Piata terenurilor din Bucuresti: Preturile scad, interesul inca nu creste semnificativ

In general, se cauta terenuri cu suprafete de 2.000-3.000 mp, cu potential de dezvoltare imediat, conform lui Adrian Ghimpau, directorul departamentului rezidential al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Amplasarea, deschiderile la strazi principala, utilitatile si posibilitatea de construire imediata fac diferenta pe piata de terenuri, spune Costin Lazar, directorul general al Neoland Invest. „Se cumpara oportunitati. Acum este momentul in care pot achizitiona terenuri care anul trecut erau cu 20-30% mai scumpe. Cumparatorii sunt mult mai atenti cand vine vorba de potentialul proprietatii”, a adaugat Lazar.

Se cauta atat asa-numitele „distressed oportunities” (achizitii realizate la preturi foarte mici, ca urmare a problemelor pe care le intampina proprietarii-n.r.), cat si terenuri ultracentrale care nu erau la vanzare acum 1 an si la care acum se pot obtine discounturi semnificative. De asemenea terenurile bune pentru retail-big box (magazine cu suprafete mari-n.r.) pot avea cautare, au spus si reprezentantii Colliers International.

Exista interes pentru achizitia de terenuri, mai cu seama din partea fondurilor de tip distress, detinatoare de lichiditati si care speculeaza momentul de criza. Asa cum exista si vanzatori, care in ideea nevoii de cash, sunt dispusi sa vanda la preturi reduse cu pana la 50-60%, spune si Adrian Ghimpau.

Desi sunt unii investitorii care cauta inca terenuri in vederea achizitionarii, tranzactiile se lasa asteptate.

„Comparativ cu inceputul anului trecut, interesul pentru terenuri este in mod clar diminuat. Insa, daca ne raportam la schimbarile din ultimile luni, putem observa o crestere a interesului, crestere motivata, bineinteles, de scaderea preturilor. Investitorii incep sa renunte la asteptarea din ultimile luni, semn ca preturile au ajuns la nivelul scontat”, a spus Costin Lazar.

Pe de alta parte, Colliers nu vede o crestere a interesului la nivel general, desi reprezentantii companiei admit ca sunt si investitori care cauta terenuri in prezent.

„Pentru piata traditionala de terenuri nu putem spune ca exista o crestere a interesului. Exista jucatori care cauta activ, insa nu pare ca vor trece la decizia de cumparare foarte curand, din cauza instabilitatii pietei”, spun specialistii Colliers.

Cine sunt investitorii care cauta acum terenuri? „Investitorii din piata curenta sunt fie investitori cu profil de risc ridicat care dispun de cash si cauta sa-l plaseze in cel mai bun deal posibil, fie dezvoltatori-investitori care au vandut la maximul pietei si acum doresc sa securizeze terenuri la preturi bune pentru proiecte viitoare. O a treia categorie o pot reprezenta retaileri de gen „big box” care cauta expansiunea in zone noi”, au declarat reprezentantii Colliers.

Din a doua categorie de cumparatorii de terenuri face parte, spre exemplu, RPF, dezvoltatorul Vitan Residence, care a anuntat de curand ca poarta negocieri pentru securizare a doua terenuri cu o suprafata cumulata de 10.000 mp in Capitala.

Recent, un dezvoltator spaniol a achizitionat un teren cu avizele obtinute pentru constructia unui proiect rezidential de lux in nordul Capitalei, pentru 1,8 mil. euro.

In ceea ce priveste terenurile destinate dezvoltarilor de retail, reprezentantii IPC, care au finalizat la finalul anului trecut vanzarea a doua terenuri in Capitala, au spus ca ultimul teren vandut a fost achizitionat de un lant de magazine de retail.

Sunt inca multi oameni care dispun de lichiditati si pentru care aceasta scadere a preturilor a fost momentul prielnic pentru investitie. De asemenea, fondurile de investitii, marii dezvoltatori (in special cei care au fost mai putin afectati de criza economica internationala), spune si Lazar, care considera ca in prezent, nu mai putem vorbi despre interes din partea celor care pana acum achizitionau terenuri pentru speculatii imobiliare.

Bugetele de achizitii, „macelarite” de criza

Nu doar numarul investitorilor interesati de terenuri este in scadere fata de acceasi perioada a anului trecut, ci si bugetele, care foarte rar ajung la ordinul zecilor de milioane de euro.

Dat fiind ca in momentul de fata nu exista optiunea finantarii achizitiei de teren, bugetele au dimensiuni mult mai mici, apetitul cumparatorilor pentru terenuri cu valoare totala de ordinul zecilor de milioane fiind aproape inexistent, considera analistii Colliers.

Lazar considera totusi ca in cazul fondurilor de investitii care isi ajusteaza bugetul in functie de ofertele existente, bugetele pot ajunge la zeci de milioane de euro.

In ceea ce priveste evolutia preturilor, analistii spun ca situatia actuala a pietei este prea tulbure pentru a putea face previziuni realiste.

„Este impropriu sa prevezi evolutia preturilor intr-o piata inca tulbure. Sunt foarte multi factori care vor influenta piata terenurilor si nu numai. Unul dintre cei mai importanti este decizia bancilor de acordare a creditelor; de asemenea, o importanta ridicata o are si evolutia infrastrucurii in anumite zone. Cu siguranta, preturile terenurilor extravilane, fara utilitati si departe de un drum de acces, vor mai scadea. Din punctul de vedere al tranzactiilor, desi nu ne mai asteptam la aceleasi rezultate ca in anii trecuti, semnalele din piata ne spun ca tranzactiile cu terenuri vor iesi din conul de umbra in care au intrat in 2008”, a opinat Costin Lazar.

Reprezentantii Colliers sunt in linii mari de aceeasi parere si considera ca se poate spera la o revigorare economica incepand de anul viitor.

Evolutia preturilor va fi puternic legata de evolutia pietelor, de cererea pentru produsul finit, si, de asemenea, de semnalele care vor veni din economie. Deocamdata semnalele sunt negative, insa se spera intr-o revigorare in anul 2010, spun analistii Colliers.

Recent, Adrian Crivii, managerul general al companiei de evaluare Darian Rom Suisse SRL, a declarat ca scaderea preturilor terenurilor poate ajunge si la 80% anul acesta.