Intrebare-cheie la Electroputere Parc: „Avem un mall. Cum intram in el?”

Mall-ul, realizat printr-o investitie de 90 milioane de euro, a fost prezentat oficial saptamana aceasta. Zeci de chiriasi au preinchiriat spatii in mall-ul de 90 milioane de euro Pe hartie totul e perfect.

Centrul comercial, care va fi amenajat intr-o fosta hala, a fost inchiriat in proportie de 80%. Dezvoltatorii spera sa il dea in folosinta pana la finalul anului. Totusi, craiovenii au o curiozitate: pe unde vor intra in mall?

In timpul conferintei de presa in care s-au prezentat chiriasii centrului comercial, unul dintre jurnalistii prezenti a pus o intrebare fireasca, dar din nefericire inca fara raspuns: „Pe unde se va intra in noul centru comercial”? Raspunsul oficialilor K&S Development, dezvoltatorul centrului, a fost unui ambiguu: „Suntem in discutii cu autoritatile pentru a gasi o solutie cu privire la calea de acces. Avem mai multe optiuni”.
[gallery:270]
Intrebarea poate parea bizara daca nu cunosti platforma industriala si amplasarea halei unde va fi amenajat mall-ul. Daca ajungi, insa, la fata locului, iti dai seama ca problema este cat se poate de reala. Hala unde va fi amenajat centrul comercial se afla in curtea uzinei Electroputere, in apropierea intrarii pe care o folosesc muncitorii cand merg la serviciu. In rest, hala este inconjurata de gardul fabricii, iar terenul este la un nivel mult mai jos decat cel al trotuarelor.

Misterul caii de acces nu este singura necunoscuta din ecuatia proiectului din Craiova, care teoretic ar trebui sa fie finalizat in acest an. Lucrarile de amenajare nu au inceput, mai mult dezvoltatorii inca nu au obtinut avizele.

Intrebat cand va acorda avizele dezvoltatorului, Marinica Dinca, viceprimarul Craiovei, a raspuns ca in momentul in care acesta va exista toata documentatia necesara. Dinca nu a precizat un termen clar al obtinerii avizelor, dar a spus ca „toata lumea trebuie sa tina cont ca practic mall-ul este deja gata”. Fosta hala nu va fi demolata, ci reamenajata.

Chiar daca inca nu are avize, proiectul din Craiova a obtinut o finantare de peste 45 milioane euro de la UniCredit, a spus Steven Van Den Bossche, unul dintre actionarii dezvoltatorului. In plus, centrul comercial are un grad de preinchiriere de invidiat in aceasta perioada, de 80%.

Cine sunt chiriasii? Pe langa magazinele Auchan, Leroy Merlin, Dechathlon, Kiabi si Norauto care si-au cumparat spatiile si nu sunt chiriasi, in cadrul centrului comercial au mai fost atrasi peste 15 alti retaileri.

Astfel, C&A va deschide aici un magazin de peste 1.700 mp, Domo a inchiriat peste 1.600 metri patrati, iar Altex va ocupa alti peste 1.400 mp.

Printre chiriasii Electroputere Parc se numara si Deichman, Leonardo, Takko si Diverta.

K&S Development va dezvolta Electroputere Parc in parteneriat cu grupul Auchan. Din cei 55.000 metri patrati inchiriabili ai centrului comercial, Auchan va detine 28.000 mp, restul de 27.000 intrand in administrarea K&S.

Proprietarul Electroputere Parc: „Este o dezvoltare de criza”

Firma K&S Development intentioneaza sa inceapa in acest an doua proiecte imobiliare, cel de la Electroputere Parc Craiova si un al doilea pe un teren din Capitala, situat in cartierul Colentina. Ambele constructii vor fi realizate dupa acelasi model, o parte din proiect va fi vandut catre retaileri. De ce? Steven van den Bossche, unul dintre actionarii dezvoltatorului explica scurt aceasta strategie: „Este dezvoltare de criza”.

„In aceasta perioada bancile sunt dispuse sa finanteze in proportie mai mica proictele imobiliare, asa ca aceste parteneriate sunt o solutie de criza”, spune van den Bossche.

Practic prin vanzare unei parti semnificative din proiect, dezvoltatorul face rost de o parte din lichiditatile pe care bancile finantatoare le cer. La cat se ridica fondurile proprii de care dezvoltatorul are nevoie intr-o dezvoltare? „Pentru Electroputere Parc am primit o finantare de peste 45 milioane euro de la banca (UniCredit-n.r.)”, spune dezvoltatorul. Pe de alta parte, compania va obtine venituri din chirii doar pentru jumatate din suprafata centrului comercial, de 55.000 m.p.

Care este structura investitiei in mall-ul din Craiova, proiect initiat in 2010? K&S a achizitionat circa 12 hectare de teren in cadrul Electroputere Parc, dupa care au vandut o parte din teren catre firmele din grupul Auchan. Valoarea totala a tranzactie nu a fost facuta publica, insa oficialii Electroputere au mentionat intr-un comunicat de pe Bursa ca pretul minim de vanzare va fi de 20 mil. euro. In piata, pretul de vanzare efectiv este estimat a fi chiar de 30 mil. euro.

Vanzarea catre Auchan a permis companiei K&S sa faca rost de lichiditati pe de o parte si sa isi asigure principalii chiriasi din centrul comercial, care va presupune o investitie totala de peste 90 mil. euro. Unul dintre principalele avantaje ale aceste dezvoltari initiate integral in criza este faptul ca impactul terenului asupra investitiei totale este mult mai mic decat in cazul unui proiect pentru care terenul ar fi fost achizitionat in perioada de boom.

Astfel, in cazul Electroputere pretul terenului reprezinta sub 40% din volumul total al investitiei, in conditiile in care dezvoltarea nu va fi una greenfield, ci presupune doar o amenajare a unei hale. Ca si comparatie, in cazul proiectului din Capitala pe care K&S vrea sa-l lanseze, terenul acopera peste 50% din totalul investitiei, potrivit lui van den Bossche.

Astfel, in Capitala, unde dezvoltatorul vrea sa cloneze modelul de business din Craiova si sa vanda o parte din proiect catre ancore, investitia va depasi 100 mil. euro.

Proiectul din Craiova mai se diferentiaza si prin ritmul rapid de inchiriere, datorat in principiu faptului ca sunt sanse foarte mari sa fie primul centru comercial modern care se va deschide in oras.

Razvan Sin, directorul departamentului de retail al DTZ Echinox, agentul de inchiriere al centrului comercial, spune ca nu poate spune care este nivelul mediu al chiriei din centrul comercial mentionand ca nivelul chiriei este adaptat la previziunile de venituri ale fiecarui retailer. Totusi, Sin spune ca nu se lucreaza pe baza de chirie procentuala, ci este o chirie fixa care difera de la caz la caz.