Cat de blocata este piata imobiliara: „Probabil 90% din proiectele rezidentiale nu vand nimic”

Majoritatea proiectelor aflate pe piata nu pot vinde locuinte din cauza preturilor mari.

„Sunt foarte multe proiecte care nu vand, probabil 90% din total„, spune Valentin Ilie, directorul executiv al agentiei Coldwell Banker Romania.

„In primul rand, acesti dezvoltatori trebuie sa scada pretul, dar de multe ori este imposibil, avand in vedere creditele bancare mari care stau la baza investitiilor. Foarte putine din discutiile pe care le-am avut s-au concretizat”, afirma Valentin Ilie.
In opinia acestuia, in unele cazuri, ar fi necesare scaderi de preturi de pana la 20%, pentru a se adapta noilor conditii de piata si noilor valori de tranzactionare.

De cateva luni, proprietarii de blocuri goale incearca sa gaseasca solutii. Unii dintre ei spun ca sunt dispusi sa isi asume pierderi ca sa dezghete vanzarile, dar in cazul celor mai multi vorbele nu se transforma si in fapte.

Stocul de locuinte noi scoase la vanzare in 2010 in Capitala se situeaza in jurul a 10.000 de unitati, majoritatea finalizate sau in stadii avansate de constructie. Acestora li se adauga cel putin alte cateva mii in principalele orase din provincie. Dintre acestea, doar 20-25% au fost vandute, potrivit estimarilor analistilor, care au spus in nenumarate randuri ca apartamentele preferate de clienti au fost cele cu preturi sub 90.000 de euro, care se incadreaza in pragul de TVA de 5%.

Orientarea clientilor spre preturile care se incadreaza sau se apropie de marjele din programul Prima Casa (60.000 euro pentru locuintele finalizate – n.r.) i-a lasat pe multi dezvoltatori, care au in piata locuinte de dimensiuni mari si preturi pe masura, cu blocurile nevandute. Cum bancile incep sa ii preseze, iar piata inca nu da semne de revigorare, o parte dintre acesti dezvoltatori au inceput sa se aseze la masa cu firmele imobiliare care inca intermediaza vanzarea de locuinte, pentru a gasi solutii.

Unul dintre dezvoltatorii imobiliari locali care sustine ca si-a asumat si pierderi pentru a vinde in perioada crizei este Ionut Negoita. Omul de afaceri a spus pentru DailyBusiness.ro ca au existat promotii la locuinte in care a vandut in pierdere, insa nuanteaza: „Au fost pierderi punctuale, dar semestrial sau anual am iesit intotdeauna pe plus, cu un profit foarte redus, dar totusi pe plus”.

„In afaceri trebuie sa stii sa pierzi ca sa stii ca castigi. Daca situatia o cere, atunci poate fi in avantajul tau sa vinzi in pierdere ca sa eviti un blocaj, care ar putea sa te coste mai mult”, mai comenteaza Negoita.

Pe de alta parte, reprezentantii dezvoltatorului imobiliar Adama spun ca nu au vandut niciodata in pierdere, dar ca bineinteles „marjele de profit nu mai sunt ce au fost”.

Intrebati daca ar vinde in pierdere in anumite circumstante, reprezentantii Adama au raspuns ca in opinia lor situatia actuala a pietei nu arata rau, din contra vanzarile merg destul de bine, iar preturile ar putea sa nu mai coboare in 2011.

Chiar daca asumarea unor pierderi poate sa nu fie cel mai mare rau, ci chiar un bine, pentru multi dezvoltatori pierderile nu au fost o optiune, iar pentru cei mai multi probabil nici nu vor fi in viitor, deoarece controlul asupra investitiilor il detin de fapt bancile finantatoare.

Pe piata sunt insa si dezvoltatori care incep sa fie dispusi sa isi asume pierderi pentru a face rost de bani in vederea investitiilor viitoare.

„Purtam discutii avansate cu multi dezvoltatori care au proiecte rezidentiale pentru a le restructura proiectele”, a spus Ion Catutoiu, directorul agentiei imobiliare de talie medie din punct de vedere al cifrei de afaceri RealTime, care a adaugat ca unii dintre ei sunt dispusi si sa isi asume pierderi din vanzare.

Totusi, restructurarea acestor proiecte nu presupune neaparat doar scaderi de pret, ci poate presupune si scoaterea la inchiriere a locuintelor, spune Catutoiu.

Chiar daca unii dezvoltatori intrati intr-un con de umbra incearca sa gaseasca solutii, cei mai multi raman la vechile obiceiuri, fiind presati de finantarile bancare mari si costurile de constructie uriase din perioada de „boom”.

Acest impas, alaturi de lipsa cererii, este si unul dintre motivele pentru care analistii imobiliari vad o crestere a numarului de falimente si insolvente de pe acest segment, fata de 2010. Anul trecut, pe piata bucuresteana au fost doua falimente importante in acest segment, proiectele Cortina Residence si Blue Tower fiind in aceasta situatie. Niciunul dintre cele doua proiecte nu a fost scos la vanzare pana in prezent.

Legat de cererea de apartamente si preturi, analistii nu vad mari schimbari in acest an, piata revenindu-si fata de primavara anului trecut, cand pentru cateva luni piata a fost blocata sub presiunea iminentelor masuri de austeritate.

Oferta de locuinte noi nu s-a diversificat mai deloc in ultimii doi ani, fiind lansate doar cateva proiecte noi si de cele mai multe ori dezvoltatorii fiind persoane fizice.

Cum a aratat modelul dezvoltarilor persoanelor fizice din 2010? Suprafete mici ale locuintelor si amplasarea in cartierele periferice ale Capitalei. Analistii imobiliari considera ca daca marii dezvoltatori vor mai incepe proiecte in acest an, vor urmari aceste criterii.

„Sunt cativa dezvoltatori care ar dori sa inceapa proiecte anul acesta, vor fi locuinte de dimensiuni mici amplasate in cartiere. Ramane insa de vazut daca planurile lor se vor concretiza in acest an”, spune Valentin Ilie.

Criza a blocat constructia catorva zeci de mii de unitati locative din Bucuresti, doar in cele mai mari proiecte blocate existand circa 30.000 de locuinte care au ramas doar pe hartie. Lucrarile de constructie au fost in scadere pe piata locala in 2010, iar jucatorii din piata se asteapta ca in 2011 sa fie si mai putine santiere in lucru.

Potrivit Institutului National de Statistica, in primele 11 luni din 2010 numarul de autorizatii de constructie pentru locuinte a scazut cu 13,4%, pana la 39.257.

De la inceputul anului trecut, preturile locuintelor noi au scazut cu aproximativ 15% fata de 2009, ajungand la o medie de 1.158 de euro pe metru patrat construit, potrivit datelor furnizate de agentia RealTime.

Dintre toate segmentele pietei imobiliare, luand in calcul raportul cerere-oferta, zona de rezidential a mers cel mai prost in 2010, spun specialistii. Segmentul de birouri si cel de terenuri s-au situat peste asteptari, in timp ce segmentul comercial si cel logistic au evoluat relativ similar cu evolutia din anul 2009.