Imobiliarele la inceput de 2010: Mici surprize, dar inghetul persista. Vezi ce-ar putea urma pe zona de birouri si retail

„Putem spune ca pe piata s-a remarcat un mai mare dinamism fata de ultimele luni ale anului trecut”, a declarat Oana Iliescu, Joint Managing director, DTZ Echinox.

„Astfel, cererea existenta pe piata a fost reiterata la inceputul acestui an. In conditiile in care nu exista inca semnale pozitive din punct de vedere al finantarilor, nu ne asteptam la reluarea imediata a tranzactiilor”, a mai spus Iliescu.

La spatiile de birouri si la cele de retail, atmosfera este de expectativa.

„Este prematur sa anticipam o schimbare la nivel de finantare sau de investitii, pentru ca nu exista o reactie pozitiva clara din partea ocupantilor. In momentul in care vor aparea noi ocupanti sau o crestere a businessului existent, atunci vor fi noi tranzactii in toate sectoarele”, spune Razvan Gheorghe, managing partner Cushman&Wakefield Romania.

Desi nu este sesizabila o schimbare majora, bancile au devenit mai receptive in ultimele luni vizavi de finantarea corporate in domeniul imobiliar. Totusi, ele nu mai acorda sumele exorbitante din trecut, ci maxim cateva zeci de milioane de euro.

Bancile sunt receptive, dar numai pentru „bucati” din proiecte

Pe piata s-au obtinut pana acum doua finantari de dimensiuni reduse. Modatim Investment a contractat un credit de 7,6 mil. euro de la BCR pentru dezvoltarea celei de-a treia cladiri din proiectul de birouri City Business Center Timisoara, inchiriata peste 60% de Wipro Romania.

De asemenea, dezvoltatorul imobiliar RED a obtinut finantare din partea Immorent Romania, parte a Erste Group A.G., pentru finalizarea proiectului Cadran Husi, programata pentru iunie 2010. Reprezentantii Red nu au precizat valoarea finantarii, dar au spus ca este una redusa.

Silviu Savin, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Centerra, a declarat recent, pentru DailyBusiness.ro, ca a primit oferte concrete de finantare din partea bancilor, insa pentru sume de 10-20 mil. euro. In cazul proiectului dezvoltat de Centerra, care valoreaza circa 110 mil. euro in total, asta ar insemna ca bancile ar acoperi in jurul a 10-20% din valoarea proiectului. Un procentaj foarte mic, daca ne gandim ca in 2007, bancile finantau pana la 90% din valoarea proiectelor.

Potrivit lui Savin, bancile sunt interesate sa finanteze doar „bucati” din proiectele imobiliare, fiind in special orientate spre big boxes (magazine de dimensiuni mari, de sine statatoare).

Cerere crescuta in retail: marile magazine au nevoie de noi spatii

Posibila demarare a doua proiecte mari de retail anul acesta este determinata in principal de cererea venita din partea operatorilor mari, de tip ancora, care au apetit pentru extindere. Astfel, Auchan este chirias atat in proiectul de pe fosta platforma Tractorul din Brasov, dar si in cel de pe fosta locatie Sicomed, din zona de est a Capitalei. La Brasov, Auchan a achizitionat magazinul pe care il va opera, iar in proiectul din Capitala va fi doar chirias.

Grupul Avrig 35 si Cascade Group au anuntat ca in vara acestui an intentioneaza sa demareze constructia proiectului de retail Pallady Shopping Center din estul Capitalei, in valoare de peste 80 mil. euro.

Recent si dezvoltatorul imobiliar Centerra a anuntat ca la mijlocul acestui an va demara prima faza a proiectului de retail de pe fosta platforma Tractorul din Brasov, o investitie de circa 40 mil. euro.

Noile proiecte vin in principal ca urmare a cererii existente din partea hipermarket-urilor si a altor operatori ancora. Totusi si inchirierea galeriilor comerciale, care au dimensiuni mai reduse decat un mall, ar putea sa functioneze, ca urmare a scaderii substantiale a spatiilor comerciale disponibile de pe piata. In Bucuresti, spre exemplu, anul acesta se mai deschide doar Sun Plaza, inchiriat aproape integral.

Demararea acestor proiecte nu depinde de obtinerea finantarii bancare, investitorii asumandu-si o finantare din fonduri proprii. Reprezentantii Centerra au spus ca daca nu vor obtine finantare vor putea acoperi investitia in centrul comercial din resurse proprii.

La randul sau, Alexander Hergan, seful Avrig 35, a mentionat ca poarta negocieri cu mai multe fonduri de investitii pentru o vanzare a proiectului.

Prima piata de inchirieri care isi va reveni: birourile din Bucuresti

Piata de birouri arata semne de revigorare, cererile noi existente crescand increderea ca piata de birouri bucuresteana va fi prima care isi va reveni.

Totusi, majoritatea cererilor sunt mai mici decat in anii precedenti. Companiile vor spatii cuprinse intre 500 si 1.500 metri patrati, spune Blake Horsley, manager al diviziei de birouri si investitii a Colliers.

O exceptie este inchirierea a 9.300 mp de birouri in City Gate, din zona Piata Presei Libere din Capitala, de catre Rompetrol. Tranzactia reprezinta aproximativ o cincime din suprafata de birouri inchiriata in intreg primul trimestru din 2009, de circa 50.000 mp.

Inceputul de an a adus si reinnoiri ale contractelor de inchiriere. Companiile Raiffeisen si Unicredit si-au prelungit contractele pentru spatiile pe care le ocupa in cladirea Charles de Gaulle Plaza.

Activitatea de inchirieri a fost dinamizata si de mutarea sediilor unor companii, ca urmare a incendiului de la Millenium Business Center, cladire care inca nu a redevenit functionala.

De asemenea, inchirierile de spatii comerciale in proiecte finalizate sau in constructie au avut un inceput incurajator in acest an. Semnalele primite din partea retailerilor spun ca extinderea in proiecte finalizate sau in constructie va continua, a declarat Horsley. El a adaugat insa ca proiectele de retail care demareaza acum sunt prinse inca intr-un cerc vicios: retalerii nu doresc sa inchirieze in proiecte fara finantare, iar bancile nu ofera finantare decat daca gradul de preinchiriere este mai ridicat.

Majoritatea analistilor imobiliari considera ca in primul semestru al acestui an se va observa o intensificare a activitatii de inchirieri, multe din negocierile demarate in 2009 urmand sa se concretizeze.

Fondurile de investitii se vor orienta si spre achizitia de proiecte finalizate doar partial

In ceea ce priveste achizitiile de proiecte imobiliare, inceputul de an a adus un anunt trist pentru piata: Belrom si NEPI au suspendat negocierile pentru tranzactionarea a doua parcuri de retail. Ulterior, insa, NEPI a anuntat ca a reinceput discutiile cu Belrom pentru preluarea unuia dintre aceste parcuri de retail.

Cel mai probabil, vom vedea un inceput lent de 2010, cu o crestere a activitatii imobiliare spre a doua jumatate a anului. Piata de investitii este relativ neschimbata fata de sfarsitul lui 2009, cu o diferenta mare intre randamentul dorit de proprietari si cel cautat de vanzatori.

Sunt si cazuri cand randamentele dorite de cele doua parti se apropie, dar in general, diferentele vor ramane la acest nivel, pana cand vom vedea o presiune a bancilor asupra vanzatorilor, a spus Blake Horsley, manager al diviziei de birouri si investitii a Colliers. Sentimentul general pe piata este ca aceasta presiune nu se va face simtita pana in a doua jumatate a anului.

De asemenea, Horsley a aratat ca unele fonduri de investitii nu se vor mai orienta doar spre proprietati finalizate si inchiriate care produc deja venit, unde de multe ori nu se inteleg la pret cu vanzatorii, ci si catre proiecte care au inca faze in constructie.

„Fondurile de investitii lupta in continuare sa gaseasca deal-uri care sa se plieze pe targeturile de profit ale investitorilor si ca rezultat vom vedea cateva fonduri de investitii care isi vor reorienta atentia de la proprietati producatoare de venit, la produse finalizate doar partial, in incercarea de a-si plasa fondurile”, a mentionat Horsley.