Caterata: Urmatoarea ieftinire in imobiliarele din Bucuresti va fi la terenuri

Caterata, un parteneriat intre dezvoltatorul israelian New Horizon si fondul de investitii austriac Immoeast, a achizitionat terenuri de aproximativ 15 milioane euro in Romania, si planuieste sa investeasca pe piata locala 150-170 milioane euro.

DailyBusiness: Unul dintre motivele stagnarii tranzactiilor si incetinirii pietei este faptul ca nu mai sunt atat de multi investitori. Prezenta in trecut a unui mare numar de investitori avea numai parti bune?
Yigal Solomon: Intr-adevar, abia acum avem de-a face cu piata reala din Romania, pentru ca anul trecut erau foarte multi investitori, de peste tot din lume. Pentru dezvoltatori, vanzarile erau mai mari atunci, insa in piata, din cauza numarului mare de investitori, exista acum proiecte finalizate „fantoma”, in care locuiesc doar cateva persoane, iar restul locuintelor, achizitionate de investitori, sunt goale.

DB: In conditiile acestei „piete reale”, cum vedeti evolutia cerere-oferta in urmatorii 2-3 ani?
YS: Acum, cererea a scazut si sunt multe proiecte in constructie, cu un stoc mare de locuinte. Economia de piata reprezinta o balanta permanenta intre cerere si oferta, asa ca daca va exista un stoc mare de locuinte pe piata, dezvoltarile vor inceta si oferta va scadea, apoi va interveni o cerere pentru locuinte si din nou investitiile vor urca, asa ca va fi un ciclu. Intrebarea este cand vor aparea corectiile in acest ciclu.

DB: Credeti ca in Romania preturile sunt mari in imobiliare?
YS: Personal, consider ca preturile sunt putin prea mari pe piata, in special cele ale terenurilor, asa ca pe acest segment vad o scadere in urmatoarele luni. Daca acest lucru se va intampla, dezvoltatorii vor putea sa mai diminueze preturile locuintelor, in ciuda faptului ca terenurile nu reprezinta singurul factor care a scumpit locuintele, ci mai sunt si costurile de constructie.

DB: Orice piata are suisuri si coborasuri. Cand credeti ca va urca din nou piata imobiliara din Romania?
YS: Este normal sa existe si perioade mai proaste pe o piata, dar eu cred in domeniul imobiliar din Romania, in primul rand pentru ca este o tara mare, cu o economie in crestere. In al doilea rand, pe piata romaneasca nu poate exista o criza a creditelor ca in SUA, deoarece sistemul este altul.

DB: Care sunt diferentele cele mai importante?
YS: In SUA se platea 5% avans pentru o casa si pentru acei 5% iti puteai lua un credit, iar in ultima perioada, pe piata americana oricine putea contracta un credit pentru casa, chiar si cei care nu si-l puteau plati. Aceeasi situatie a fost si in alte tari, cum ar fi Lituania. In Romania se achita 25% avans si plata se face pe stadii de constructie. De la inceput, criteriile pentru contractarea unui credit pentru casa au fost mai rezonabile si acesta este motivul pentru care criza globala afecteaza mai putin piata locala.

DB: Sunt foarte putine proiecte destinate clasei medii pe piata. De ce anume depinde cresterea numarului acestora?
YS: Clasa medie este extrem de dependenta de credite, totul depinde de deciziile BNR privind conditiile de creditare. Acum, acestea vor fi mai stricte, ceea ce va scadea numarul oamenilor care pot contracta credite ipotecare, iar clasa medie va fi afectata. Pe de alta parte, clasa medie reprezinta cea mai mare parte a populatiei, iar bancile, ca sa castige bani, trebuie sa acorde imprumuturi, asa ca intr-un final conditiile de creditare vor fi mai flexibile, pentru ca exista o cerere mare pentru locuinte.

DB: Primul proiect lansat de Caterata este unul relativ mic, insa aveti in plan si ansambluri de 1.000 de locuinte. Care sunt avantajele si dezavantajele unui proiect mic, respectiv ale unui proiect mare?
YS: Din punctul de vedere al managementului dezvoltarii, este mai bine pentru dezvoltator sa construiasca proiecte mari, pentru ca atentia manageriala este aceeasi. Avantajele proiectelor mici este ca le poti deosebi mai usor de restul ofertei din piata, te poti concentra mai mult pe marketing si pe standardul calitativ. In plus, proiectele mici sunt mai putin riscante, cu aceeasi marja de profit. Insa si in cazul proiectelor mari se diminueaza riscurile, prin constructia in faze.

DB: Se observa o tendinta a dezvoltatorilor de a construi in afara orasului. Care este publicul tinta pentru aceste proiecte?
YS: Avem experienta in multe tari din lume si in general incet-incet, oamenii parasesc centrul orasului, mai ales familiile tinere, care vor pentru copiii lor zone mai linistite. Dar exista cerere si pentru locuinte in oras, deoarece exista oameni care au nevoie de nebunia orasului si nu vor sa conduca mai multe ore pe zi.

DB: In tarile dezvoltate, care este tendinta?
YS: Putem vedea exemplul suburbiilor din SUA, unde in jurul tuturor marilor orase sunt cartiere imense. Acest model a fost imprumutat, in Letonia sau alte orase europene se numesc cartiere pentru dormit, unde oamenii merg doar ca sa doarma. Cred ca vor fi mai multe proiecte in jurul Bucurestiului, nu doar ca urmare a cererii, ci si pentru ca preturile terenurilor sunt mai scazute.

DB: La inceput s-a mers pe constructia de case in afara orasului, acum sunt din ce in ce mai multe proiecte de apartamente. Caterata pe ce mizeaza?
YS: Exact asta studiem acum, pentru ca avem un teren pe marginea lacului Snagov si inca nu stim daca vom construi vile sau apartamente. Oamenii cauta apartamente, insa intrebarea este daca sunt pregatiti sa cumpere apartamente in afara orasului, sau daca ar prefera o vila aici.

DB: In Israel ce ati fi construit?
YS: Daca am fi fost in Israel nu as fi avut dubii, as fi construit apartamente, pentru ca oamenii nu vor sa plateasca o vila, dar doresc totusi sa locuiasca in afara orasului. In Romania, persista inca un semn de intrebare la acest capitol.