Unii dezvoltatori imobiliari ajung sa faca inconjurul lumii ca sa scape de faliment. Ce variante de restructurare au gasit?

Directiile planurilor de reorganizare vizeaza pe de o parte solutii pentru refinantarea datoriilor, mai ales in cazul proiectelor inca neincepute, dar care au atras deja investitii considerabile, si pe de alta parte se doreste repozitionarea comerciala a proiectelor care sunt finalizate sau aproape finalizate. Numarul reorganizarilor din domeniu este inca redus, in special ca urmare a duratei indelungate a procedurii insolventei.

Asocieri cu giganti americani specializati in salvarea de la faliment

Spre exemplu, investitorul imobiliar RI Investment Group, care are in insolventa trei subsidiare, propune in cazul a doua dintre ele scenarii pentru refinantarea datoriilor, printr-un parteneriat cu American Capital Partners, o companie de dezvoltare a afacerilor care functioneaza ca un fond mutual inchis. Firma americana investeste de obicei in companii private sau publice slab tranzactionate, prin utilizarea finantarii prin creante prioritare, finantari de tip mezanin sau de tip capital.

Printre solutiile de reorganizare propuse de actionarii investitorului imobiliar, cu sprijinul americanilor, se numara o structura de garantare a datoriilor, acordata finantatorului si o cesionare a activelor la obligatiuni listate pe bursa din Frankfurt. American Capital detine prin asocierea cu firma Altmark o serie de obligatiuni corporatiste pe bursa din Frankfurt, iar asocierea cu americanii poate presupune includerea activelor locale printre aceste obligatiuni. RI Investment a primit inca din noiembrie 2009 aprobarea preliminara a American Capital de a include proiecte intr-un program de obligatiuni.

Vanzarea de active este viabila pe termen scurt, dar de multe ori negocierile nu se concretizeaza

In prima instanta, actionarii RI Investment au inclus in planurile de reorganizare si strategii viabile pe termen scurt, printre care si vanzarea activelor. Negocierile de vanzari ar fi urmat sa aiba un rezultat pana in ianuarie in acest an. Reprezentantii casei de insolventa RVA Insolvency, administratorul judiciar al firmei, au spus ca nu a avut loc nicio vanzare in aceste cazuri pana in prezent.

De altfel, chiar reprezentantii firmei au precizat intr-o modificare aditionala adusa planurilor de reorganizare ca solutia garantarii datoriilor si cea a listarii de obligatiuni corporatiste au ramas cele mai viabile scenarii pentru restructurarea proiectelor imobiliare din Capitala.

Totusi, aceste scenarii sunt realiste doar in conditiile in care actionarii firmei spun ca sunt „increzatori ca in urmatoarele 12 luni” cererea pentru unitatile celor doua proiecte rezidentiale din Capitala va reveni. Situatie care, insa, nu este atat de usor de previzionat, in conditiile unei piete extrem de sensibile la miscarile economice. Spre exemplu, in 2010, vanzarile de locuinte au scazut cu 70% timp de cateva luni, ca urmare a acordului Romaniei cu FMI.

Totusi, dezvoltatorii imobiliari fac eforturi uriase pentru a reusi sa obtina banii necesari definitivarii proiectelor blocate. Oficialii RI Investment scriu in planul de reorganizare depus in vara lui 2010: „Din luna ianuarie a acestui an am calatorit prin lume, in sensul propriu al expresiei, prezentandu-ne proiectul”. Totusi, nicio discutie nu s-a concretizat, iar principala problema in randul tuturor a fost stadiul incipient al proiectelor care presupuneau doar plati in avans si nu plati finale.

Printre argumentele dezvoltatorilor pentru a se aproba reorganizarea se numara costurile extrem de joase de constructie, la care s-ar putea acum construi proiectele.

Printre solutiile pe termen scurt propuse de actionari dezvoltatorului imobiliar se numara si recapitalizarea subsidiarelor, ceea ce ar permite plata dobanzilor la banca.

Campanii de promovare

Alte companii de dezvoltare imobiliare aflate in insolventa, si care au deja proiecte intr-un stadiu avansat, iau in calcul mai degraba variante de repozitionare si marketing, decat de finantare. Spre exemplu, dezvoltatorul HSH din Baia Mare propune pentru reorganizarea proiectului rezidential Toamnei Residence mai multe campanii de marketing, considerand ca unul dintre minusurile investitiei a fost tocmai lipsa investitiilor in campaniile de comunicare eficiente. Dezvoltatorii propun mai multe campanii cu discount-uri de cateva procente, care ar urma in opinia lor sa dinamizeze vanzarile.

Argumentul suprem: Aveti putintica rabdare sa vina banii de la clienti

Pe de alte parte, oficialii Kronvest, un dezvoltator imobiliar din Brasov, mizeaza pentru achitarea datoriilor pe vanzarea apartamentelor din ansamblul rezidential Tampa Gardens, multe din ele contractate, dar inca neachitate integral. In planul de reorganizare, dezvoltatorul a estimat ca in cazul unor discount-uri de peste 30% acordate clientilor, sumele incasate din vanzarea tuturor apartamentelor din portofoliu ar ajunge la peste 7 milioane de euro si ar permite plata datoriilor.

Si dezvoltatorul imobiliar Copper Beech, al carui proiect rezidential a intrat in faliment, a propus un plan de reorganizare creditorilor, insa acesta a fost respins. Oficialii companiei nu au facut publice detalii din acest plan, insa surse din piata au spus pentru DailyBusiness.ro ca printre scenariile propuse de companie se numara si atragerea constructorului ca partener in proiect.

Expertii in insolventa spun ca de cele mai multe ori creditorii evita sa se ajunga la faliment pentru ca sansele de recuperare a banilor sunt foarte reduse. Totusi, pe piata au fost si cazuri in care bancile au preferat vanzarea, ce-i drept fara a fi nevoite sa isi asume pierderi.

Un astfel de exemplu este lichidarea mall-ului Tiago Oradea in vara lui 2009. Atunci creditorii, in speta banca finantatoare, au hotarat vanzarea. Reprezentantii Casei de Insolventa Transilvania, administratorul judiciar in acel caz, au explicat ca vanzarea s-a datorat faptului ca noul proprietar al mall-ului a venit cu un plan viabil de rentabilizare al activului. Potrivit analistilor imobiliari, firma care a cumparat proiectul, Shopping Center Holding, va pune mai mult accent pe zona de entertainement din cadrul mall-ului.

Masa credala a tuturor companiilor aflate in insolventa pe plan local se ridica, potrivit estimarilor specialistilor din domeniu, la miliarde de euro. In imobiliare, pana in prezent sumele sunt doar de ordinul catorva sute de milioane de euro.

Potrivit specialistilor imobiliari, anul 2011 va aduce o dublare a valorii proiectelor imobiliare aflate in insolventa sau faliment, agentia Coldwell Banker estimand valoarea proiectelor noi care vor ajunge in aceasta situatie la circa 500 mil. euro. Nici valoarea proiectelor deja intrate in procedura de insolventa sau faliment nu este de neluat in seama, fiind de asemenea de ordinul sutelor de milioane de euro.