Cum vrea proprietarul Vitantis sa rezolve cele mai presante probleme: mixul de chiriasi si calvarul ambuteiajelor

Compania a demarat o investitie de circa 500.000 euro pentru a fluidiza traficul din zona.

„Va fi upgradata toata infrastructura de pe Vitan Barzesti, dar in etape: momentan vor fi implementate noi sisteme de control si gestiune trafic pentru intersectia Vitan Barzesti – Splai si cea din dreptul accesului nostru”, a declarat Vlad Dragoescu, investment manager al fondului de investitii Equest, proprietarul parcului de retail.

„Ne dorim si speram sa obtinem suportul vecinilor nostri (companii), dar si al primariei, intrucat suntem convinsi ca toate partile sunt interesate sa rezolve problema blocajelor de trafic din zona”, a mai spus Dragoescu.

In opinia acestuia, problema principala in sudul Capitalei nu este ca sunt prea multe centre comerciale, ci ca toate au acelasi mix de chiriasi, ceea ce determina involuntar ca publicul vizitator sa le recepteze ca centre comerciale de proximitate.

Ca urmare a acestei situatii, compania intentioneaza ca anul acesta fie schimbe total mixul de chiriasi, fie sa ii convinga pe toti sa aiba oferte speciale pentru magazinele din acest centru comercial, miza fiind preturi cat mai mici, care sa atraga clientii.

Proprietarul Vitantis a facut deja un prim pas in acest sens, iar in martie a reziliat contractul cu magazinul Mobila Bontas, care avea un spatiu de 4.000 mp in cadrul parcului de retail, pentru a-l inlocui cu un alt magazin de mobile, insa cu o alta politica de pret. Astfel, in cadrul centrului comercial s-a deschis magazinul Casa Rusu, ale caror preturi au atras in primul week-end de la lansare 7.000 de vizitatori.

„Problema reala este ca toate centrele comerciale aduc acelasi mix de chiriasi, care vand aceleasi produse si servicii, fara sa tina cont de nevoile reale ale locuitorilor din zona”, spune Dragoescu. El adauga insa ca exista un interes foarte mic din partea retailerilor fata de personalizarea magazinelor si a mixului de produse pentru a raspunde nevoilor reale ale consumatorilor din zona.

In plus, faptul ca retailerii au aceleasi produse si servicii, indiferent de zona in care sunt amplasate magazinele, dilueaza numarul de vizitatori. Astfel, ele devin centre de proximitate fara a avea puterea de a deveni „un referential in retail”.

„Imaginati-va cum ar fi sa putem prezenta Carrefour Vitantis drept cea mai ieftina unitate a retailerului din Capitala”, spune Dragoescu.

„Dam orice reducere e nevoie daca retailerii ofera inapoi ceva pentru clienti”, spune Dragoescu, care adauga insa ca din nefericire, multi retaileri nu isi personalizeaza magazinele, ci folosesc aceeasi formula oriunde sunt prezenti.

Strategia Equest prevede intr-adevar o reorientare catre preturi cat mai mici si oferte promotionale in magazinele din cadrul centrului comercial. Firma a investit in acest sens, din surse proprii, excluzand taxele de marketing achitate de retaileri, 1,3 mil. euro in activitati de marketing, din 2008 pana in prezent.

De ce vrea Equest ca retailerii sa aiba oferte promotionale sustinute in cadrul proiectului? Simplu, daca veniturile scad, trebuie sa scada si preturile pentru a creste „artificial” puterea de cumparare, spune Dragoescu.

Pentru zona de galerie comerciala din cadrul parcului de retail, Equest pregateste de asemenea modificari, urmand ca intre conceptual etajului 1 sa fie modificat. Dragoescu nu a dorit sa furnizeze detalii, dar a mentionat ca va intra un nou chirias in acest spatiu si ca isi propune sa schimbe conceptual casino-ului din incinta galeriei comerciale, sa amenajeze si un loc de joaca pentru copii si sa isi consolideze zona de food-court.

Gradul de ocupare al spatiilor comerciale din Vitantis este de 93% in prezent. In cazul galeriei comerciale, gradul de ocupare este de 88%.

Concomitent cu modificarile mixului de chiriasi, reprezentantii Vitantis continua politica de oferte speciale. Astfel, in schimbul reducerilor de chirie oferite retailerilor, proprietarul ofera vouchere clientilor cu reduceri de 50% in magazinele partenere.

Anul trecut, compania a facturat chirii cu circa 15% mai mici, insa incasarile efective au fost cu 10% mai reduse, pentru ca au intrat in insolventa mai multi retaileri prezenti in incinta parcului de retail, printre care si Leonardo si Lee Copper.

Investitia Equest presupune schimbarea controllerele acestor semafoare, sisteme care sunt responsabile pentru fluidizarea si sincronizarea traficului.

„Speram ca aceasta investitie sa fie finalizata in luna septembrie 2010, daca nu vor aparea intarzieri cauzate de autorizatiile si aprobarile necesare”, spune Dragoescu.

Fluxul de vizitatori al Vitantis a fost lovit de deschiderea Sun Plaza mai mult decat se asteptau reprezentantii companiei, care estimau ca vor inregistra o scadere de 25% a numarului zilnic de vizitatori, insa doar pentru doua luni.

„Traficul inca nu si-a revenit, dureaza mai mult decat in cazul deschiderii Grand Arena. Recuperam cam 10% din vizitatori lunar si speram ca pana in septembrie sa revina la normal”, spune Dragoescu.

Fondul de investitii Equest mai detine pe piata locala si Moldova Mall din Iasi, parcul logistic Equest si cateva cladiri de birouri. Dragoescu spune ca toate proiectele detinute de companie sunt de vanzare, dar nu crede ca va avea loc un exit in urmatorii 3 ani.

De asemenea, Dragoescu a spus ca nu se poarta nicio negociere pentru vanzarea unor proiecte mai mici, cum s-a intamplat in cazul unui teren mic din centrul Capitalei, vandut anul trecut.

Cumparatori exista pe piata, insa acestia isi doresc preturi foarte mici. Astfel, in opinia lui Dragoescu, „cei mai buni agenti imobiliari sunt bancile”, in prezent.

„Daca o banca gaseste un cumparator te executa imediat. Daca nu fac asta, inseamna ca nu sunt cumparatori. Planul pentru anul acesta este sa rezistam, asa ca ne renegociem contractele de finantare si am preluat inhouse managementul proiectelor din portofoliu”, spune managerul fondului de investitii.

Fondul de investitii Equest Balkan Properties are o expunere de circa 60% pe piata imobiliara locala si a inregistrat anul trecut pierderi de 62 milioane euro, nivel similar cu cel din 2008, potrivit raportului financiar aferent anului trecut. Printre cele mai putin performante active s-a numarat Moldova Mall.