Zonele centrale sunt atractive, dar prea scumpe pentru dezvoltatorii de birouri

Zonele centrale si de nord ale Capitalei raman in topul preferintelor companiilor atunci cand se pune problema mutarii in alt sediu.

Tinand seama de tendintele in materie de dezvoltari imobiliare, se estimeaza ca decalajul dintre cerere si oferta, de aproximativ 1,3 milioane de metri patrati, se va micsora in urmatorii patru ani, releva un studiu efectuat de compania de consultanta imobiliara Coldwell Banker.

Cererea de spatii de birouri din Bucuresti este estimata de compania de consultanta imobiliara la circa 2,5 milioane de metri patrati.

25% din stocul existent de spatii de birouri din Bucuresti, estimat la 1,2 milioane mp, este amplasat in centrul orasului, aceasta zona impreuna cu nordul ramanand preferatele dezvoltatorilor de pe acest segment, potrivit studiului efectuat de Coldwell Banker.

Principalele proiecte de birouri livrate in centrul Capitalei au fost anul trecut Dacia Ofiice Building, Matei Basarab Office Building si Avalansei Office Building. In perioada 2008-2010 in aceasta zona vor mai fi livrati inca 175.000 mp de spatii de birouri in peste 10 proiecte.

Chiar daca pe piata s-au livrat sau urmeaza sa se livreze multe proiecte importante de birouri, altii 500.000 mp urmand sa fie dati in folosinta in 2008 in Capitala, decalajul dintre cerere si oferta ramane inca mare, potrivit consultantilor companiei.

Rata de neocupare de 4% la spatiile de birouri

Piata spatiilor de birouri din centrul Bucurestiului beneficiaza de o rata de neocupare foarte mica, de circa 4% la inceputul anului 2008, datorita cererii foarte mari si ofertei relativ reduse. Exista si cladiri unde rata de ocupare este de aproape 100%.

Pretul mediu de vanzare pentru spatiile de birouri de clasa A din centrul Bucurestiului se situeaza in jurul valorii de 2.500 euro/mp plus TVA. Exista si cladiri de birouri cu o locatie ultracentrala pentru care pretul de vanzare ajunge chiar la 3.200 euro/mp plus TVA.

Ca rezultat al ofertei prea scazute in comparatie cu cererea existenta, se manifesta o tendinta stabila de crestere a preturilor, atat la vanzare, cat si la inchiriere. La inceputul contractului de inchiriere se plateste, de regula, un avans reprezentand chiria pe trei sau sase luni, ca garantie. Contractele se incheie cel mai adesea pe o durata de 3-5 ani, cele pe 7-10 ani fiind rar intalnite.

Chiria se plateste in euro, lunar sau trimestrial. Chiriasul trebuie, de asemenea, sa suporte cheltuielile de intretinere, care variaza de la 2,5 la 4 euro/mp plus TVA pe luna.

Preturile locurilor de parcare aferente cladirilor de birouri din centrul Bucurestiului sunt de 60-80 euro/mp plus TVA pentru cele exterioare si de 100-150 euro/mp plus TVA pentru cele interioare.

Piata spatiilor de birouri din Bucuresti a atras un numar din ce in ce mai mare de investitori aflati in cautarea unor alternative la pietele mai dezvoltate din Vestul si Centrul Europei. Totusi, in ciuda unor posibilitati evidente existente pe piata aflata in dezvoltare rapida, se remarca urmatoarele probleme: lipsa unui produs corespunzator pentru investitii si concurenta in crestere intre investitori, ceea ce conduce la scaderea randamentelor, au precizat reprezentantii Coldwell Banker.

Primii intrati pe piata, precum Europolis, CA Immo si Immoeast, au preluat deja majoritatea cladirilor producatoare de venit, drept pentru care, in prezent, investitorii trebuie sa gaseasca noi strategii pentru a incheia contracte profitabile, potrivit consultantilor companiei.

Piata ofera totusi strategii alternative de investitii, cum ar fi acorduri de tip „forward purchase” si parteneriate cu dezvoltatorii pe piata spatiilor de birouri unde exista numeroase proiecte in executie.

Piata investitiilor in spatii de birouri din Bucuresti a debutat in toamna anului 2003, odata cu vanzarea Europe House, achizitionata de catre Europolis, si a cladirii Opera Center, achizitionata de catre CA Immo, ambele situate in centrul Capitalei. Randamentul de la acea vreme a fost de 12,5%. De atunci, randamentele au scazut spre 6,5% in urmatorii trei ani, aceasta scadere fiind considerata cea mai mare pana la momentul actual din Europa Centrala si de Est.

Din anul 2007, au inceput sa intre pe piata din Romania fondurile de investitii imobiliare importante, acest lucru semnificand pentru unii analisti primele semne ale maturizarii pietei. Spre exemplu DEGI, care a achizitionat intregul portofoliu al Charlemagne Real Estate sau tranzactia prin care America House (zona centrala) a fost vanduta catre Natixis Europe pentru cel mai mic randament de pana acum de pe piata, 6,0%.