Traseul penthouse-ului de la boom la criza: De ce nu apuca sa se depuna praful pe cele mai scumpe apartamente din blocurile noi

Dialog autentic: „Vreau si eu un penthouse. Platesc cash”, suna cererea unui vizitator al unui targ imobiliar din Capitala la inceputul anului 2007. Raspunsul brokerului imobiliar a venit instantaneu: „Nu mai avem”.
[quote=Mihaela Pana, DTZ]Pe piata se poarta negocieri avansate pentru penthouse-urile scoase la vanzare. Sunt chiar si cate doi clienti interesati pentru fiecare unitate[/quote]
Pana in vara lui 2008, lucrurile nu s-au schimbat foarte mult – in complexul rezidential Stejarii, dezvoltat de Tiriac Imobiliare, toate cele 16 penthouse-uri erau rezervate la doar doua luni de la lansarea pe piata a proiectului. In 2009, primul an de criza, Emme Development a marit numarul penthouse-urilor din proiectul de lux Rovere, ca urmare a cererii mari pentru acest tip de apartamente. Mai mult, cererea de astfel de locuinte s-a facut simtita si in cazul proiectelor off plan (inca aflate „pe hartie” – n.r.). Spre exemplu, intr-un proiect rezidential de lux din Vama Veche, prima locuinta contractata la finalul lui 2008, inainte de inceperea constructiei, a fost un penthouse, chiar daca pe piata se simteau deja efectele crizei.

Chiar si anul trecut, primul an de criza, printre cele mai scumpe locuinte vandute s-au numarat si doua penthouse-uri de circa 1 mil. euro fiecare. Tranzactiile au fost intermediate de DTZ Echinox.

In 2010, Asmita Gardens face teasing si scoate in prima instanta doar un penthouse la vanzare, cele mai „dorite” pastrandu-le pentru final. Asmita Gardens va scoate saptamana viitoare la vanzare primul penthose din proiect la un pret de 720.000 euro. Cel mai scump apartament de acest tip din proiect costa 1,2 mil. euro.

„Avem cereri, insa nu pentru acest penthouse, ci pentru alte doua, care sunt mult mai deosebite. Pe celelalte inca nu le-am scos la vanzare. Momentan facem putin teasing”, spune Atena Tiplic, director de vanzari la Asmita, una dintre cele mai inalte cladiri rezidentiale din Capitala.

„Cel putin in primele luni s-au inregistrat cereri pentru apartamente situate in zone ultracentrale sau in partea de nord. Fara a fi o certitudine, exista predictii care arata faptul ca, pe anumite parti ale segmentului rezidential, ne aflam in apropierea unui minim de piata, din perspectiva preturilor. Asa ca posesorii de lichiditati spera sa faca achizitii speciale la preturi atragatoare”, spune Titel Folea, consultant la agentia imobiliara Euroest.

„Datorita caracteristicilor speciale ale apartamentelor de acest tip, numarul lor pe piata este redus. De aceea, acest segment restrans a rezistat destul de bine conditiilor nefavorabile prin care trece piata rezidentiala”, declara Mihaela Pana, directorul departamentul rezidential al DTZ, care adauga ca majoritatea penthouse-urilor existente in acest moment sunt inchiriate, avand contracte la valori peste media pietei.

In ceea ce priveste unitatile care urmeaza sa se finalizeze si sunt la vanzare se poarta deja discutii avansate, existand chiar si cate doi clienti interesati de fiecare unitate, mai spune Mihaela Pana.

Consultantul DTZ spune ca pe piata au avut deja loc tranzactii pentru acest tip de locuinte in acest an.

Potrivit analistilor imobiliari, penthouse-urile scoase la vanzare inca din faza de proiect isi gasesc cumparatori inainte de finalizarea constructiei, asta si pentru ca numarul acestor tipuri de locuinte este foarte mic. Anul trecut, pe piata s-au tranzactionat doar cateva penthouse-uri. In perioada de boom, analistii estimau ca anual pe piata se vand cateva zeci. Scaderea exista, insa acest tip de apartament nu ramane mult timp gol.
[quote=Atena Tiplic, Asmita Gardens]Un om care isi cumpara un penthouse nu vrea sa faca specula, pentru ca nu poti vinde repede un astfel de apartament[/quote]
Analistii imobiliari spun ca pe piata a existat o scadere a cererii, dar ca multe din solicitarile de astfel de locuinte care nu s-au concretizat in 2009 se vor finaliza in acest an. Care este profilul clientului? Pe de o parte sunt persoane din business care doresc sa isi investeasca banii pe termen mediu si lung, iar pe de alta parte sunt utilizatorii finali, care au functii de conducere in companii importante, care au bani cash si vor sa faca un upgrade al locuintei.

„Un om care isi cumpara un penthouse nu vrea sa faca specula, pentru ca nu poti vinde repede un astfel de apartament”, considera Tiplic, observand ca exista totusi unii investitori care vor un profit bun pe termen lung si atunci au doua posibilitati de investitii: aurul si imobiliarele.

„In principiu, aceste apartamente rar raman netranzactionate. Aproximam ca numarul de penthouse-uri vandute este undeva in jur de 5 – 8 unitati/ an, la care se adauga cele din clasa medie existente in ansambluri rezidentiale”, mai spune Mihaela Pana.

De ce nu a fost foarte afectata de criza cererea din partea clientilor finali pentru penthouse-uri? Pe acest segment exista o oferta extrem de limitata si in acelasi timp un public tinta mai putin afectat de situatia economica, majoritatea tranzactiilor efectuandu-se cu banii jos.

La o cautare pe Internet gasesti suficient de multe penthouse-uri de vanzare, asa ca oferta la prima vedere pare suficient de bogata. Totusi, analistii imobiliari atrag atentia ca de fapt sunt putine proprietati care sa indeplineasca criteriile unui penthouse. „Am vazut simple apartamente la ultimul etaj, promovate ca penthouse-uri”, spune Atena Tiplic.

Penthouse-ul insa nu este doar un apartament de lux la ultimul etaj care sa aiba o suprafata generoasa. Cum trebuie sa arate un penthouse? Sa fie inalt, sa fie singur pe etaj, la ultimul etaj, sa aiba un caracter de unicitate puternic, suprafete vitrate mari si o priveliste buna, spune Atena Tiplic, care adauga ca cererea pentru acest tip de locuinte nu s-a schimbat, pentru ca cei care isi permiteau sa cumpere astfel de apartamente in trecut isi permit si acum.

Ce a modificat criza pe acest segment al pietei rezidentiale de lux?

Ca peste tot, si pe aceasta nisa de achizitii au aparut unele modificari – clientii sunt mai atenti la calitatea locuintei achizitionate, iar timpul de negociere este mai indelungat. In plus, unele dintre proiecte sunt blocate din lipsa de finanantare si atunci precontractarile de astfel de locuinte inca nu sunt finalizate.

In plus, unii dezvoltatori nu mai mizeaza pe vanzarile de penthouse-uri, ci se orienteaza spre locuinte mai ieftine, a caror vanzare este mai rapida, pentru a-si asigura un cash flow. Aceasta reorientare apare si la unii brokeri imobiliari.

„Personal nu mai ma ocup de tranzactionarea acestor tipuri de apartamente, m-am orientat pe bugete mai mici”, spune Maria Grigore, consultant imobiliar, care a tranzactionat cateva din penthouse-urile din Emerald Residence. „Stiu ca intr-un an s-au vandut 4 penthouse-uri aici”, isi aminteste Maria Grigore.

„Un agent imobiliar va prefera intotdeauna sa vanda astfel de proprietati – comisionul este mult mai mare si negocierile se poarta cu clienti de calitate superioara”, spune Maria Grigore.

Un broker imobiliar castiga intre 3.000 si 4.000 euro la vanzarea unei astfel de locuinte, dar si procesul este unul mai indelungat.

Cererea de inchirieri de proprietati de lux a ramas de asemenea constanta, insa chiriile s-au diminuat cu pana la 20%. De altfel, si preturile proprietatilor de lux au scazut anul trecut, studiile de piata ale companiilor imobiliare aratand o scadere substantiala fata de perioada de apogeu a pietei. Pretul mediu, in prezent este si de sub 2.000 euro, in zone mai putin recunoscute, fata de peste 2.500 euro in 2007.

Preturile au scazut si in cazul penthouse-urile, insa nivelul de pret este determinat si de proprietari, pe piata existand inca persoane care au la vanzare proprietati de lux si care nu mentin preturile la nivelul perioadei de boom.

Exista trei categorii de proprietari care au la vanzare astfel de oferte: cei care vand din cauza nevoii urgente de bani si accepta aproape orice pret; cei care inteleg trendul pietei si intra in negocieri rezonabile cu cumparatorii; cei care raman ancorati in trecutul glorios al segmentului rezidentialelor de lux, afisand si mentinand preturi care nu mai au legatura cu realitatea imobiliara actuala, spune Titel Folea, consultant la agentia imobiliara Euroest.