Cum vede piata imobiliara in 2009 bloggerul care acum 2 ani o asemana cu FNI si Caritas

Autorul blogului, care doreste sa-si pastreze anonimatul, a anticipat caderea pietei imobiliare inca din august 2007, cand in primele posturi asemana acest domeniu cu FNI sau Caritas. Blogul are circa 8.000 de vizitatori unici lunar.

DailyBusiness.ro:. Care este cea mai dificila parte a „meseriei” de „profet” in Romania Imobiliara?
Balonul Imobiliar: Nu stiu, pentru ca nu asta e meseria mea. Eu lucrez in marketing, meseria mea e sa iau un produs si sa-l fac sa se vanda. Trebuie sa-i gasesc punctele tari si punctele slabe, sa analizez produsele concurente si conditiile de piata, mentalitatea consumatorului, apoi sa creez o strategie prin care sa ma asigur ca la clientul final ajung informatii suficiente despre punctele tari ale produsului meu, care sa-l faca sa scoata banul din buzunar.

DB: Care este principalul avantaj, respectiv principalul dezavantaj al faptului ca acest blog este anonim?
BI:Principalul avantaj? Faptul ca nu am nici un fel de bataie de cap, din partea nimanui si ca atunci cand voi dori sa ma retrag, ma voi retrage la fel de anonim cum am si aparut. Vreun dezavantaj inca nu am gasit.

DB:Preturile apartamentelor vechi din Capitala se apropie vertiginos de ceea ce ati numit intr-un post preturi sustenabile (900-1.000 euro pe metru patrat). Mai sunt aceste preturi sustenabile acum?
BI: Valoarea de 900-1.000 de euro/mp am avansat-o doar intr-un post in martie 2008. Am facut insa o greseala fundamentala atunci, si anume ca am calculat valorile sustenabile in euro, presupunand, inconstient, ca leul, adica moneda in care isi castiga romanii salariile, va ramane cam la aceeasi valoare ca atunci. Ulterior am rectificat aceasta greseala. Orice pret sustenabil trebuie raportat la veniturile reale ale romanilor, care sunt in lei, si la perspectiva reala de crestere a acestor venituri.
[quote]Unele spatii comerciale pretind niste chirii atat de „nesimtite” incat nici daca bagi la vanzare in ele marijuana nu cred ca scoti profit[/quote]
DB: Mai este acel nivel de pret sustenabil acum?
BI: Nivelul sustenabil avansat atunci, in martie 2008, de 900-1.000 euro/mp, nu mai cred ca e sustenabil, decat daca 1 euro ajunge iarasi 3,5 lei. Realitatea arata ca din primavara lui 2008 incoace salariile stagneaza. Sigur, daca le socotim in lei, au crescut. In euro, insa, salariul mediu net din februarie 2009 este exact ca in februarie 2008. Si, mai rau, perspectivele sunt destul de proaste. In sectorul privat deja avem semnale ca salariile se contracta, in special acolo unde erau acordate mai ales pe baza de bonusuri si comisioane, iar in sectorul guvernamental stim prea bine ca dupa ce in toamna s-au promis cresteri aiuritoare, acum se vorbeste de inghetarea salariilor.

DB: In concluzie, la ce ar trebui sa ne asteptam, din acest punct de vedere?
BI: Eu personal cred ca se va ajunge si la curbe de sacrificiu, ca in 1931 – asta daca nu socotim ca reducerea sporurilor reprezinta deja niste curbe de sacrificiu.

DB: Ce se va intampla cu preturile in aceste conditii?
BI:Preturile vor scadea pana cand cererea formata din cei care au nevoie de o locuinta va reusi sa echilibreze oferta.

DB: Cand se va intampla asta?
BI: Cand si cum se va intampla asta, momentan nu putem sti, dar eu cred ca exista potential de stabilizare (pentru Bucuresti vorbesc) in jurul valorii de 3.000 de lei pe metrul patrat, adica 1,5-2 salarii medii, si de asemenea, ca preturile se vor stabiliza la un nivel semnificativ superior celui din 2002. Daca insa euro trece de 5 lei, 3.000 de lei vor fi echivalentul a nu mai mult de 600 de euro…

DB: Cine va iesi in pierdere in aceasta situatie?
BI: Partea buna e ca 99% din stocul locativ din Romania e „vechi”, ceea ce inseamna ca si-a rascumparat de mult valoarea. Nimeni nu pierde nimic concret daca si-a facut planuri in 2008 ca isi vinde apartamentul cu 400.000 de lei si, ghinion, va reusi sa-l vanda in 2010 doar cu 150.000 de lei. Problema e cu dezvoltatorii care si-au facut un calcul similar si au construit in ultimii ani fara sa tina cont de faptul ca o faceau intr-o piata suprainflamata.

DB Care este in opinia dumeavoastra cel mai bun, respectiv cel mai rau scenariu pentru piata rezidentiala anul acesta?
BI: Pai depinde din perspectiva cui privim. Daca privim din perspectiva cuiva care are cash, cel mai bun scenariu e ca Guvernul sa risipeasca banii FMI, apoi sa fie nevoit sa aplice curbe de sacrificiu si sa tipareasca in nestire bani pentru a putea plati lefurile bugetarilor, pensiile si ajutoarele de somaj, ceea ce va duce euro undeva spre 6-7 lei. In clipa aia, rata de abandonare a creditelor contractate va fi enorma si bancile vor fi nevoite sa treaca la executari silite pe scara larga, ceea ce va prabusi preturile poate chiar si sub nivelul din 2002. Abia intr-o astfel de situatie o sa-i vedem si pe asa-zisii „rechini”.
[quote]Probabil vom vedea de toate, si nu in ultimul rand fuga in strainatate a unor „oameni de afaceri”, banci pe marginea prapastiei si falimente rasunatoare[/quote]
DB: Dar din perspectiva dezvoltatorilor si a clientilor finali?
BI: Din perspectiva dezvoltatorilor ramasi cu apartamentele nevandute, cel mai bun scenariu ar fi ca bancile sa reduca dobanzile si oamenii sa-si recapete increderea in economie, pentru a se simti siguri de locul de munca si a accesa credite. Din perspectiva omului simplu, fara ambitii imobiliare, cred ca scenariul cel mai bun ar fi ca Primaria sa-i consolideze gratis si sa-i izoleze termic, tot gratis, casa, apartamentul, mansarda sau ce-o mai avea fiecare. Pe de alta parte, dezvoltatorul poate si-ar dori ca banii pe consolidare sa fie cheltuiti de Primarie pe apartamentele lui ramase nevandute. Pur si simplu nu exista un singur scenariu, exista mai multe, care depind de interesul celui care le scrie si dupa cum vedeti, ceea ce e bun pentru unii poate fi prost pentru altii.

DB Care sunt cele mai importante miscari de pe piata rezidentiala de la inceputul anului pana acum?
BI:Cred ca sunt doua miscari importante. Mai intai de toate, scoaterea la vanzare a portofoliului marilor investitori speculativi. Desi sunt convins ca oamenii nu sunt deloc fericiti de felul in care le decurg vanzarile, e un semnal important ca s-a terminat cu perioada fericita a cresterilor de preturi. A doua miscare vine dinspre stat, pe de o parte ANL, care a anuntat ca doreste sa capitalizeze – la niste preturi fara concurenta – fondul locativ de care dispune, pe de alta parte dinspre administratia locala, care a inceput sa cumpere de pe piata libera, asa cum era previzibil, inventand astfel o cantitate oarecare de cerere.

[quote]Personal, cred ca se va ajunge si la curbe de sacrificiu, ca in 1931- asta daca nu socotim ca reducerea sporurilor reprezinta deja niste curbe de sacrificiu[/quote]

DB:Ce astfel de miscari credeti ca vor mai urma?
BI:Suntem abia la inceputul „miscarilor”. Probabil vom vedea de toate, si nu in ultimul rand fuga in strainatate a unor „oameni de afaceri”, banci pe marginea prapastiei si falimente rasunatoare. De asemenea, vor fi rescoase la vanzare o mare parte din apartamentele noi abandonate de micii investitori care vor refuza, sau refuza deja, sa le achite in totalitate, si vom asista la o prabusire a pretului spatiilor comerciale. Unele locatii pretind niste chirii atat de „nesimtite”, incat nici daca bagi la vanzare in ele marijuana nu cred ca scoti profit.

DB: Cum vedeti evolutia preturilor locuintelor noi?
BI: Stiu o gramada de blocuri micute – e drept, mai pe la periferie – unde dezvoltatorii ar fi mai mult decat fericiti sa vanda la 50% din preturile afisate in urma cu un an. Pe de alta parte, e normal ca unii dezvoltatori, daca nu sunt presati de creditori, sa astepte si sa-si faca strategia de pret care le convine. Fiecare isi conduce afacerea cum crede de cuviinta. Asa cum exista oameni in Romania care isi inchipuie ca de fapt criza e inventata, e normal sa existe si dezvoltatori care sa creada ca robinetul creditarii se va „redeschide” la vara.

DB: Ce parere aveti despre sistemele de rate de la dezvoltator, „in voga” acum?
BI: Pare o smecherie buna de marketing, dar ma tem ca nu va avea nici un efect, pentru ca sistemul de rate concureaza direct cu piata chiriilor. Cum chiriile sunt in scadere, nu vad prea multi nebuni dispusi sa se inhame la o chirie si fixa, si piperata pe deasupra. Sistemul de rate la dezvoltator este in mod evident o incercare disperata de inghetare a nivelului actual de preturi, in asteptarea unor ipotetice vremuri mai bune.
[quote]Consider ca e un moment foarte bun pentru deschiderea unei agentii imobiliare, cu conditia sa stii cum sa prezinti serviciul[/quote]
Apoi, in alta ordine de idei, nu cred ca e o solutie productiva pentru dezvoltator, care e nevoit sa se transforme din ceea ce stie el mai bine sa faca, dezvoltare de locuinte, in arendas. Practic trebuie sa-si inghete afacerea principala, cea din care se presupune ca face sau stie sa faca bani, timp de cativa ani, timp in care isi reface capitalurile. Asta presupunand prin absurd ca reuseste sa inchirieze la pretul dorit locuintele finalizate, fara pauze. In realitate, in afaceri e o regula simpla, te focusezi sau mori. Nu poti sa fii si un dezvoltator bun, si o banca buna, si un administrator bun de imobile, in acelasi timp. Undeva vei oferi sigur servicii proaste.

DB: Cum vedeti noile investitii in rezidential?
BI: Teoretic e un moment bun sa construiesti ieftin, dar eu personal nu cred ca se va concretiza ceva. Probabil e mult PR de criza. Desi am auzit de aparitia unor spanioli, imi scapa numele lor, care sunt convinsi ca „in urma studiilor” e o cerere fantastica de locuinte, mai mai ca pica lumea din copaci pe strazile capitalei. Daca ar sti ei cum se fac focus-grupurile in Romania…

DB: Ati fost tentat sa porniti o afacere in domeniul imobiliar pana acum? De ce?
BI: Da, si consider ca e un moment foarte bun pentru deschiderea unei agentii imobiliare, cu conditia sa stii cum sa prezinti serviciul. Din pacate mai am o afacere si va spun foarte sincer ca momentan am chef sa ma odihnesc, nicidecum sa-mi bat capul cu o afacere noua, dar consider ca situatia actuala de supraoferta de pe piata chiriilor este extrem de ofertanta pentru o agentie imobiliara care va sti sa combine serviciul imobiliar cu un serviciu de mutare.

DB: De ce?
BI: Multi chiriasi ar fi bucurosi cu o reducere a chiriei chiar si cu 20-30 de euro pe luna, dar prefera sa ramana in locuintele inchiriate deja pentru ca mutarea e un proces anevoios si suma economisita nu merita bataia de cap. Daca insa o agentie ar veni cu o oferta de tipul „va gasim o chirie mai ieftina cu 30 de euro pe luna; asta inseamna o economie de 360 de euro pe an, adica o minivacanta la Viena; si va si ajutam gratis sa va mutati calabalacul din locuinta veche”, sunt convins ca nu ar avea probleme in a avea succes pe piata chiar si acum, in conditii de criza.

DB: Ce venituri ar putea genera un astfel de business?
BI: Cred ca ar putea produce usor incasari de 10.000 de euro pe luna. Adica mult peste ce incaseaza o agentie obisnuita in acest moment. Credeti ca nu se gasesc in tot Bucurestiul, lunar, 30-40 de oameni care sa se fi certat cu proprietarul si sa-si doreasca sa plece la o chirie mai ieftina in alta parte?

DB: Ce sfat ati da jucatorilor de pe piata imobiliara?
BI: Presupunand ca vor cu adevarat sa-si vanda marfa, sfatul meu ar fi sa-si revizuiasca mixul de marketing si sa se uite mai atenti in jurul lor, ca sunt o multime de oportunitati pe care le rateaza pentru ca au banii blocati in imobiliare. Chiar si acum sunt oameni al caror cont bancar se ingroasa; si nu din investitii imobiliare!