De ce se dau in judecata companiile? Ca sa motiveze lipsa banilor

Clientii care au cumparat locuinte noi in proiecte rezidentiale au sanse mici de a-si obtine banii in cazul rezilierilor, avand in vedere contractele defavorabile pe care le-au semnat.
Casa de avocatura Enescu & Cuc, cu sediul in Bucuresti, acorda consultanta legala si reprezentare orientata in principal catre investitorii straini in Romania si domenii ale dreptului comercial. Circa 95% din clientii casei de avocatura sunt straini, cei mai multi provenind din Marea Britanie.

De curand, firma de avocatura a anuntat ca exista cativa zeci de investitori straini care vor sa dea dezvoltatorii din Romania in judecata pentru ca nu si-au primit apartamentele pentru care au platit avansul.

DailyBusiness.ro: Cum merg lucrurile pentru cabinetele de avocatura specializate pe drept comercial?
Mihai Cuc: Se simte criza, exista o oarecare scadere, insa ca o compensare au crescut litigiile. Trebuie sa fii foarte precaut, ca avocat, cand iei astfel de litigii, pentru ca multe cazuri ridica semne de intrebare si nu ai vrea sa te trezesti in 6 luni – un an ca ai o masa de oameni care nu si-au recuperat niciun ban si sunt suparati pe tine. Inainte de a lua un caz trebuie sa faci o analiza si sa vezi care sunt sansele de a castiga procesul, ca o masura de precautie. Domeniul dreptului comercial nu are cum sa nu fie afectat, pentru ca in contextul in care economia scade si nu se mai fac afaceri, nu prea mai ai pe ce sa oferi consultanta, iar avocatura este un serviciu auxiliar afacerilor.

DB: Ce tipuri de solicitari de litigii nu acceptati?
MC: Sunt situatii in care contractele sunt atat de defavorabile clientilor incat sansele sunt foarte mici de a castiga litigiul. Alteori, desi avem sanse sa castigam litigiul, cercetarea prealabila asupra dezvoltatorului arata ca firma respectiva nu mai exista decat pe hartie, ca sunt doi cetateni straini care au plecat si deci nu are niciun rost sa iei un astfel de litigiu. Sau sunt firme care au intrat deja in faliment, si nu are rost nici sa iti minti clientul, nici sa-ti pierzi vremea.

DB: Cu cat estimati ca a crescut numarul litigiilor?
MC: Cred ca cel putin cu 500%, imi este greu sa spun un procent, dar cert este ca numarul solicitarilor de litigii a crescut exponential, iar in imobiliare este cam aceeasi crestere. Inclusiv statul este rau platnic. S-a ajuns la un sir ca in anii ’90, fiecare firma poate ar vrea sa plateasca, dar la randul ei asteapta bani din partea unei alte companii. Uneori firmele se dau in judecata doar a pentru a avea o justificare in fata fiscului sau a anumitor actionari asupra motivelor pentru care acei bani lipsesc. Statul merge dupa principiul „bate calul care trage” si uneori controalele fiscale sunt mai dese si mai dure. Companiile stiu ca nu au sanse de a recupera efectiv banii, dar au nevoie de aceasta justificare.

DB: Isteria insolventelor ce are la baza?
MC: Numarul mare de insolvente este determinat de faptul ca taxele de insolventa sunt fixe, in timp ce taxele de timbru pentru datorii neplatite sunt la valoare variabila, un anumit procent din datorie. Pentru insolventa este fixa, undeva la 50 de lei, si atunci daca o firma mare iti datoreaza bani, tu stii ca nu are cum sa te plateasca si ca daca te duci si o dai in judecata mai trebuie sa platesti o suma foarte mare statului ca taxa de timbru, si eventual si onorariul unui avocat, si atunci e mai ieftin sa ceri falimentul firmei respective si platesti o taxa fixa. In felul acesta il tragi de maneca pe debitor, cu costuri mici.
[quote]Statul merge dupa principiul ‘bate calul care trage'[/quote]
DB: Putem sa spunem ca blocajul vanzarilor din imobiliare s-a transpus si pe partea legala, pentru ca acesti cumparatori nu isi pot recupera banii?
MC: Este un blocaj practic, dar are o cauza legala. Nu sunt instituite prin lege garantii si conditii suficient de stricte pentru cei care vor sa activeze pe piata romaneasca ca dezvoltatori imobiliari. In unele tari scandinave , spre exemplu in Norvegia, exista un sistem prin care un dezvoltator care vrea sa faca un proiect imobiliar, daca doreste sa vanda off-plan (inainte de a construi – n.r.) este obligat sa depuna la banca o suma cel putin egala cu valoarea avansurilor pe care le incaseaza. In alte tari esti obligat sa depui intreaga valoare a proiectului si sa faci rost de alti bani pentru a construi, pentru ca statul vrea sa fie sigur ca orice potential cumparator nu va fi pagubit.

Sigur, acest lucru ar duce la o scadere a numarului de dezvoltatori imobiliari, pentru ca nu toti au suficiente lichiditati, dar asta nu este neaparat rau, pentru ca raman doar cei foarte puternici. Nu ar mai fi 100 de dezvoltatori, ci doar 5, dar acestia ar fi credibili si foarte puternici, iar in esenta, statului ar trebui sa-i pese de cumparatori.
[quote]Capcanele din contractele semnate in imobiliare in anii trecuti? Sunt nenumarate, ar trebui sa stam aici 3 zile[/quote]
DB: Ati anuntat recent ca mai multi investitori straini vor sa dea in judecata dezvoltatorii locali pentru ca nu-si primesc apartamentele. Sunt si persoane care pur si simplu renunta la apartamentele contractate?
MC:Sunt si investitori care renunta la apartamente, dar motivele pentru care fac asta sunt din cele mai diverse, spre exemplu unii investitori isi dau seama ca nu mai au sanse nici sa-si recupereze banii, nici de a-si obtine apartamentele. Prin urmare, descurajati de aceasta stare de lucruri, pur si simplu considera o pierdere acele sume si gata.

DB: Cei care se hotarasc sa dea in judecata dezvoltatorii ce nemultumiri au?
MC: Nemultumirile sunt si ele diverse, avem chiar si situatii in care dezvoltatorii nu mai au in plan deloc sa construiasca proiectele la care s-au obligat

DB: Care sunt optiunile reale ale clientilor?
MC: In situatiile in care exista totusi ceva construit, aproape finalizat sau finalizat, ma refer la structura, pentru ca de multe ori nu sunt gata si finisajele, se pot gasi cai de compromis, de genul accepti apartamentul, iar devoltatorul il va finaliza complet mai tarziu, sau iti scade putin din pret. In cazul celor care au construit foarte putin sau deloc, nu ai la ce compromis sa ajungi.

DB: Acesti clienti care practic nu au la indemana nici un compromis, ce pot castiga in instanta, din moment ce dezvoltatorii oricum nu au bani?
MC: Este mai degraba o chestiune de principiu, de satisfactie morala. Din punctul meu de vedere, unii dezvoltatori ar atinge si dreptul penal, nu doar pe cel civil, in conditiile in care la 2 ani dupa ce au luat avansul de la zeci sau chiar sute de apartamente nici macar nu au incercat sa obtina autorizatia de constructie. Am avut un caz in care un dezvoltator imobiliar anunta ca va construi aproape 1.000 de apartamente, dar avea un teren de doar 800 mp. Era tehnic imposibil, era o escrocherie de la bun inceput, dar din fericire atunci am reusit sa ne avertizam clientii la timp. Cei mai multi dintre acesti dezvoltatori nu se adresau clientilor romani, ci strainilor din clasa medie, care aveau de investit cateva sute de mii de euro, carora li se prezenta Romania ca o tara cu oportunitati, unde preturile in imobiliare cresc ca Fat Frumos, si astfel multi dintre acestia au dat avansuri de ordinul zecilor de mii de euro fara sa calce vreodata in Romania. Era usor, completau un formular pe Internet si dadeau un avans.
[quote]E mai ieftin sa ceri insolventa, decat sa dai in judecata pentru neplata datoriilor[/quote]
DB: Cum merge negocierea cu dezvoltatorul in cazurile in care investitorii renunta la apartamente?
MC: In cazurile in care dezvoltatorii sunt de buna credinta, merge mai usor, pentru ca nu doresc sa isi distruga reputatia. Cu ceilalti nu merge nicicum. In principiu o negociere reusita dureaza in jur de o luna, pentru ca, chiar si in situatia in care cadem de acord de la prima intalnire, exista niste structuri ierarhice. Uneori se vine cu contrapropuneri. Spre exemplu, de curand, chiar dezvoltatorul a cerut rezilierea contractului invocand intarzieri de plata ale clientului, iar clientul a invocat intarzieri din partea lor. In cele din urma s-a ajuns la un compromis, dezvoltatorul a zis ca va returna o anumita suma, dar dupa 5 luni, clientul o voia imediat, iar compromisul a fost ca i se returneaza banii in termen de 5 luni, dar esalonat.

DB: In perioada de boom a pietei cum erau negocierile cu dezvoltatorii?
MC: Atunci era o frenezie a cumpararilor si dezvoltatorii nu doreau sa negocieze nimic. Multe contracte sunt foarte proaste pentru clienti, pentru ca ii defavorizeaza si asta pentru ca dezvoltatorii nu doreau sa negocieze absolut nimic. Am avut cazuri in care un dezvoltator ne-a spus textual: „nu schimb un cuvant din contract, nici daca cumperi tot blocul, pentru ca am oricum cui sa-l vand”. Nu aveai o pozitie buna in negocieri. Mai negociai anumite aspecte, dar nu era ceva important. Eventual ii puteai convinge sa mai faca un discount sau chestiuni de acest gen.

DB: Care sunt capcanele contractuale care defavorizeaza cumparatorul, din acea perioada?
MC: Sunt nenumarate, am putea sa stam aici 3 zile. Orice ne puteam imagina, inclusiv contracte care nu au termen de finalizare. Exista toata gama, apartamente care nu sunt identificate in niciun fel, penalitati enorme la neplata la timp a apartamentului, dar nicio penalitate la nepredarea la termen si asa mai departe.

DB: Ati mentionat, anterior, ca aveti si clienti care doresc sa actioneze in instanta Planorama.
MC: Am avut mai multi clienti care au cumparat acolo, circa 5 sau 7, dintre acestia doar unul a ajuns in litigiu, poate si ceilalti, dar nu ne-au contactat pe noi. Avem un client care ne-a contactat si care are probleme, din fericire nu atat de rau pe cat ar putea fi. I s-a predat apartamentul, ceea ce este mai bine decat nimic, dar sunt probleme legate de calitatea lucrarilor si de faptul ca nu sunt conectati la utilitati.

DB: Clientul dumneavoatra ce cere?
MC:Clientul nostru ezita in acest moment. Ar dori sa i se rezolve aceste probleme legate de calitatea lucrarilor si sa se rezolve problema accesului la utilitati cel putin pe parte tehnica. Sa zicem ca la un moment dat ar fi chiar dispus sa plateasca din buzunar anumite lucrari, dar nu poate sa plateasca instalatia intregului bloc din buzunar.

DB: Sunt multi clienti nemultumiti de calitatea lucrarilor?
MC: Aproape toti sunt nemultumiti de acest aspect. Spre exemplu in toate contractele exista o marja a suprafetelor, cu variatie de +/- 2-5%, chiar 10% in unele cazuri. Si in multe cazuri apar aceste diferente si de obicei sunt in jos, iar 5% la un proiect de zeci de milioane de euro inseamna niste bani.