Investitiile in \”buline rosii\” isi pot recupera banii de 2-3 ori

03 Mar, 00:01 • cristina.mihai

Cladirile istorice construite in perioada 1920-1940 atrag dezvoltatorii imobiliari prin potentialul de crestere a valorii, care se poate tripla in cativa ani, dar si datorita amplasarii bune si prestigiului. Pericolele unei astfel de investitii vin din costurile si timpul greu de estimat pentru reconditionare.

Investitiile in \buline rosii\ isi pot recupera banii de 2-3 ori

„Valoarea acestor cladiri a crescut mult, pentru ca sunt obiective unice, asa ca ne putem astepta la dublarea si chiar triplarea valorii acestora in urmatorii ani”, a precizat Mihaela Pana, directorul departamentului rezidential al agentiei DTZ Echinox.

„Valoarea de piata este cu atat mai mare cu cat locatia este mai buna. In general, cladirile istorice sunt foarte aproape de centru, iar pretul platit indica de cele mai multe ori pretul terenului„, a precizat Cristina Petre, expert imobiliar al companiei imobiliare Euroest Invest.

Restaurarea unei cladiri vechi, care face parte din patrimoniul cultural, presupune costuri ridicate atat pentru aprobarile speciale necesare, cat si pentru reconditionare si consolidare. Totusi, oferta de astfel de cladiri este limitata.

In functie de vechime si de starea cladirii, pentru restaurare poate fi nevoie de lucrari de decopertare, hidroizolatii, tencuieli interioare si exterioare, schimbarea acoperisului si, nu in ultimul rand, refacerea elementelor arhitecturale.

„Costurile de renovare/restaurare pot atinge sau chiar depasi pretul achizitiei”, spune Cristina Petre.

Aceste costuri se pot dovedi avantajoase pentru investitori doar in cazul in care cladirea este valorificata ulterior – cum ar fi in cazul unui hotel sau al unei companii mari care cumpara acel imobil pentru a-l reamenaja si compartimenta in interesul propriu, ca sediu de firma, au precizat specialistii agentiei imobiliare Neocasa.

Pericolele unei astfel de investitii sunt costurile mari de renovare si procesul destul de anevoios in obtinerea autorizatiilor, au precizat analistii Neocasa. De asemenea, in multe cazuri rezistenta seismica mica necesita investitii suplimentare in reconditionarea cladirii.

„Rezistenta seismica a locuintelor construite inainte de anii ’40 este cu certitudine un punct slab. Aceste cladiri au fost ridicate pe pereti portanti, au plafoane pe structura de barne. Modificarile si modernizarile acestor cladiri trebuie facute cu grija, pentru a nu strica frumusetea, istoria si atmosfera conturate de stilul arhiectural. Aceste modificari sau recompartimentari pot fi facute numai cu acordul Ministerului Culturii”, a precizat Cristina Petre.

Punctele forte sunt insa faptul ca acest tip de cladiri confera prestanta celor care le utilizeaza, in locatii bune (majoritatea sunt situate in zona centrala a capitalei), alte avantaje fiind raritatea acestor oferte si arhitectura deosebita a cladirilor, au adaugat consultantii Neocasa.

Aceasi idee o sustine si Cristina Petre. „Achizitia unei astfel de cladiri confera prestigiu. Companiile care isi permit o astfel de achizitie isi sustin in mod subtil reputatia si imaginea cu un sediu pe masura. Locatia de asemeni este pe masura: central sau ultracentral”.

In acelasi timp, reprezentantul Euroest subliniaza si marja de profit ca un punct forte al investitiilor de acest tip.”Marja de profit incepe de la 50 % si poate ajunge chiar pana la 100% dupa renovare/restaurare. Oferta este extrem de scazuta, singura sursa fiind retrocedarile, iar cererea foarte mare”.

Insa profitul nu vine oricum. Cristina Petre explica faptul ca dezvoltatorul trebuie sa aiba experienta si sa stie cum sa transforme cladirea, sa o adapteze necesitatilor, indiferent daca vila va fi restaurant, resedinta sau birou.

Ce anume il atrage pe un investitor la o cladire de acest tip? Alejandro Solano Gallego, directorul general al Hercesa Romania, compania care a intrat pe piata romaneasca achizitionand cladirea din care au facut parte hotelul Cismigiu, beraria Gambrinus si cinematograful Bulevard, explica ca cel mai important factor este posibilitatea de a intra pe o piata imobiliara prin achizitia unui astfel de edificiu.

„Printre multiplele planuri ale Hercesa pe piata romaneasca nu se numara vinderea acestei cladiri. Potentialul acesteia este imens, si nu vorbim numai de beneficii financiare, cat si de beneficii aduse imaginii companiei”, a spus Alejandro Solano Gallego.

„Din primul moment am stiut ca acest proiect implica multa munca, efort si nu in ultimul rand costuri ridicate. Inca din 2006 lucram la proiectul de reabilitare prin care se incearca reducerea la minim atat a riscurilor ridicate de constructie, cat si a costurilor”, a mai spus Gallego.

„Din cauza starii precare a cladirii, lucrarea presupune un volum imens de munca si o planificare minutioasa inainte de inceperea efectiva a lucrarilor de renovare. Proiectul de reabilitare se afla in stadiul ultimelor retusuri si speram sa demaram lucrarile in aceasta vara”, a adaugat directorul general Hercesa.

Hercesa a achizitionat fosta cladire Hotel Cismigiu pentru a o transforma intr-un apart-hotel, dar compania va reconditiona si beraria Gambrinus de la parterul cladirii, dorind sa pastreze specificul si semnificatia culturala a imobilului, unde isi va deschide si biroul din Romania.

„Este dificila stabilirea cu exactitate a valorii cladirii in contextul in care vorbim despre un edificiu istoric cu o arhitectura unica si o locatie ultracentrala. Nu exista multe cladiri de acest gen in Bucuresti, drept urmare am putea spune ca este o cladire care nu are pret sau care are o valoare inestimabila”, a declarat Gallego.

De asemenea, compania lituaniana Europa Group a achizitionat un imobil interbelic de langa Hanul Lui Manuc, la Piata Unirii, pentru a deschide un hotel de lux.

Un dusman redutabil in cazul acestor dezvoltari poate fi insa timpul.

„Pe langa costurile ridicate, intervine factorul temporal, de la aprobari speciale, la pastrarea elementelor arhitecturale interioare si exterioare, in conditiile in care spatiul construit si cel util nu sunt intr-un raport foarte bun in cazul acestor cladiri, care au pereti foarte grosi si o compartimentare interioara deficitara, iar spatiul util este foarte important atat in cazul unui hotel cat si in cel al unui birou”, a precizat Mihaela Pana.

Hercesa a cumparat fostul hotel Cismigiu in urma cu 2 ani, iar lucrarile de constructie nu au demarat inca, studierea posibilitatilor de consolidare si faptul ca imobilul face parte din centrul istoric al Bucurestiului reprezentand probleme delicate in acest caz.

Analistii imobiliari sustin ca pentru dezvoltatori este mai simplu financiar si ca timp sa dezvolte un proiect de la zero, cu toate ca amplasarea buna face din cladirile vechi o oferta atractiva.