Ce proprietati adulmeca cumparatorii de proiecte imobiliare? In primul rand se iau dupa \”mirosul durerii\”

Restrangerea sau stoparea extinderii unor magazine, scaderea chiriilor si inchiderea de magazine i-a pus pe dezvoltatorii de centre comerciale intr-o situatie extrem de delicata, avand in vedere finantarile bancare foarte mari pe care le-au atras in perioada de boom economic. In unele cazuri situatia era atat de dramatica, incat proiectul, desi aproape finalizat, nu putea fi inaugurat pentru ca nu existau suficient de multi chiriasi.

„Retailul a fost foarte afectat atat din cauza investitiilor foarte mari implicate in dezvoltarea centrelor comerciale cat si ca urmare a restrangerii expansiunii diferitelor magazine. Acesta este motivul pentru care tranzactiile s-au realizat in primul rand in acest sector, pentru ca aici era „durerea” dezvoltatorilor si a bancilor (care au finantat proiectele si se vedeau in situatia de a nu-si putea recupera banii-n.r.). In general, tranzactiile s-au facut prin preluarea imprumutului si eventual prin plata unei sume modice aditionale”, a spus Radu Lucianu, managing director al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis.

Majoritatea tranzactiilor din prima jumatate a anului au fost efectuate intre partenerii din cadrul proiectelor respective. Un astfel de caz este vanzarea a 50% din mall-ul Atrium din Arad, catre Arcadom, constructorul proiectului, dar si preluarea integrala de catre fondul de investitii austriac Immofinanz a mall-urilor Polus Center Constanta, Euromall Galati si West Gate Craiova, de la dezvoltatorii cu care era deja in parteneriat sau cu care avea intelegeri cadru legate de o achizitie viitoare. Astfel, preluarile realizate de austrieci au insemnat mai degraba o reorganizare a propriei ograzi si nu releva o crestere a atractivitatii pietei locale pentru investitorii straini.

Practic, aceste tranzactii sunt inrudite cu conceptul de achizitii distressed (realizate cand vanzatorul este fortat de imprejurari sa vanda ieftin – n.r.), pentru ca vanzatorii au acceptat de cele mai multe ori preturi de cost sau foarte mici, comparativ cu valorile din anii precedenti. Cumparatorii au ajuns astfel sa detina partial sau integral, proiecte imobiliare pentru care in anii trecuti ar fi platit zeci de milioane euro, dezavantajul lor fiind, insa, faptul ca acestea sunt in prezent mult mai greu de valorificat, chiar si prin inchiriere.

De altfel, in ultimul an si jumatate, singurul fond de investitii activ pe piata locala a fost NEPI, care a cumparat European Retail Park Braila (la finalul anului trecut-n.r.) si zona de retail park din Iris Shopping Center Pitesti (inceputul lui 2010 – n.r.).

Tranzactiile noi de pe piata se lasa asteptate si pentru ca putinele fonduri de investitii care tatoneaza inca piata sunt extrem de prudente. „Exista cateva fonduri de investitii care sunt inca interesate de achizitii in Romania, dar acestea doresc randamente mari, de minim 10% pe an. Principalul risc pe care investitorii il estimeaza in Romania este scaderea pietei ocupationale (tendinta de scadere a chiriilor si de crestere a gradului de neocupare -n.r.)”, a spus Costel Florea, directorul departamentului de investitii al firmei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

Reprezentantul Cushman&Wakefield considera ca in urmatoarele 6 – 12 luni este posibil sa fie inregistrate tranzactii pe segmentul retail atat la nivelul Bucurestiului cat si pentru alte orase din tara si pe cel al spatiilor de birouri in Bucuresti. Florea a declarat ca pentru spatiile de birouri probabil vor predomina tranzactiile cu valori cuprinse intre 5 – 10 milioane euro.

In prezent, insa, pe piata de birouri exista inca diferente mari intre preturile solicitate de proprietari si cele oferite de potentialii cumparatori.

„Deocamdata pe segmentul de birouri, randamentele solicitate de investitori sunt mult mai mari decat cele la care dezvoltatorii sunt dispusi sa vanda si din acest motiv nu se realizeaza tranzactii”, mai spune Florea, care a adaugat ca diferentele intre pretul solicitat de dezvoltatori si cel la care investitorii ar fi dispusi sa cumpere sunt de 12 – 15%.

In general, interesul investitorilor pentru achizitiile imobiliare din Romania este la un nivel mult diminuat in prezent, fata de perioada 2005-2008, insa in prima jumatate a acestui an volumul tranzactiilor a inregistrat o usoara crestere.

Potrivit celor mai recente studii de piata facute publice de companiile de consultanta imobiliara DTZ si CBRE, investitiile din piata locala de real estate au crescut usor in primul semestru al anului, valoarea totala a tranzactiilor fiind de circa 200 mil. euro. Circa 90% din volumul total a fost acoperit de tranzactiile de centre comerciale.

Din punct de vedere geografic, 11% din totalul tranzactiilor au fost efectuate in Bucuresti. Raportul CBRE include 14 tranzactii, iar valoare medie a unei tranzactii este estimata la 16,2 mil. euro.

Cresterea usoara a volumului de tranzactii din Romania a fost in linie cu activitatea din Europa.

Totalul investitiilor directe in real estate in Europa a atins valoarea de 21,4 miliarde de euro in al doilea trimestru din 2010, marcand o crestere de 11% fata de valoarea de 19,3 miliarde de euro, inregistrata in primele 3 luni ale acestui an, potrivit companiei de consultanta imobiliara DTZ.

Printre cele mai importante tranzactii locale de anul acesta se numara achizitia Tiago Mall Oradea de catre Shopping Center Holding pentru 30,5 milioane euro plus TVA, in urma licitatiei organizata de Casa de Insolventa Transilvania. Dezvoltatorul MLS Proiect Oradea a intrat in insolventa, iar creditorii au hotarat ca cea mai buna varianta este vanzarea activelor.

O alta achizitie importanta este cea a fondul de investitii sud-african New Europe Property Investments (NEPI), care a cumparat zona de parc de retail din Iris Shopping Center Pitesti, al carei proprietar a fost compania Avrig 35, pentru circa 21 milioane de euro.

Celelalte tranzactii importante de pe piata au fost efectuate de grupul austriac Immofinanz, care a preluat integral unele proiecte din portofoliul de pe piata locala. Cea mai recenta achizitia mall-ului Polus din Constanta, bazata pe preluarea datoriilor proiectului.

Immoeast a mai platit in acest an circa 15 milioane euro pentru 75% din Euromall Galati si 10% din West Gate Center Craiova.

O alta tranzactie spectaculoasa a fost achizitia, pentru 6 milioane de euro, a 50% din mall-ul Atrium Arad de catre compania Arcadom, constructorul proiectului.