrial au coborat usor in primul semestru al acestui an, desi scaderea pare a fi mai lenta decat pe celelalte segmente ale pietei datorita numarului redus de tranzactii. In prezent, nivelul acestora este de 8-8,5%, in functie de tipul proiectului.

In 2007, activitatea de investitii in sectorul hotelurilor a fost mai intensa comparativ cu anii precedenti, inregistrandu-se un volum total al investitiilor de aproximativ 61 milioane euro. Grupul Africa Israel Hotels a achizitionat unitati de 4 stele pentru aproximativ 30 milioane euro, iar BNB Victoria Tower a vandut hotelul de 4 stele, afiliat lantului Golden Tulip Group, companiei Atlas Estates, pentru aproximativ 12 milioane euro.

Sectorul rezidential a atras cele mai putine fonduri de investitii

In timp ce fondurile institutionale de investitii sunt interesate de spatii comerciale, fondurile private au in vedere si proprietati rezidentiale destinate persoanelor cu venituri medii si ridicate.

Sectorul rezidential a atras doar aproximativ 15 milioane euro din partea fondurilor institutionale de investitii, ca urmare a numarului redus de proiecte de calitate disponibile pe piata.

Dezvoltatorii nu doresc sa vanda proiectele rezidentiale unui cumparator unic, preferand sa vanda clientilor individuali sau investitorilor particulari pentru a obtine profituri cat mai mari.

Datorita conditiilor favorabile de pe piata (grad ridicat de ocupare, cerere crescuta din partea chiriasilor, nivel stabil al chiriilor) si numarului mare de proiecte propuse spre livrare in toate sectoarele pietei, numarul si valoarea tranzactiilor de investitii se vor mentine la niveluri ridicate, in special pe segmentul birourilor.

Piata locala de investitii este mai putin afectata de criza din Statele Unite, Romania fiind inca perceputa ca piata atractiva.

Totusi, institutiile finantatoare sunt mai prudente in acordarea de finantari pentru proiecte si tranzactii imobiliare. In contextul instabilitatii pietelor financiare internationale, in 2008 fondurile de investitii vor deveni mai precaute in privinta achizitionarii de proprietati cu preturi mari, dar vor cauta in continuare solutii alternative cu randamente mai ridicate.

Desi lipsa unei evidente a tranzactiilor face in continuare dificila stabilirea exacta a preturilor, este evident ca nivelul randamentelor pentru birourile de calitate tinde spre cel inregistrat in a doua jumatate a anului 2006 (7-7,25%).