Dezvoltatorul Sema Parc: Efectele negative din economie sunt abia la inceput

Profilul lui Sorin Nistor pe KeyPeople

Sema Parc este un proiect imobiliar mixt, a carui valoare a fost estimata, anterior, la circa 700 mil. euro, si care cuprinde spatii de birouri, spatii rezidentiale si spatii comerciale.

DailyBusiness.ro: Cum vedeti evolutia pietei imobiliare anul acesta?
Sorin Nistor: Piata imobiliara va continua sa se contracte pe parcursul anului 2009, ca urmare a conditiilor dificile de finantare si a reasezarii valorii proprietatilor. Efectele negative din economie sunt abia la inceput si se vor manifesta pe intreg parcursul acestui an, influentand si piata imobiliara. Veniturile populatiei este posibil sa stagneze sau sa se diminueze, iar acest lucru poate afecta atat piata rezidentiala cat si sectorul de retail. In concluzie, consider ca ne vom confrunta cu o reducere a tranzactiilor pe toate segmentele pietei imobiliare precum rezidential, retail, industrial si office.

[quote]Mai avem in plan un proiect de 500 milioane de euro[/quote]

DB: Cand estimati o revigorare a pietei, la nivel de finantari?
SN: In 2009 vor fi foarte putine finantari comerciale (office, retail) asa ca va fi un an foarte dificil pentru toti jucatorii pietei imobiliare. Deblocarea se va face treptat, iar primele semne de revigorare timida pot aparea la finalul anului 2009. In primul rand, economia va trebui sa marcheze o revenire, apoi valorile proprietatilor vor inregistra o reasezare, cu corectii importante, fata de preturile inregistrate in 2007-2008. Cel mai probabil, incepand din 2010, pe masura ce lucrurile vor deveni predictibile si conditiile de finantare se vor relaxa, se vor relaxa treptat si finantarile pentru proiectele comerciale si rezidentiale.

DB: Cum s-a resimtit criza pe segmentul de birouri?
SN: Deocamdata, cererea pe acest segment este solvabila. Insa este posibil ca si aici sa se inregistreze o oarecare contractie a cererii, datorata conditiilor din economie.

DB: Avand in vedere scaderea valorii proprietatilor, care sunt cele mai putin riscante si cele mai riscante investitii imobiliare in acest moment?
SN: Doar investitiile in proiecte aflate intr-un moment de criza (lipsa de resurse in restituirea unor obligatii), care se vand la preturi mult reduse fata de valorile estimate anterior (in perioada 2007-2008) pot fi interesante. In opinia mea, nu vor fi prea multe proiecte de calitate care vor ajunge in asemenea situatii dificile, in aceasta perioada. Cand viitorul este nesigur, orice investitie este riscanta, de aceea strategia majoritatii investitorilor este de asteptare.

DB: Ce marje de profit pot avea investitorii care cumpara acum?
SN: Este dificil de estimat, intrucat profitul se va realiza in viitor, iar acest viitor nu este la acest moment predictibil. Pentru un asemenea risc, orice investitor solicita un discount considerabil, care sa-i ofere marje atractive in diversele scenarii pe care le va avea in vedere.

[quote]Doar investitiile in proiecte care se vand la preturi mult reduse fata de valorile estimate anterior (in perioada 2007-2008) pot fi interesante[/quote]
DB: Sema Parc a demarat in 2006. Ce alte investitii aveti in plan?
SN: Pe langa Sema Parc mai detinem in parteneriat un teren de circa 5,3 hectare in Capitala, cu un amplasament excelent. Deocamdata am finalizat conceptul de dezvoltare pe care il vom urma acolo si urmeaza sa incepem discutii preliminare pentru eventuale finantari.

DB: Ce tip de proiect planuiti sa construiti pe acest teren si la cat estimati valoarea proiectului?
SN: Acest proiect va fi de asemenea de tip „mixed-use”. Va include un business park de dimensiuni mai mari si o zona rezidentiala si de retail de dimensiuni mult mai mici. Valoarea estimata a intregului proiect va fi in jur de jumatate de miliard euro.

DB: Cum a afectat criza proiectul Sema Parc si strategia companiei?
SN: In prezent, suntem in faza in care discutam o serie de finantari, insa nu ne confruntam cu probleme in aceasta privinta. Ajustam planificarile initiale privind implementarea noilor proiecte. Efectul principal resimtit in proiectul Sema Parc este acela al incetinirii unor procese pana cand conditiile vor fi iarasi favorabile dezvoltarilor imobiliare. Suntem mai prudenti. Spre exemplu, acum planificam din punct de vedere financiar si tehnic alte doua proiecte de anvergura din cadrul Sema Parc, respectiv o zona comerciala si o cladire turn; pregatim cu prudenta aceste proiecte in functie de evolutiile dificile din piata.

DB: Zona rezidentiala din Sema Parc urma sa aiba 1.200 unitati locative. Ati pastrat numarul de locuinte?
SN: Planul zonei rezidentiale ramane in linii mari acelasi, doar ca se face o re-esalonare a lucrarilor, in functie de situatia din piata. Am incheiat proiectul tehnic pentru o prima faza de rezidential, ce va cuprinde aproximativ 300 apartamente.

DB: Ati anuntat anterior ca veti renunta la constructia unui mall in Sema Parc. Au mai survenit si alte modificari?
SN: Sema Parc a inregistrat in prima jumatate a lui 2008 un upgrade substantial, fiind regandita destinatia unor spatii din cadrul conceptului initial. Una dintre modificarile esentiale, operata cu aceasta ocazie, este schimbarea conceptului zonei comerciale: daca initial se prevedea un mall (cladire singulara de mari dimensiuni), acum in aceasta zona se va realiza un „shopping village” care sa reuneasca mai multe cladiri cu caracter urban in cadrul carora vor exista magazine moderne, cafenele si restaurante, un cinematograf.

DB: Cum a evoluat pana in prezent Sema Parc?
SN: Proiectul Sema Parc a demarat in perioada 2004-2005, cand a fost realizat conceptul de dezvoltare pentru cele aproximativ 40 hectare. Din 2006 pana la finele lui 2008 au fost construiti 80.000 metri patrati, din care 50.000 mp spatii de birouri clasa A si 30.000 mp parcare subterana corespunzatoare acestor spatii de birouri. Aceste prime spatii de birouri sunt distribuite in doua cladiri, inchiriate integral.

DB:In ce stadiu se afla restul constructiilor din proiect?
SN: Am incheiat proiectul tehnic si urmeaza sa obtinem autorizatia de constructie la etapa a doua a constructiilor de birouri – este vorba de o completare a primelor spatii de birouri mentionate anterior cu inca circa 100.000 mp din care 66.000 vor fi spatii birouri clasa A si 40.000 mp parcari subterane aferente acestor noi spatii de birouri. In plus, asa cum am mai spus, am incheiat proiectul tehnic si pentru prima faza rezidentiala si pregatim financiar si tehnic zona comerciala si o cladire turn.