Dezvoltatorul Liberty Center: A trecut vremea cand deschideai un mall si toata lumea venea

02 Mar, 00:01 • cristina.mihai

Marius Barbu, retail development director al Mivan Developments, dezvoltatorul celui mai nou mall din Bucuresti, Liberty Center, a comentat, intr-un interviu acordat DailyBusiness.ro, efectele crizei asupra acestei piete.

Dezvoltatorul Liberty Center: A trecut vremea cand deschideai un mall si toata lumea venea

Mall-ul Liberty Center din zona Trafic Greu din Capitala s-a deschis pe 31 octombrie si are o suprafata inchiriabila de 25.000 mp, reprezentand o investitie de circa 70 mil. euro. Unul dintre efectele deschiderii acestui amplasament este faptul ca retaileri precum Billa sau Altex au intrat intr-o zona evitata pana acum, din punct de vedere al comertului modern.

DailyBusiness.ro: Ce inseamna criza pentru Liberty Center?
Marius Barbu: Criza este o realitate de care nu poti sa te ascunzi. Noi am lansat Liberty Center in toamna anului trecut, asa ca pentru noi criza este o stare de fapt. Nu am avut experiente anterioare, asa ca ne confruntam si acum cu aceleasi probleme cu care ne-am confruntat de la inceput.

DB: Care sunt aceste probleme, in linii mari?
MB: Tot ce inseamna mediu economic. Reducerea si scumpirea creditului, caderea cursului de schimb care ne afecteaza si pe noi si pe chiriasi. S-a devalorizat foarte mult leul, in 3 luni si-a pierdut circa 20% din valoare, ceea ce ne dezavantajeaza, pentru ca avem contractele cu partenerii in euro. Noi incercam sa rezolvam problemele pe masura ce apar, individual. Pe partea de promovare si marketing, Liberty merge exact asa cum trebuie sa mearga un mall in 3 luni de la deschidere. Are un trafic rezonabil, pe care evident ca vrem sa il crestem.

DB: Care a fost traficul lunar in aceste cateva luni de la inaugurare?
MB: Nu as putea sa spun exact. S-a situat in apropierea estimarilor noastre, de 30.000 de persoane pe zi, insa aceasta valoare se atinge in perioada de maturitate a unui mall. Ne aflam in faza in care oamenii trebuie sa incerce experienta Liberty Center, sa vada cum este. Mall-ul este un organism care trebuie sa se modifice in functie de consumator.

[quote]Teoretic, in 2-3 ani de la lansarea unui mall, se considera ca acesta este in piata, dar pe noi timpul nu ne asteapta, din cauza crizei[/quote]
DB: In cat timp ajunge un mall la maturitate?
MB: Conform datelor statistice, varsta unui mall se masoara in Craciunuri. Teoretic, intre 2 si 3 ani de la lansarea unui mall se considera ca acesta este in piata, dar pe noi timpul nu ne asteapta, aceasta fiind una dintre consecintele crizei. S-ar putea ca 2 ani sa fie foarte mult.

DB: Ce actiuni trebuie sa intreprinzi pentru a aduce mall-ul la maturitate mai devreme decat perioada „teoretica”?
MB: Trebuie sa investim mai mult in promovare, sa ne intelegem targetul mai bine, sa ascultam mai atent ce zic consumatorii, pentru ca pana la urma, si pe mine ca proprietar de mall si pe chiriasi ne intereseaza consumatorul care intra in mall si atunci lucram impreuna pentru a atinge consumatorul targetat de noi. Evident, targetul fiecarui magazin dintr-un mall difera, insa trebuie sa ajungem la un numitor comun.

DB: Una dintre modalitatile prin care planuiti sa grabiti perioada de maturizare a mall-ului este promovarea. Ati crescut bugetul?
MB: Bugetul nu a crescut, insa il vom imparti altfel. Astfel, cea mai mare parte a promovarii va demara in prima parte a anului.

DB: Care considerati ca sunt punctele forte si punctele slabe ale Liberty Center?
MB: As incepe cu punctele slabe, iar unul dintre acestea este faptul ca se afla la inceput. Sunt multe lucruri care trebuie puse la punct, pentru ca un proiect de acest gen are multe variabile si dureaza pana cand se ajusteaza. E utopic sa zici ca ai deschis un mall si este absolut perfect, totul depinde de ce asteapta cumparatorul din zona, de fapt sunt lucruri care evolueaza. La puncte forte as pune partea de shopping, pentru ca avem circa 15 magazine care sunt pentru prima data in Romania sau in Bucuresti.

DB: Zona unde intra, la puncte forte sau la puncte slabe?
MB: As situa zona la puncte forte, pentru ca depinde cum o tratezi. Noi suntem foarte aproape de centru si in plus suntem foarte usor accesibili, pentru ca exista doua bulevarde mari prin care poti ajunge la Liberty, si doua linii de tramvai care se intersecteaza in aceasta zona.

DB: Amplasarea Liberty in sectorul 5 a permis multor retaileri sa intre in acesta zona, inca neacoperita. A fost acesta un motiv pentru care ati ales pozitionarea?
MB: Noi suntem undeva la marginea sectorului 5, in plus nu conteaza sectorul, ci tipul de oameni. Daca ne uitam la traficul de zi cu zi, vedem ca sunt oamenii din proximitate, in timp ce vizitatorii de sfarsit de saptamana provin din zone mai indepartate, si asa este peste tot.

DB: Cresterea euro a adus in discutie o posibila renegociere a chiriilor la nivel de piata?
MB: Din cunostintele mele, majoritatea mall-urilor nu renegociaza chiriile, pentru ca nimeni nu construieste un mall pe bani de acasa, proprietarul trebuie sa plateasca un credit si o dobanda.

Fidelitatea fata de un mall este fidelitatea fata de rutina

DB: In cazul mall-urilor care nu sunt deschise inca, spre exemplu in Tiago Oradea, ati sesizat schimbari in comportamentul chiriasilor?
MB: Putem sa vorbim de o incetinire. Majoritatea retailerilor se extind pe credit si evident ca atunci cand un credit se scumpeste sau este mai greu de obtinut, atunci sunt unii care au probleme. In aceste situatii trebuie sa ne concentram pe cei care nu au probleme. Daca chiriasul respectiv nu are bani sa se extinda, putem purta oricate negocieri vrem, dar inutil, asa ca ne concentram pe cei care se pot extinde.

DB: Sunt romanii fideli unui anume mall?
MB: Sunt fideli unei anumite rutine, se obisnuiesc cu anumite lucruri, asa cum te obisnuiesti cu un anumit drum spre casa. Acesta este genul de fidelitate fata de un mall, bineinteles ca fiecare tip de vizitator are un anumit grad de fidelitate. Cei din proximitate sunt mult mai fideli, ca urmare a pozitiei, cei care cauta anumite brand-uri sunt fideli pentru brandurile respective. Daca cineva cauta Hervis, va veni in Liberty Center, daca vrea o bluza, atunci va cauta o bluza oriunde. Cel mai importat obiectiv pentru un mall este sa creeze rutine si sa schimbe rutine.

[quote]E utopic sa zici ca ai deschis un mall si este absolut perfect[/quote]
DB:Care este procentul de inchiriere din spatiul total sub care un proprietar de mall n-ar trebui sa deschida un mall?
MB:Undeva la 70%, depinde insa foarte mult de suprafete, de ce gen de chirias ocupa restul spatiului. Pentru ca daca nu ai o ancora, atunci clar nu poti deschide, insa daca ai ancorele ocupate, atunci poti sa deschizi cu 70%, insa mai jos de atata devine problematic: trebuie sa deschizi doar o parte, un etaj. Exista diverse strategii.

DB: In ceea ce priveste celelalte proiecte pe care Mivan le are in plan, au aparut schimbari de strategie, in afara de integrarea unui patinoar si cinema in reteaua de mall-uri de provincie Tiago?
MB:Suntem si noi supusi acelorasi constrangeri economice. Sigur vom face toate proiectele anuntate, nu stim insa cat de devreme sau cat de tarziu.

DB: In 2008 au fost inaugurate mai mult de 4 proiecte mari de retail in Capitala. Alte doua deschideri sunt anuntate in prima parte a acestui an. Credeti ca procesul de maturizare al pietei este afectat de criza?
MB: Criza determina mai degraba o maturizare foarte rapida. A trecut perioada in care deschideai un mall si toata lumea venea la tine. Este la fel ca peste tot. Spre exemplu, in industria auto, pana acum un an nu trebuia sa faci mare lucru ca sa vinzi o masina, stateai in birou si clientii veneau la tine.Aacum trebuie sa lucrezi mult mai mult ca sa vinzi masina. La fel si la un mall, trebuie sa muncesti mai mult.

DB: Cum caracterizati necesarul de retail pe piata locala?
MB: Cred ca per ansamblu, nevoia de retail din Romania este inca mare si neacoperita. Sunt poate anumite locuri unde este acoperita, in unele zone poate chiar prea mult, dar privind pe termen lung, nevoia este foarte mare. Spatiul de retail pe cap de locuitor este la jumatate fata de cel din regiune.