Vacaru, LaSalle: Centrele comerciale – o piata dinamica, dar inca subdezvoltata

Segmentul dezvoltarilor de centre comerciale a atras, in 2007, 54% din totalul investitiilor imobiliare de pe piata romaneasca, estimate la 1,7 mld. euro, iar anul acesta se preconizeaza ca ponderea acestor investitii va ajunge la circa 70%, in conditiile in care investitiile imobiliare sunt estimate la 3 mld. euro.

DailyBusiness: Care sunt diferentele, ca suprafete inchiriabile, intre dezvoltarile de centre comerciale din Bucuresti si cele din provincie?
Andrei Vacaru: Centrele comerciale din provincie ar trebui sa fie mai mici decat cele din Bucuresti, deoarece numarul de locuitori carora acestea se adreseaza (catchment area) este mai mic, dar si pentru ca puterea de cumparare in provincie este inca mai redusa decat in Capitala. Insa, pentru ca piata este in plina dezvoltare, in acest moment cel mai mare centru comercial din Romania nu este in Bucuresti, ci la Cluj.

DB: Va referiti la centre comerciale inaugurate pana in prezent?
AV: Da. Polus Center Cluj are peste 60.000 metri patrati inchiriabili, in vreme ce Plaza Romania are sub 45.000. In viitor, situatia se va schimba, in Bucuresti fiind anuntate mai multe centre comerciale de peste 100.000 mp GLA (gross leasable area).

DB:Cum sunt chiriile din Bucuresti, fata de provincie?
AV: Pentru prima jumatate a anului 2008, chiriile lunare medii in centrele comerciale din Bucuresti variaza intre 25-30 euro pe metru patrat, iar in provincie intre 18-23 euro/mp.

DB:Cum estimati ca vor evolua chiriile pana la sfarsitul anului?
AV: Chiriile vor evolua diferit in 2008 de la un proiect la altul. Chiriile in centrele comerciale de succes, atat din Bucuresti cat si din alte orase, vor continua sa creasca, iar in centrele mai putin atractive vor scadea semnificativ.

DB: Unde vor fi cele mai mari scaderi, in Bucuresti sau in provincie?
AV: Este mai probabil ca in medie, chiriile din provincie sa scada mai mult comparativ cu cele din Bucuresti, deoarece piata dintr-un oras de provincie este mult mai usor de saturat decat cea din Bucuresti.

DB: Ce factor vi se pare crucial pentru succesul unui mall, avand in vedere concurenta mare de pe piata?
AV: Sunt foarte multi factori care contribuie la succesul unui proiect. As mentiona printre cei mai importanti locatia, mixul de chiriasi (ancorele in special), marimea proiectului, administrarea dupa deschidere.

DB: In cat timp se contracteaza spatiile comerciale dintr-un mall in general?
AV: In functie de marime, inchirierea unui proiect dureaza intre unu si doi sau chiar trei ani. Inchirierea incepe inca din faza de proiect, pentru ca unii chiriasi au cerinte tehnice specifice care trebuie luate in considerare inainte de a porni constructia. Un mall de succes se inchiriaza cu destul de mult timp inainte de deschidere.

DB: Ne puteti da un exemplu?
Avb: Pentru AFI Cotroceni Park sunt deja semnate contracte si precontracte pentru mai mult de 80% din suprafata, cu peste 1 an si jumatate inainte de deschidere. Oricum, esential este ca proiectul sa se deschida cu toate spatiile inchiriate si operationale.

DB: Pe ce perioada se incheie de obicei contractele de inchiriere intr-un mall?
AV: Ancorele (magazinele care inchiriaza suprafetele cele mai mari) semneaza contracte pentru 10, uneori chiar si 20 de ani. Celelalte magazine incheie de obicei contracte pe 5 ani, dar sunt deja proiecte ai caror dezvoltatori doresc semnarea contractelor pe 10 ani.

DB:Cum ati caracteriza piata centrelor comerciale din Romania din 2007, avand in vedere ca aproximativ 54% din investitiile imobiliare au fost pe acest segment?
AV: O piata foarte dinamica, dar inca subdezvoltata, interesanta atat pentru retaileri, cat si pentru dezvoltatori.

DB: Ce modificari au survenit pe aceasta piata in ultimul an, din punct de vedere al facilitatilor oferite?
AV: Centrele comerciale ce se vor livra in viitor vor fi tot mai complexe. Majoritatea dezvoltatorilor implicati acum in piata de retail din Romania au o experienta bogata in Europa Centrala si de Est sau chiar la nivel mondial. Aceasta se reflecta si in ceea ce priveste zonele de entertainment, care devin tot mai atragatoare. Cea mai semnificativa evolutie in ceea ce priveste entertainmentul este aparitia unor operatori dispusi sa creeze o retea extinsa de cinematografe tip multiplex.