Cum sunt concurati dezvoltatorii de propriii chiriasi: Unele firme scot la subinchiriere suprafete-gigant de pana la 5.000 de metri patrati

In general, companiile mari inchiriaza suprafete care sa le permita dezvoltari viitoare, insa pana la utilizarea efectiva, ele decid sa subinchirieze spatiile disponibile. Avand in vedere ca aparitia crizei a anulat multe dintre planurile de dezvoltare, firmele se vad nevoite sa incerce sa obtina venituri suplimentare din acest tip de inchirieri.

Spatiile scoase la subinchiriere au suprafete cuprinse intre 100 si pana la 4.500 -5.000 mp si chirii ceva mai reduse decat cele cerute de dezvoltator. Reprezentantii Colliers spun ca cele mai multe oferte de subinchiriere si pentru cele mai mari suprafete provin de la firme din zona IT si cea financiara.

Spre exemplu, Microsoft a contractat in total 3.500 de mp de birouri in cladirea de la Piata Presei si si-a amenajat birourile pe o suprafata de circa 2.300 mp, compania scotand la subinchiriere restul de 1.200 de metri patrati. Oficialii Microsoft nu au putut fi contactati pentru detalii suplimentare.

Totusi, piata este plina si de oferte de spatii scose la subinchiriat de firme mai mici. Spre exemplu, surse din piata au spus pentru DailyBusiness.ro ca o firma de procesare de plati electronice vrea sa subinchirieze circa 600 mp din spatii contractate in Floreasca Business Park si sa ii mai ramana pentru sediu doar circa 50 mp.

Totusi, nici spatiile scoase la subinchiriere la chirii mai mici decat ale dezvoltatorilor nu-si gasesc chiriasi repede, piata mergand mai degraba greoi si in acest segment. In primul semestru al anului, 3% din totalul spatiilor inchiriate au fost subinchirieri, potrivit oficialilor companiei de consultanta imobiliara DTZ. Desi ponderea este inca mica, aceasta este in crestere fata de S1 2009, cand subinchirierile reprezentau 1% din totalul spatiilor preluate de chiriasi.

Ce fel de firme au reusit sa subinchirieze cu succes? Spre exemplu, recent firma de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL) a intermediat o astfel de tranzactie in cladirea de birouri Victoria Center. Compania Chartis Romania (fosta AIG-n.r.) a subinchiriat jumatate dintr-un etaj casei de avocatura Lina&Guia.

Reprezentantii Colliers spun ca firmele care subinchiriaza cer fie chiria la care ei au preluat spatiul, care poate fi una mai mica decat media pietei datorita puterii de negociere date de inchirierea unei suprafete extinse sau de situatia unei preinchirieri, fie cer chiar o chirie mai mica cu 10-15% decat cea la care au precontractat ei spatiul. Fata de chiria ceruta direct de dezvoltator, in general spatiile subinchiriate sunt cu circa 2 euro pe mp mai ieftine.

„Totusi, exista situatii in care chiriasii pot fi obligati contractual sa nu subinchirieze sub o valoare prestabilita”, spune Florin Sorea, directorul departamentului de tranzactii spatii de birouri al Cushman&Wakefield.

De asemenea analistii Colliers spun ca un spatiu aflat la sub-inchiriere prezinta doua avantaje majore. Astfel, pentru companiile cu o cerinta de birouri redusa (100 – 300 mp), o subinchiriere reprezinta modalitatea prin care isi pot stabili sediul in o cladire de prestigiu, al carui plan de inchiriere initial nu prevede o fragmentare puternica a spatiului. In plus, pentru companiile cu nevoi imediate si temporar limitate, subinchirierea este cel mai bun raspuns, deoarece ofera o flexibilitate crescuta.

Un exemplu este ceea ce s-a intamplat pe piata in urma incendiului din Millennium Business Center, cand companiile au cautat solutii temporare de 6-12 luni.

Cine sunt chiriasii? Companii mai mici, cu nevoi de spatiu mai redus, dar care isi doresc vizibilitate si sediu in o cladire recunoscuta pe piata sau companii deja existente in parcul de birouri, dar care doresc sa se extinda in aceeasi cladire, iar proprietarul nu le mai poate oferi spatiu.

Un alt tip de chirias pentru astfel de spatii este reprezentat de firmele care cauta sa inchirieze spatii pe termen mai scurt decat 3 -5 ani, durata uzuala a contractelor de inchiriere.

Datele companiei de consultanta imobiliara JLL indica faptul ca in primul semestru din 2010 au fost inchiriati 100.000 mp de birouri, dar la chirii cu 20% mai reduse decat in 2008. La acesti 100.000 mp se mai adauga alti 38.000 mp alocati tranzactiilor de renegocieri si sub-inchiriere.