Mihaela Pana, DTZ: Toate proprietatile de lux pe care le-am vandut in 2009 s-au platit cu banii jos

DailyBusiness.ro

: Cum a evoluat segmentul de inchirieri de lux anul acesta?
Mihaela Pana: Nu s-a modificat major, cererea ramanand constanta. Evident, au fost scaderi la nivel de pret, insa comparativ cu celelalte segmente ale pietei, acestea au fost mai putin considerabile, undeva intre 10-15%, poate 20%. In perioada aceasta am constatat ca din ce in ce mai multe companii au preferat sa renegocieze contractele de inchirieri cu proprietarii, intre aceste procentaje.

DB: Au fost companii care s-au reorientat spre zone mai ieftine pentru locuintele pe care le inchiriaza pentru expati?
MP: Nu, nu am intalnit astfel de cazuri. Companiile mari sunt obisnuite cu zonele rezidentiale si au luat in calcul in permanenta pentru expati aceste zone.

DB: Segmentul locuintelor de lux este unul destul de delicat, pentru ca pe piata exista multe proprietati care se marcheteaza ca fiind de lux, dar nu sunt. Continua sa existe aceasta situatie?
MP: Luxul se traduce in primul rand prin amplasarea proprietatii si abia apoi iei in calcul celalalte aspecte, cum ar fi materialele de constructie, arhitectura si asa mai departe. Este adevarat, ca din pacate, pe piata noastra luxul nu se regaseste intotdeaua in arhitectura, pentru ca mare parte din constructii seamana foarte mult intre ele si nu au niste fatade care sa reflecte aceste pozitii top. Sunt foarte multe discutii pe acest subiect, dar intotdeauna majoritatea celor care au dorit astfel de proprietati au cautat zona si atunci au facut un compromis la nivelul arhitecturii cladirii.

DB: Credeti ca va continua sa se construiasca pe acest tipar, in care arhitectura sa nu reflecte zona?
MP: Din pacate, aici intervine un alt aspect. Segmentul rezidential de lux din Bucuresti este extrem de restrans, iar in plus anumite zone de lux aproape s-au inchis si nu ai unde sa le extinzi. Constructiile noi de lux vor fi mult mai reduse ca numar si probabil vom ajunge din nou in situatia in care cererea va fi mult mai ridicata decat oferta. Oricum, constructiile de astazi sunt mult diferite decat cele de acum 5 ani, arhitectural vorbind.

DB:Ar putea exista si un alt pol al luxului?
MP: Sunt anumite zone care nu au fost exploatate suficient, insa nu cred ca vom vedea o repozitionare a zonei de lux, aceasta va ramane concentrata in Primaverii, Herestrau, Aviatorilor, Kiseleff si Dorobanti.

DB: Sunt mai scumpe proprietatile de lux din Bucuresti, fata de proprietati similare din regiune sau din Occident?
MP: Nu suntem la nivelul tarilor din Occident, comparatiile care se fac nu se bazeaza pe parametri egali. Fata de regiune, suntem pe picior de egalitate ca pret.

DB: Cum au evoluat preturile proprietatilor de lux, anul acesta?
MP: S-au incadrat in trendul pietei, anul trecut au inceput sa scada usor, tendinta care s-a accentuat anul acesta. Din nefericire, asteptarile vanzatorilor sunt inca complet diferite fata de cele ale cumparatorilor. Vanzatorii cred ca preturile au scazut deja destul de mult, iar cumparatorii le gasesc inca prea ridicate. Diminuarile de pret se incadreaza in intervalul 20-30%, iar dupa parerea mea aceasta scadere va continua intr-un ritm mai lent.

Piata de lux este mai protejata decat celelalte segmente ale pietei rezidentiale, pentru ca aceste proprietati isi pastreaza mai bine valoarea, iar comparativ cu celelalte produse vor inregistra cele mai mici diminuari valorice.

[quote]Sunt unele persoane care daca au 200.000 euro cred ca isi pot cumpara un apartament spectaculos in Primaverii, ceea ce nu se va intampla nici in 2010, nici peste 5 ani[/quote]
DB:Totusi preturile se fac intre cerere si oferta. Ce anume protejeaza aceste proprietati?
MP: Asteptarile cumparatorilor si vanzatorilor sunt intr-adevar diferite, totusi sunt si persoane care au lichiditati in momentul de fata si care isi plaseaza inca banii in aceste produse, ei urmaresc un pret si in momentul in care acestea se apropie de pretul vizat, cumpara.

DB: In ce procente se situeaza discrepanta dintre cerere si oferta la nivel de pret?
MP: Sunt unele persoane care daca au 200.000 euro cred ca isi pot cumpara un apartament spectaculos in Primaverii, ceea ce nu se va intampla nici in 2010, nici peste 5 ani. Nici ei nu stiu ce asteptari au, ci doar isi imagineaza o specula neconturata, in care cu bani putini pot cumpara orice. Sunt insa si clienti care stiu foarte bine ce cauta, care asteapta cateva luni, oferteaza pe anumite proprietati si astfel pot obtine niste discount-uri foarte bune.

DB: Cu cat a scazut numarul tranzactiilor pe acest segment?
MP: Numarul de achizitii a fost mult mai redus decat anul trecut, asta si pentru ca anul trecut foarte multe tranzactii, peste 50%, au fost speculative. Anul acesta, clientii au fost utilizatorii finali. Cei care au dorit sa faca investitii au preferat sa astepte.

DB: Cine cumpara in prezent si cu ce bani?
MP: Cei care cumpara in prezent vor sa faca un upgrade si sa isi schimbe proprietatea in care locuiesc pentru alta intr-o zona mai buna si la un pret mai bun decat in anii trecuti.

DB:Care este in prezent profilul clientului de proprietati de lux din Capitala pentru uz personal?
MP: Cei care cumpara sunt de regula romani, persoane tinere care au functii importante in companii si care dispun de cash, sunt foarte putine persoane care au apelat sau intentioneaza sa apeleze la imprumuturi bancare. Toate tranzactiile pe care le-am intermediat au fost cu banii jos.

DB: Cum se achitau anul trecut proprietatile de lux?
MP:Nu este o diferenta foarte mare, insa anul trecut se apela si la credite bancare. Acum, din contra, foarte multi se simt presati de credite si au preferat sa si le inchida.

DB: S-a schimbat in vreun fel profilul cumparatorilor?
MP: Profilul s-a schimbat putin, pe de o parte sunt cei care migreaza dintr-o zona in alta, vand locuinta din zona respectiva, mai pun niste bani si isi iau ceva intr-o locatie de top, si mai sunt cei care aveau anul trecuti bani pentru un apartament, iar acum sesizeaza ca in aceeasi suma isi pot cumpara o casa intr-o zona foarte buna. Chiar s-au realizat astfel de tranzactii pentru case in zone ca Floreasca sau Dorobanti.

DB: Anul acesta ati vandut o vila de 2,5 mil. euro. Aceasta tranzactie s-a realizat tot cu cash?
MP: Da, s-a platit cu cash. Atat vanzatorii, cat si cumparatorii au fost persoane fizice.

DB: Cat au durat negocierile pentru aceasta tranzactie, avand in vedere ca vilele se vand intr-o perioada lunga de timp?
MP: Intr-adevar cu cat bugetele sunt mai mari, analizezi cat mai bine ofertele si iei decizia dupa ce analizezi foarte bine tot ce exista pe piata. Aceasta tranzactie insa a fost o situatie mai speciala, toata operatiunea a durat o luna, proprietatea fiind foarte buna.

DB: Vilele de lux sunt achizitionate tot pentru uz propriu?
MP: Cei cu care m-am intersectat anul acesta sunt cumparatori care vor vile pentru uz propriu. Din nefericire, dintre toate produsele existente in piata, casele sunt cele mai putin rentabile investitii imobiliare pe termen scurt, ele sunt valoroase doar in timp, astfel ca cei care cumpara astfel de proprietati gandesc altfel investitiile. Cei care cauta efectiv un plasament de bani si vor sa scoata bani imediat, cu o rentabilitate foarte buna, nu achizitioneaza astfel de proprietati, ci se orienteaza spre apartamente.

[quote]Am intalnit foarte multi cumparatori care au preferat sa-si investeasca banii in locuinte din Austria si Germania, anul acesta[/quote]
DB: Cu cat isi creste valoarea o vila de lux in timp, pe termen lung?
MP: Daca acum 4 ani vindeam proprietati de circa 1,5 mil. euro, astazi, daca ar fi sa le revindem, am putea obtine 4-5 mil. euro. Daca le renovezi cum trebuie, aceste case au o valoare foarte mare.

DB: Ce valoare au in total proprietatile de lux pe care le-ati intermediat anul acesta?
MP: Mi-e greu sa spun, cel putin cateva milioane de euro, insa mai sunt si contracte in derulare.

DB: In anii trecuti, romanii au fost foarte interesati de achizitii in strainatate, de cele mai multe ori ca investitie. Mai continua acest trend in prezent?
MP: Anul acesta sunt chiar mai multi decat in anii precedenti, pentru ca toate pietele au fost afectate de criza si astfel pe pietele externe au aparut proprietati la preturi foarte bune. Am intalnit foarte multi cumparatori care au preferat sa-si investeasca banii in locuinte din Austria si Germania, anul acesta.

DB: Cine sunt acesti cumparatori?
MP: Sunt romanii care faceau aceste investitii anterior in Bucuresti, unde cumparau cateva proprietatii. Acum se duc in afara, unde este un potential mai mare astazi.

DB: Cum vedeti evolutia preturilor pana la finalul anului pe segmentul mediu al pietei rezidentiale?
MP: S-ar putea sa asistam in continuare la scaderi de pret, pentru ca din nefericire pe acest segment discutam si de un numar foarte mare de produse, de o piata foarte haotica, dezvoltatori care sunt in impas si asa mai departe.

DB: In ce masura sunt dispusi dezvoltatorii sa-si scada marjele de profit direct proportional cu preturile?
MP: Din pacate, dezvoltatorii pentru segmentul mediu sunt impartiti in cei care sunt norocosi si au adus proiectul aproape de final si pot sa inchida, si cei care au proiecte in derulare si care au probleme. Cu siguranta marja de profit exista, pentru ca daca ai inceput acum 2 ani un proiect cu o marja de 100% pe hartie, iti este greu sa accepti ca aceasta va fi de doar 10%, asa ca dezvoltatorii incearca acolo unde se poate sa-si renegocieze conditiile contractuale cu banca, cu constructorul, daca mai este loc, pentru a impinge in sus profitul.

DB: Credeti ca acesti dezvoltatori vor ajunge sa vanda pe pierdere?
MP: Daca nu ajung sa vanda pe pierdere, banca le va lua proiectul. Deja incep sa apara astfel de situatii in care banca preia proiectele pe care dezvoltatorii nu le pot duce la bun sfarsit.