Metropolis Center: Bancile vestice nu sunt inca foarte convinse sa investeasca in Est

Grupul austriac de dezvoltari imobiliare Soravia are in plan sa inceapa in maxim un an jumatate doua proiecte imobiliare, unul de birouri cu retail si unul de retail, fiecare in valoare de peste 100 mil. euro, ceea ce va duce investitiile grupului pe piata locala in jurul a 300 mil. euro.

Grupul Soravia si-a deschis biroul din Romania in 1997. Portofoliul Soravia include 3 proiecte de birouri finalizate. Primul este Casa Mosilor (2.340 metri patrati), unde Grupul Lafarge a fost unul dintre primii chiriasi. Cladirea se afla in proprietatea Equest Partners Ltd din anul 2007. Al doilea dintre cele trei proiecte, Smart Office (1.000 mp), a fost realizat in colaborare cu Strabag AG si vandut catre fondul Equest in 2007. Cel mai recent proiect, Metropolis Center, a fost finalizat in mai 2009, avand drept constructor compania Strabag AG.

DailyBusiness.ro: Tocmai ati lansat oficial Metropolis. Sunt cumparatori interesati sa achizitioneze proiectul?
Valeri Atanassov: In principiu, mai sunt cumparatori pe piata, insa cerintele acestora si ofertele proprietarilor nu sunt prea apropiate. Insa, in maxim un an ma astept ca aceasta situatie sa se schimbe.

DB: Asta inseamna ca yield-urile vor scadea din nou?
VA: Nu ma astept sa scada, dar este nevoie de mai mult timp pentru a reveni tranzactiile. Anul trecut spre exemplu, nimeni nu s-a interesat de cladirea Metropolis Center. Anul acesta, am avut 7-8 potentiali cumparatori care s-au interesat de cladire.

DB: Cati bani sunt dispusi acesti posibili cumparatori sa plateasca pentru Metropolis Center?
VA: Fiecare are un calcul diferit. Ei vor sa discute pe un yield de 9-9,5%, noi vrem un 8%. Insa, sincer, nu trebuie sa vindem cladirea acum, trebuie sa o pastram 3-4 ani si apoi sa o vindem, pentru ca valoarea reala a cladirii va fi atinsa in acesta perioada.

DB: Care este aceasta valoare reala?
VA: Visul meu este sa vand la un yield de 6,5% (rade). Undeva la 75 mil. euro, de ce nu?

DB: Credeti ca in 3-4 ani vor fi investitori dispusi sa plateasca aceasta suma pentru un proiect in Romania?
VA: Da. Cred ca Bucurestiul are mult potential si ca incet va deveni capitala Balcanilor, insa va mai trebui sa muncim multi ani pentru a ajunge aici. Este un oras mare, in care sunt proiecte de dezvoltare a infrastructurii, asa ca este potential. Sofia nu are aceasta ocazie, pentru ca este un oras prea mic.

DB: Ati amanat proiectul Soravia Center din Mihai Bravu din lipsa de finantare, pana in a doua parte a anului viitor. Bancile nu prea vad acum potential in regiune…
VA: Din nefericire, in prezent, bancile vestice nu sunt foarte convinse sa investeasca in Romania si in general in tarile estice si cred ca toti trebuie sa lucram impreuna pentru a prezenta o situatie mai pozitiva acestora. Asa cum vedeti, suntem inca in viata si lucram.

Cred ca in curand bancile vor incepe sa reconsidere situatia si vor realiza ca dezvoltatorii seriosi trebuie sa lucreze, asa ca in curand vom sta din nou la negocieri cu pentru a gasi solutii impreuna.

DB: Considerati ca s-a depasit punctul critic al crizei in imobiliare?
VA: Cred ca socul crizei din ultimul an a fost un pic cam prea mare in vestul Europei. A fost foarte usor pentru ei sa inchida operatiunile din alte tari si sa se concentreze doar pe pietele mama. Investesc bani in Austria, investesc bani in Germania, dar nu vor sa-si asume riscul sa investeasca din nou si in estul Europei. Intr-adevar, in momentul in care spui ca vrei sa investesti in imobiliare in Romania sau Bulgaria, tuturor le este putin frica.

DB: Sunt interesate bancile sa mai acorde finantare in aceste zone?
VA: Sunt cateva banci dispuse sa deschida portile, pentru ca unii dezvoltatori au deja terenurile, cumparate la preturi bune. Spre exemplu, noi am achizitionat doar 2 terenuri, si nu mai multe, ca alti dezvoltatori, pentru ca am vrut preturi rezonabile in contextul proiectelor viitoare.

DB: La ce va asteptati pentru piata din CEE, anul viitor?
VA: Ma astept ca nivelul costurilor de constructie sa se mentina. In ceea ce priveste cererea de spatii de birouri, ma astept ca marile companii sa isi extinda birourile, pentru ca perioada de reorganizare, in care au stat in birouri mici, a trecut deja. Toti chiriasii vor peste 1.000 mp de birouri. Astazi, m-am intalnit cu un broker care dorea o suprafata foarte mare in proiectul din Mihai Bravu, dar nu pot sa spun nimic momentan, pentru ca inca nu stiu detaliile.

DB: Ati inceput preinchirierile in proiectul din Mihai Bravu?
VA: Suntem in preinchirieri, am inceput discutiile. Un client vrea 20.000 mp in proiect, iar pentru un astfel de client, in mod normal, dureaza doar 6 luni sa-i adaptezi nevoile la proiectul tau, iar abia apoi semnezi un pre-contract.

DB: Aveti un client pentru 20.000 mp in Mihai Bravu?
VA: Nu am, sper sa am. Exista interes pe piata. Mai este un client care vrea sa discute pentru 12.000 mp si inca unul pentru peste 20.000.

DB: De ce nu ati hotarat inca ce veti construi pe celalalt teren?
VA: Depindem foarte mult de vecini. Suntem vecini cu Cosmopolis, un proiect rezidential, dar nu stim ce se va mai construi in zona. Daca cineva va construi un centru cargo, atunci trebuie sa ne gandim ce sa facem. Ca investitie, am calculat ca in acea zona vom investi circa 150 mil. euro. Daca vom construi o zona de shopping cu un outlet, putem chiar ajunge la 170-180 mil. euro.

DB: Ati spus ca vreti sa incepeti sa construiti cele doua proiecte pe care le aveti in plan intr-un an, maxim un an si jumatate. De ce atat de repede, avand in vedere ca piata merge foarte incet?
VA: Sincer, nu cred ca mai exista o piata, cred ca trebuie sa cream o noua piata. Nu mai sunt tranzactii, au scazut chiriile pentru a umple cladirea cu orice pret, nu stiu cum reusesc dezvoltatorii sa dea inapoi bancii banii investiti. Trebuie sa incepem sa construim, pentru ca multi dezvoltatorii si-au oprit investitiile si daca vom continua sa lucram, nu vom pierde din avant si vom avea un pachet important de spatii de inchiriat si vom fi prima optiune pentru eventualii clienti.

DB: Cum va asteptati sa fie aceasta noua piata?
VA: Nu ma astept sa mai fie aceeasi explozie, insa cred ca va fi o piata cu profit pentru toata lumea. Daca gasesti zona potrivita, vei primi chiria pe care o ceri. Piata va fi insa mai echilibrata, nu ca inainte, cand banii erau foarte ieftini si toti vroiau sa cumpere.

DB: Aveti proiecte si in Sofia?
VA: Da. Avem cateva proiecte, insa piata acolo este ceva mai mica decat cea din Bucuresti.

DB: La cat se ridica investitii de pana acum ale companiei Soravia in regiune?
VA: In sudul si estul Europei, inclusiv Serbia si Macedonia, avem investitii de peste 200 mil. euro. Am inceput cu proiecte mai mici, dar acum construim proiecte mai mari, asa ca valoarea va creste foarte mult.