Tendinte imobiliare in 2009: Birouri sub-inchiriate de chiriasi si oferta insuficienta pe segmentul logistic

Reducerea costurilor este cuvantul de ordine al chiriasilor corporate de pe piata imobiliara, dupa ce inca din ultimul trimestru al lui 2008, activitatea de inchirieri a inceput sa scada.

Birouri: Chiriasii isi reduc costurile

Impactul crizei financiare asupra companiilor a creat o piata secundara a subinchirierilor de spatii de birouri. Astfel, firme care in 2007 au preinchiriat spatii de birouri foarte mari in cladiri de clasa A, gandindu-se la eventuale extinderi, acum, in conditiile crizei, subinchiriaza altor firme o parte din aceste spatii, de multe ori la 16-17 euro pe metru patrat pe luna, a spus Horia Moldovan, broker in divizia de birouri a Colliers International.

Acest nivel este aproximativ identic cu suma la care chiriasul principal a preluat spatiul in urma cu 2 ani. Astazi, tarifele ating in jur de 20 euro/mp pe luna.

„Cuvantul de ordine al chiriasilor nu mai este expansiune, ci reducere a costurilor”, a explicat Moldovan. El a subliniat ca o mutare presupune plata in avans a chiriei pe 6-9 luni, astfel ca nu poate fi luata in calcul acum, cand companiile isi creeaza strategii pe termen de 3-6 luni.

La finalul lui 2008, rata de ocupare a cladirilor de birouri din Capitala era de 97%. Reprezentantii Colliers se asteapta anul acesta la o scadere pana la 90-92%, pentru ca in 2010 sa urmeze o crestere pana la 94%.

In ultimele 3-6 luni nu a demarat nici un proiect nou pe piata de birouri, si in prezent, foarte putine se afla in constructie.

Ca reactie la criza, proprietarii de cladiri de birouri micsoreaza totusi nivelul chiriilor in aceasta perioada, pentru a atrage clienti.

Chiriile spatiilor de birouri din Capitala sunt cuprinse intre 12 euro/mp pe luna in zona Pipera si 22-26 euro/mp pe luna, in centru.

Spatii logistice: Oferta insuficienta

Sectorul logistic este mai stabil decat celelalte segmente ale pietei, au aratat specialistii de la Colliers.

Motivul este ca nu se bazeaza pe cresteri spectaculoase, a subliniat Gabriel Chimisliu, directorul diviziei industriale din cadrul companiei de consultanta imobiliara.

El a mentionat ca in Capitala au fost livrati anul trecut 350.000 metri patrati de spatii logistice, stocul total ajungand la circa 900.000 mp. In ultimul trimestru, activitatea a fost mai redusa si s-au livrat doar 20.000 mp din total.

Chimisliu a aratat ca in sectorul logistic, criza vine din partea ofertei si nu din partea cererii. Astfel, cererea de spatii logistice se apropie de 100.000 mp anul acesta, in timp ce numarul de spatii finalizate va ajunge undeva la 30.000-40.000 mp, doar doua proiecte fiind in constructie. „Acest lucru va creste piata pre-inchirierilor”, a declarat reprezentantul Colliers

In 2008, au fost realizate 53 de tranzactii de inchirieri de spatii logistice in Capitala, dintre care doar 4 in ultimul trimestru.

Centre comerciale: Diferente mari intre Bucuresti si provincie

Retailerii resimt criza atat la vanzari, cat si in ce priveste finantarea extinderii. Ei au devenit mult mai selectivi la alegerea centrelor comerciale.

„Pe segmentul de fashion mediu si peste mediu, retailerii inregistreaza scaderi ale chiriilor de 20-30%, asa ca ori inchid, ori renegociaza chiria”, a declarat Georgiana Andrei, broker senior in cadrul Colliers.

Pentru mall-urile deschise in 2008, perioada de pre-maturizare a centrului comercial (care variaza intre 1 an si 2 ani) coincide cu criza, asa ca este dificil de spus daca scaderea vanzarilor este determinata de contextul economic nefavorabil sau de faptul ca mall-ul inca nu e matur.

„Retailerii mari se gandesc sa-si securizeze acum locatii foarte bune, nu neaparat profitabile, dar aflate pe linia de plutire si care dupa criza vor fi puncte de vanzari importante”, a spus Andrei.

Interesul pentru Capitala si pentru orasele cu peste 300.000 de locuitori este in continuare mare, dar in acest inceput de an, retailerii sunt mai retinuti cand vine vorba de noi deschideri.

Daca majoritatea centrelor comerciale din Bucuresti s-au inaugurat integral inchiriate, in provincie, gradul de ocupare se situeaza intre 50% si 70% la deschidere.

Georgiana Andrei a mentionat ca in mall-urile de provincie, circa 60% dintre chiriasi sunt branduri locale, si doar 40% nationale si internationale. In Capitala, circa 85% din chiriasii unui mall sunt branduri nationale si internationale.

Criza a avut insa si efecte pozitive pe segmentul de retail, unde exista amenintarea supraaglomerarii anumitor piete.

„La inceputul lui 2008 au fost anuntate circa 100 de proiecte de centre comerciale la nivel de tara. Din acestea, circa 24 sunt in constructie in prezent, iar in perioada 2009-2011 vom avea maxim 30 de noi proiecte pe piata”, a afirmat Georgiana Andrei.

In unele orase, printre care Ploiesti unde erau anuntate 5 mall-uri, aparea pericolul supraaglomerarii. Intr-o astfel de situatie se afla si Suceava, unde spatiul de retail pe cap de locuitor este mai mare decat in Varsovia.