Dezechilibru pe piata locuintelor noi: Cea mai mare cerere primeste cea mai mica oferta

Piata locuintelor noi din Capitala mai are inca destule probleme in a echilibra oferta si cererea. Desi segmentul mediu-plus (venituri de 2.000 – 3.000 euro lunar pe familie) este responsabil pentru doar 25-30% din totalul cererii, oferta i se adreseaza in proportie de 60-70%. Astfel, clientii cu bugete mai mici dar care compun o piata cu potential mare raman in continuare „pe dinafara”.

Unul dintre motive ar putea fi faptul ca proiectele destinate clasei medii si celei sub-medii (middle-to-low) sunt mai riscante in cazul unor fluctuatii economice (in principal valutare), care ar afecta serios capacitatea de rambursare a creditelor catre banci din partea cumparatorilor finali, astfel ca dezvoltatorii evita, cel putin pe moment, implicarea in astfel de proiecte.

Oferta de locuinte noi din Capitala este alcatuita in proportie de 5-10% din ansambluri rezidentiale exclusiviste (unde clientii au venituri de peste 3.500 euro pe familie), 60-70% ansambluri rezidentiale destinate clasei medii plus si 20-30% ansambluri rezidentiale pentru clasa medie (venituri de 1.000 – 1.500 euro pe familie), potrivit unei analize Esop, agentie imobiliara bucuresteana.

Structura ofertei
* 5-10% locuinte de lux (cumparatori cu venituri > 3.500 euro/familie)
* 60-70% locuinte pentru clasa medie-plus (venituri 2.000-3.000 euro/familie)
* 20-30% locuinte pentru clasa medie (venituri 1.000 – 1.500 euro/familie)

Structura cererii
* 5-10% locuinte de lux (cumparatori cu venituri > 3.500 euro/familie)
* 25-30% locuinte pentru clasa medie-plus (venituri 2.000-3.000 euro/familie)
* 60-70% locuinte pentru clasa medie (venituri 1.000 – 1.500 euro/familie)

Cea mai mare discordanta cerere-oferta este ca, desi cea mai mare cerere pe piata este din partea clasei medii, ponderea cea mai ridicata in cadrul ofertei o au ansamblurile pentru clasa medie-plus, a declarat Irina Petrescu, consultant rezidential in cadrul agentiei imobiliare Esop.

In ultima perioada, a crescut numarul ansamblurilor targetate catre segmente exclusiviste. „Mai este de invatat, dar inceputul este destul de bun”, crede Sorin Lacusta, director al departamentului de proiecte rezidentiale al Regatta.

[quote=Irina Petrescu, Esop]Pe piata devine din ce in ce mai evident ca nu se mai cumpara orice[/quote]
In ceea ce priveste segmentul middle-to-low, adica locuinte care au preturi de vanzare mai mici ca urmare a suprafetelor micsorate, in opinia lui Lacusta sunt inca foarte putine proiecte, in plus ele nefiind nici bine orientate pe piata.

„S-a batut moneda pe faptul ca cele mai multe proiecte au fost destinate clasei medii. Asa cum rezulta si din profilul cumparatorului, datorita preturilor, cele mai multe proiecte au fost in realitate destinate clasei medii plus. De abia acum se deschide calea pentru dezvoltarile reprezentative pe segmentul clasei medii”, a adaugat Irina Petrescu de la Esop.

Cum arata proiectul tipic destinat clasei medii

Un proiect destinat clasei medii trebuie sa fie amplasat intr-o zona accesibila si cu o buna conexiune la mijloacele de transport in comun, iar suprafetele trebuie sa fie mici spre medii, de la 40-60 mp o garsoniera la 100-120 mp pentru un apartament de 4 camere, spune Petrescu.

Intr-un proiect destinat clasei medii, ponderea ideala a tipurilor de apartamente este 60-65% – cele cu doua camere, 20-25% garsoniere, 10% – apartamentele cu trei camere si 5% – locuintele cu patru camere, a spus reprezentantul Esop.

Majoritatea clientilor din clasa medie cumpara cu credit ipotecar, iar cea mai uzuala modalitate de plata este 25% la precontract si 75% la contractul final. In conditiile in care unii dezvoltatori pot oferi conditii mai atragatoare de plata, acesta poate fi un avantaj competitiv puternic.

Structurarea cererii pe piata rezidentiala

Cererea este destul de ridicata pe segmentul high-end, pretentioasa si cu putere de cumparare mare, spune Lacusta de la Regatta. La polul opus, pe segmentul de middle-to-low , cererea este uriasa, dar oferta nu este dimensionata corespunzator, pentru ca dezvoltatorii nu tin cont de target in strategia de vanzare a proiectelor, adauga acesta.

Astfel, de multe ori apar discrepante intre preturi si puterea de cumparare a clientilor targetati.

Segmentul mediu este format din clientii care isi cumpara prima locuinta sau trec de la blocurile comuniste la ansamblurile noi. Cererea pe acest segment acopera 60-70% din piata, a spus Irina Petrescu.

Pe clasa mediu-plus sunt acei clienti care fac pasul spre alt standard, spre finisaje si facilitati mai ridicate decat pe segmentul mediu. Procentual, cererea pentru ansambluri mediu plus reprezinta 25-30% din piata, a adaugat Petrescu de la Esop.

Profilul cumparatorilor

„Cumparatorii locuintelor de lux au varsta cuprinsa intre 35-55 ani, sunt persoane din top management, show-biz sau care au propria afacere. In general, au un venit de peste 3.500 euro pe luna de familie”, a spus Irina Petrescu.

Cumparatorii locuintelor destinate clasei medii plus sunt persoane cu varsta cuprinsa intre 30-40 de ani, din middle management sau manageri de firme mici, cu un venit per familie de 2-3.000 euro lunar.

Cumparatorii de locuinte in proiecte pentru clasa medie au varsta de 20-35 de ani si un venit de 1.000-1.500 euro pe familie.

Pentru cumparatorul de locuinte de lux conteaza standardul, calitatea, vrea sa fie tratat cu mare atentie, sa nu fie agresat de broker, sa i se explice cat mai clar regulamentul de coproprietate dar si felul in care s-a format pretul de achizitie, conform lui Lacusta.

Cumparatorii de locuinte destinate clasei medii spre low se califica foarte greu pentru un credit (de obicei la limita), nu ridica pretentii mari, fac concesii mari in ceea ce priveste calitatea pentru pret. In cazul acestora, modalitatea de plata este un criteriu de decizie eliminatoriu, a adaugat Lacusta.

O tranzactie pe segmentul lux se face de obicei mai greu, cumparatorii fiind mult mai pretentiosi. Dar si pe segmentul mediu-plus sau mediu, tranzactiile necesita aceeasi atentie. Achizitia unei locuinte este una dintre cele mai importante investitii pentru un cumparator clasa medie, de aceea majoritatea cumparatorilor sunt din ce in ce mai bine informati si atenti la detalii, a precizat Irina Petrescu de la Esop.

Ce proiecte se vand si care au dificultati in 2008

Cele mai bine vandute proiecte la acest inceput de an au fost cele cu amplasare buna sau cu pret scazut, a precizat Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale al Regatta. El a adaugat ca proiectele care si-au gasit cel mai greu cumparatori au fost cele din afara Bucurestiului, fara facilitati si acces usor catre oras, cele cu preturi ridicate, netargetate si cu compartimentare nereusita.

Analistii imobiliari au explicat ca oferta redusa de pe segmentul de lux si cel middle-to-low au determinat o rata de vanzare mai mare in cadrul acestor proiecte la nivel de piata, desi la nivel individual au existat si proiecte rezidentiale destinate clasei medii plus care au fost bine vandute, ca urmare a zonei in care sunt amplasate.

Pe piata rezidentiala, proiectele trebuie adaptate din ce in ce mai bine segmentului de piata vizat. Astfel, calitatea constructiei, respectarea termenelor si a promisiunilor facute de catre dezvoltatori vor fi conditii necesare pentru reusita unui proiect.

In general, toata piata este in asteptare, ca urmare a perioadei electorale si a inaspririi conditiilor de creditare, au mai spus specialistii.