Cronica imbunatatirilor din \”Prima Casa\”: Mult zgomot pentru nimic

Din 15 februarie sunt 3 limite de garantare in programul Prima Casa: 60.000 euro pentru locuintele finalizate sau aflate in constructie la aceasta data, 70.000 euro pentru locuintele a caror constructie va demara dupa aceasta data si 75.000 pentru asocierile a cel putin 7 persoane care isi construiesc in regie proprie locuintele.

Cea mai mare limita introdusa prin modificarile la program, 75.000 de euro, este orientata spre constructiile in regie proprie.

De limita de 70.000 euro, teoretic, pot beneficia si dezvoltatorii, doar ca acestia nu au in plan sa demareze noi proiecte, atata timp cat pe piata sunt mii de locuinte finalizate si nevandute. Prin urmare, cel mai probabil tot constructiile in regie proprie vor beneficia si de aceasta limita de garantare, orientata spre o categorie de clienti care isi doresc locuinte cu suprafete mai mari.

Persoanele care construiesc in regie proprie au nevoie insa de terenuri. Astfel, Prima Casa 2 a crescut interesul pentru terenuri. In februarie, numarul persoanelor care au cautat terenuri pe portalul de profil Imopedia.ro a urcat cu aproape 50%, fata de ianuarie, si cu 100% fata de decembrie.

Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM) Bucuresti, considera ca noile modificari nu vor schimba prea mult piata. Accesul greu la finantare si costurile mai mari cu finantarea nu vor determina prea multi dezvoltatori sa se apuce sa construiasca acum, cand pe piata exista un stoc impresionat de locuinte finalizate si nevandute.

„Inghetul pietei imobiliare are niste efecte perverse. Desi costurile de constructie si terenurile sunt mai ieftine, de fapt nu construiesti cu mult mai ieftin, pentru ca au crescut costurile finantarii si accesezi mai greu o finantare. Prin urmare, nu consider ca noile modificari vor determina o imbunatatire reala a pietei”, a aratat Zamfir. El considera ca sunt foarte putini cei dispusi sa construiasca.
[quote=Valentin Tanase, Platinum Group]Ridicarea plafonului pana la 130.000 de euro pentru cota de 5% TVA ar facilita achizitia de apartamente noi[/quote]
Totusi, faptul ca prin program nu se pot achizitiona decat locuinte vechi certificate energetic, ar putea sa orienteze mai mult cumparatorii spre locuinte noi, unde la vanzare se poate folosi certificatul energetic al blocului si nu este necesar unul separat pentru apartament. Totusi, cum legea certificarii energetice inca nu a intrat in vigoare, este inca dificil de spus spre ce anume se vor orienta cumparatorii.

Din datele oferite de Fondul de Garantare pana in prezent, circa 30% din cele peste 14.000 de locuinte cumparate prin Prima Casa au fost unitati noi, o pondere mult mai mare decat cea din urma cu cateva luni. Motivul cresterii acestei ponderi a fost o serie de scaderi de preturi ale dezvoltatorilor dupa implementarea programului, care a atras clientii in aceasta zona.

Potrivit datelor de pe Imopedia.ro, romanii se uita tot la locuintele vechi. Peste 50% dintre bucurestenii care cauta apartamente se orienteaza spre cele vechi, cu preturi cuprinse intre 60.000 si 70.000 euro.

Cum a inceput controversa majorarii plafonului Prima Casa

Inca de la inceputul anului, dezvoltatorii cu proiecte rezidentiale mai scumpe au cerut cresterea plafonului de garantare la 80.000, chiar 100.000 euro. Dezvoltatorii imobiliari cu preturi mai mici au reactionat imediat si au spus ca limita trebuie sa ramana la 60.000 euro.

Cresterea plafonului a fost o sugestie controversata. Jucatorii din piata estimau o crestere a preturilor locuintelor, ceea ce ar fi dus la un blocaj, pentru ca nu ar fi existat cerere. Unul dintre dezvoltatorii care au fost impotriva cresterii plafonului este Ionut Negoita.

Aceasta crestere a avut loc, insa doar pentru locuintele a caror constructie inca nu a inceput. O surpriza neplacuta pentru dezvoltatorii de locuinte noi finalizate sau in constructie. Potrivit unui studiu Colliers, la finalul lui 2009, pe piata erau 9.000 de unitati locative noi nevandute, cele mai multe cu preturi mai mari de 60.000 euro.

Dezvoltatorii vor acum majorarea plafonului de pret la care se aplica TVA de 5%

Ce spun acesti dezvoltatori? Sunt dezamagiti de mentinerea plafonului, dar continua sa spere si ei la anumite facilitati, care sa-i ajute sa vanda locuintele din portofoliu, majoritatea cu preturi de peste 60.000 euro, anume cresterea plafonului de pret pentru care se aplica TVA de 5%.

„Solutia asteptata este majorarea limitei la care se aplica TVA de 5%. In prezent, aceasta limita este de 380.000 lei. Aceasta suma este insuficienta in conditiile actuale ale pietei. Ridicarea plafonului pana la 130.000 de euro ar facilita achizitia de apartamente noi si ar incuraja si piata constructiilor”, sa spus Valentin Tanase, vicepresedinte Platinum Group.

[quote=Gabriel Zamfir, UNIM Bucuresti]Este greu sa repornesti motoarele pietei imobiliare, o zona cu inertie mare[/quote]

Pentru a putea beneficia de aceasta politica, locuinta trebuie sa se incadreze in limita unui pret de 380.000 lei si sa nu depaseasca suprafata de 120 metri patrati incluzand anexele gospodaresti. Criteriul de eligibilitate principal este de a nu detine, individual sau in comun, in cazul persoanelor casatorite, nici o locuinta achizitionata cu TVA de 5%.

„Anul trecut, aceasta masura a ajutat piata imobiliara si de aceea ar trebui mentinuta, iar plafonul marit pana la 500.000-600.000 lei. In acest fel si familiile tinere se vor orienta spre apartamentele de 3-4 camere, mult mai potrivite din punct de vedere al nevoilor de spatiu”, a declarat Asher Lax, Marketing and Sales manager la Adama.

Daca va creste limita pretului locuintelor la care se aplica TVA de 5%, ramane de vazut. Pana atunci, insa, singurul segment care pare ca are de castigat de pe urma modificarilor din Prima Casa sunt constructiile in regie proprie, si nu dezvoltatorii.

Totusi, dincolo de nemultumirile legate de Prima Casa, jucatorii de pe piata admit totusi ca acest program a adus si imbunatatiri. Numarul tranzactiilor a crescut in a doua jumatate a anului trecut, fata de S1, trend care cel mai probabil se va pastra. Depinde insa ce tipuri de proprietati vor fi achizitionate.

Reprezentantii Kiwi Finance au declarat recent ca rata de aprobare a creditelor de catre banci, in prima jumatate din 2009, a fost de 10-15%, iar dupa implementarea programului, a crescut la 54%.