De ce nu merge buy-back-ul imobiliar in Romania

Sistemul buy-back imobiliar a fost introdus pe piata romaneasca de dezvoltatorul imobiliar Stein Construct in februarie 2007, ca o modalitate alternativa de achizitionare a unui apartament intr-unul din cartierele construite de companie.

Conceptul de buy-back presupune in primul rand evaluarea apartamentului proprietate personala al solicitantului de catre un specialist de la Asociatia Nationala a Evaluatorilor (ANEVAR). In momentul in care se stabileste valoarea apartamentului, tinand cont de criterii cum ar fi amplasamentul sau anul constructiei, se calculeaza diferenta dintre vechiul apartament si noul imobil, care urmeaza sa fie cumparat de solicitant. Aceasta diferenta constituie de fapt avansul.

„Sistemul de buy-back imobiliar are nevoie de o piata matura, stabila, cu preturi si evolutie liniara. Piata romaneasca nu are o istorie a tranzactiilor si transparenta, care se castiga numai in timp. In acest moment oferta nu este semnificativa, iar produsele (n.r.-apartamentele) nu pot fi comparate din cauza caracteristicilor diferite, ceea ce face si mai dificila aplicarea sistemului de buy-back imobiliar”, a explicat Florin Nine, investments manager in cadrul companiei imobiliare Regatta, pentru DailyBusiness.

Rata mare de crestere a preturilor locuintelor vechi, care in ultimii 3 ani s-au majorat cu 40% anual, a determinat dezinteresul cumparatorilor de locuinte noi fata de acest sistem.

Explicatia? „In momentul in care are loc o evaluare discutam de o anumita valoare a apartamentului, insa daca tranzactia de buy back este incheiata la finalizarea locuintei noi, atunci valoarea apartamentului dat la schimb va fi mult mai mare, avand in vedere cresterea pietei. Daca dezvoltatorul ia in considerare valoarea de la evaluarea initiala atunci sistemul poate deveni neinteresant pentru potentiali cumparatori”, a declarat Adina Barbulescu, evaluator imobiliar in cadrul companiei Add ValueProperties, membra ANEVAR.

Sistemul ar putea fi functional in conditiile in care evolutia pietei imobiliare se stabilizeaza, iar diferentele de pret de la un an la altul sunt mai mici, crede ea.

Potrivit unor declaratii anterioare ale reprezentantilor asociatiilor agentilor imobiliare din Romania, in general cresterea preturilor de pe piata locuintelor vechi survine pentru ca proprietarii cauta sa-si finanteze prin vanzarea apartamentului vechi cat mai mult din valoarea locuintei noi.

Totusi, analistii estimeaza pentru 2008 o stabilizare pe piata locuintelor vechi.

„Orice evaluare imobiliara iti da valoarea de piata a locuintei, insa finantarea oferita de banca este influentata de gradul de risc pe care aceasta il tolereaza (in functie de tipul proprietatii precum si de profilul de risc al clientului) – uneori se poate ajunge la o valoare mai redusa cu circa 20%, decat cea pe care locuinta respectiva o are pe piata”, a mai spus Adina Barbulescu.

„Este posibil ca in cazul evaluarii de buy-back sa se fi tinut cont de un anumit coeficient de risc, insa doar compania care a promovat acest tip de finantare poate spune acest lucru”, a adaugat Adina Barbulescu.

Reprezentantii Stein Construct au precizat pentru DailyBusiness ca iau in considerare renuntarea la acest sistem pentru viitorul proiect rezidential, care va fi lansat in curand, mentionand ca alte detalii referitoare la acest sistem si viitorul lui pe piata romaneasca vor fi facute publice in acel moment.

Acestia au precizat ca intr-adevar clientii nu au apelat in numar mare si conform asteptarilor la aceasta forma de achizitie a unei locuinte noi, in a carui promovare pe piata bucuresteana Stein Construct a investit 1 mil. euro.

Compania Stein Construct, cu capital romanesc, a fost infiintata in 2006 si a investit 100 mil. euro pentru dezvoltarea primelor doua proiecte rezidentiale, ambele amplasate in Bucuresti.

Proiectul Rubin Stein situat pe soseaua Bucuresti – Targoviste, in sectorul 1 al capitalei, a fost contractat in totalitate, in timp ce din cele aproape 170 de locuinte ale Saphir Stein au fost contractate circa 25%.

Saphir Stein Residence este amplasat pe Splaiul Independentei. Ambele proiecte vor fi finalizate in 2008.

Serviciile de buy-back au devenit populare pe piata auto, dar sistemul a fost preluat treptat si in alte domenii. Conceptul a intrat in Romania in anii ’90, prin dealerii Dacia care rascumparau modelele vechi de la proprietari sub forma de avans pentru o Dacie noua.