Raiffeisen Evolution: In Romania vom avea \”un picior\” de birouri si altul de rezidential

DailyBusiness

: Anul viitor veti demara primele proiecte rezidentiale in Romania. De ce ati asteptat pana acum?
Markus Neurauter: Sunt doua motive. In primul rand am cautat terenul potrivit la un pret care sa fie corect si in plus nu am vrut sa incepem cu un proiect mare, dar slab calitativ.

DB: Nu exista in prezent aproape deloc proiecte rezidentiale cu locuinte de inchiriat, care sa atraga investitorii institutionali (care sa valorifice investitia intr-un proiect imobiliar prin inchiriere si nu prin revanzare – n.r.). Se va schimba aceasta situatie?
MN: Intr-adevar, nu exista foarte multi investitori institutionali pe piata rezidentiala pentru ca momentan nu exista un volum mare de proiecte rezidentiale destinate inchirierilor. Dar acesta va fi un sector foarte important in viitor si atunci vor aparea si acesti investitori.

DB: Despre ce perioada vorbim?
MN: Cred ca 3-4 ani. De altfel, RE planuieste sa isi dezvolte operatiunile rezidentiale si vrem sa avem „un picior” de birouri si unul de rezidential.

[quote]Noi inca realizam 20% din cifra noastra de afaceri in Austria, iar Austria are o crestere mult mai mica decat Bucurestiul[/quote]
DB: Veti finaliza proiectele demarate anul acesta si anul viitor intr-o perioada propice, cand probabil interesul investitorilor nu va mai fi restrans de criza economica?
MN: Da. Suntem foarte norocosi pentru ca vom termina primul proiect in 2 ani. Pana atunci vor fi mai multi investitori interesati de acest segment. Daca il finalizam anul acesta, probabil nu ar fi fost foarte usor.

DB: Sa inteleg ca sunteti un vizionar?
MN: Nu, este pura coincidenta. In plus, pentru proiectele bune clasa A va exista inca interes si isi vor pastra pretul, iar cele clasa B vor fi mai greu de vandut, asta daca se vor vinde, pentru ca investitorii sunt mai atenti la risc si la posibilitatea de recuperare a investitiilor.

DB: Criza economica va afecta si achizitiile de portofoliu (preluari de proiecte imobiliare integral – n.r.)?
MN: Cu siguranta, si investitorii au probleme de lichiditate si atunci anul acesta vom asista la un volum mai mic al achizitiilor de portofoliu pe piata romaneasca. In ceea ce priveste intrarile dezvoltatorilor pe piata, criza va afecta doar dezvoltatorii mici. Daca acum cativa ani oricine putea primi cu usurinta o finantare de aproape 100%, acum bancile deja sunt mult mai atente cui acorda finantarile. Spre exemplu, acum in Spania sunt scaderi ale preturilor locuintelor de 30-40% si acest lucru aduce pierderi.

DB: Este posibil sa se intample ceva similar si in Romania?
MN: In nici un caz. Pe piata romaneasca este o cerere foarte mare si in plus piata nu este aglomerata. Probleme vor fi probabil in orase cum este Varna din Bulgaria, la malul Marii Negre, unde sunt construite mii de locuinte si hoteluri pentru „nimeni”. Aceste orase vor fi afectate prin scaderi ale preturilor in viitor si nu orasele mari cum este Bucurestiul.

DB: Unul dintre efectele vizibile si in Romania ale crizei economice globale va fi iesirea de pe piata a unora dintre dezvoltatorii fara experienta si putere financiara. Credeti ca vom asista la achizitionarea proiectelor acestora de catre dezvoltatori mari?
MN: Ar putea exista tranzactii de acest tip, insa noi nu suntem interesati de astfel de achizitii. Dorim sa incepem noi insine proiectul, pentru ca cel mai important lucru este proiectarea, iar odata inceputa constructia nu mai poti schimba proiectul foarte mult. Acelasi lucru este valabil si daca este deja obtinuta autorizatia de constructie, pentru ca aceste autorizatii nu pot fi schimbate foarte usor.

DB: Strategia Raiffeisen Evolution presupune vanzarea proiectelor dezvoltate dupa finalizare. Cu cat estimati ca veti vinde, dupa finalizarea din 2010, proiectul Floreasca City?
MN: Sa speram ca la finalizare proiectul va valora cel putin 250 mil. euro, aceasta fiind suma investita. Cu siguranta va fi mai mult insa este destul de greu de estimat acum. Depinde de chiriasi, de mixul de clienti, dar si de pietele financiare.

DB: Totusi trebuie sa va fi gandit la o rata de profit.
MN: Bineinteles, trebuie sa obtinem cel putin 3-4%, adica mai mult decat dobanda pe care o platim bancii de 3%. Bineinteles aceasta ar fi o marja de profit minima.

DB: Considerati ca piata de real estate bucuresteana se apropie de maturitate?
MN: Intram intr-o faza normala a pietei rezidentiale, prima faza s-a caracterizat printr-o crestere prea rapida si prea mare pentru piata. Noi inca realizam 20% din cifra noastra de afaceri in Austria, iar Austria are o crestere mult mai mica decat Bucurestiul, care inregistreaza inca cresteri superioare altor orase, pentru ca exista o cerere foarte mare. Sigur ca trebuie sa ai proiectul potrivit, de marimea potrivita, si amplasat exact unde trebuie.

DB: Bucurestiul este singura piata pe care o tintiti in Romania?
MN: Ne concentram momentan pe Bucuresti, insa analizam si orasele secundare si in plus studiem si posibilitatea de a deschide mini-mall-uri in cartierele bucurestene.

DB: Ceva concret, vreun oras sau cartier vizat in mod special?
MN: Inca nu, este un studiu general si nu avem nimic stabilit.