Minciuni, minciuni gogonate si statistici

Din cand in cand mai primesc cate un studiu pentru piata imobiliara sub forma unei brosuri sau a unei mici reviste lucioase, frumos legata, cu DTP profesional si presarata de imagistica traditionala de afaceri. Cuprinsul uzual atinge cateva statistici macroeconomice la inceput, apoi starea pietei pentru spatii de birouri, rezidentiale, comerciale, s.a.m.d.

Sunt convins ca puteti recunoaste un astfel de material pentru ca au toate cam acelasi format. Cele mai multe sunt publicate in engleza pentru ca o mare parte a audientei sunt investitorii straini. Sunt produse in general de firme mai mari de intermediere imobiliara sau de firme care fac cercetare de piata pe imobiliare, multe sucursale ale unor companii straine.
Publicatiile au potential si chiar ar fi folositoare daca nu ar incerca sa fie ceva ce nu sunt. Incep prin a vrea sa fie rapoarte de cercetare de piata si sfarsesc prin a fi materiale de marketing.

Mai exact, dau falsa senzatie ca sintetizeaza starea intregii piete, cand in realitate nu fac decat sa extrapoleze statistici pe baza cifrelor din portofoliul propriu. Rezultatele dau in ridicol cateodata pentru ca se contrazic semnificativ cu alte statistici concurente.

Motivul e simplu: piata e foarte fragmentata si niciunul din jucatori nu e implicat in suficiente tranzactii ca sa poata extrapola din experienta proprie. Autorii fac un deserviciu incercand sa ascunda realitatea: ca nu exista statistici valide pentru intreaga piata! Cumparatorii si investitorii ar fi mai bine serviti in deciziile lor daca ar cunoaste detalii despre setul de date care a stat la baza generarii unui grafic. Ar fi si mai bine serviti daca autorii ar lua la fel de in serios colaborarea cu alti jucatori in piata pentru a putea produce statistici corecte, pe cat iau de in serios marketingul.

Urmeaza cateva exemple alese la o rasfoire rapida a catorva astfel de studii, publicate la mijlocul anului 2008 despre starea lucrurilor in 2007 in Bucuresti. Incep, gentil, in segmentul spatiilor de birouri care este mult mai omogen (a se citi „dominat de cativa jucatori”) si unde natura tranzactiilor face colectarea de statistici mai usoara. Si totusi…

* Studiul A: s-au livrat 225,000 mp care reprezinta o crestere de 50% fata de 2006
* Studiul B: s-au livrat 200,000 mp care reprezinta o crestere de 25% fata de 2006
* Studiul C: s-au livrat 295,000 mp care reprezinta o crestere de 20% fata de 2006
* Studiul A: industria financiara ocupa 35% din spatiul de birouri
* Studiul B: industria financiara ocupa 20% din spatiul de birouri
* Studiul A: industria IT&Telecom ocupa 11% din spatiul de birouri
* Studiul B: industria IT&Telecom ocupa 29% din spatiul de birouri
* Studiul A: industria auto ocupa 6% din spatiul de birouri
* Studiul B: industria auto ocupa 11% din spatiul de birouri

Pana la urma cui servesc statisticile astea daca discrepantele sunt de peste 100%? Daca va imaginati ca exista vreo definitie agreata a ce exact inseamna „industria auto” in contextul asta va inselati. Nici macar nu exista o definitie a ce inseamna in contextul fiecarui studiu. Sunt incluse showroom-uri? Biroul lui nea’ Gicu care are o statie ITP e inclus? Birourile anexate fabricilor auto? Mergem in continuare tot la spatii de birouri:

* Studiul B: La sfarsitul lui 2007 erau 600,000 mp total (supraf. inchiriabila)
* Studiul C: La sfarsitul lui 2007 erau 1,500,000 mp total (supraf. construita)
* Studiul C: S-au livrat 235,000 mp in prima jumatate a lui 2008 (supraf. inchiriabila)
* Studiul C: La jumatatea 2008 erau 1,750,000 mp total (supraf. construita)

Ce intelegem de mai sus este ca in 2007 raportul supraf. construita/inchiabila era 2,5 si in 6 luni a devenit 2. Evident amandoua concluziile sunt aberante (mi-e greu sa-mi imaginez un proiect cu acest raport de supraf. gogomana) pentru ca statisticile care stau la baza socotelii nu concorda de loc si sunt gresite.

Buuun… sa mergem la rezidentiale tot in 2007 tot in Bucuresti:

* Studiul A: pret(E)/mp la vanzare in Dorobanti: 2,700 – 3,700
* Studiul C: pret(E)/mp la vanzare in Dorobanti: 3,400 – 6,000
* Studiul A: pret(E)/mp la vanzare in Aviatorilor: 3,000 – 4,000
* Studiul C: pret(E)/mp la vanzare in Aviatorilor: 4,000 – 5,000

Mai tragi-comic decat discrepantele evidente este faptul ca numerele astea sunt in tabele intitulate „media preturilor de vanzare”. Nu stiu unora cum li s-a predat aritmetica in scoala primara, dar la mine la scoala media se preda ca fiind un numar nu un interval. Si chiar daca vrei sa folosesti un interval sa comunici cititorului ca nu esti chiar sigur de socoteli e exagerat sa folsesti un interval in care limita superioara e aproape dublu limitei inferioare. Nu numai ca inteleg ca nu esti sigur de socoteli, dar inteleg ca de fapt scrii un material de marketing si nu un raport de cercetare a pietei. Oricine poate sa scrie astfel de rapoarte. Idem pentru chirii:

* Studiul A: pret(E)/luna la inchiriere apartamente in Primaverii: 3,500 – 4,000
* Studiul C: pret(E)/luna la inchiriere apartamente in Primaverii: 3,000 – 6,500
* Studiul A: pret(E)/luna la inchiriere vile in Aviatorilor: 12,000 – 15,000
* Studiul C: pret(E)/luna la inchiriere vile in Aviatorilor: 4,000 – 8,000

Ahem! Ma abtin de la comentarii ca sa nu ziceti ca sunt rautacios, dar deja „statistica” s-a transformat in senzationalism la punctul asta. Mergand mai departe, autorii uita se mentioneze un lucru extrem de important. Cand vine vorba de proprietati existente, valorile pentru majoritatea tranzactiilor sunt estimate in baza valorilor publicate in ziare sau orice alt canal de mica publicitate cum ar fi portalurile imobiliare, valori semnificativ diferite de preturile de tranzactionare la care se ajunge in urma negocierilor („semnificativ” aici inseamna „dai faliment daca o iei de buna”).

In Romania NU EXISTA un mecanism centralizat pentru corelarea informatiilor (anonimizate) despre tranzactiile imobiliare. Spun anonimizate pentru ca important aici nu e cine ce a cumparat, ci faptul ca o anumita proprietate cu anumite caracteristici s-a vandut la un anumit pret ceea ce stabileste un barem de valoare pentru alte proprietati similare. In consecinta, cu exceptia putinelor tranzactii la care o agentie imobiliara a luat parte direct, trebuie sa-si dea cu presupusul pentru restul de ~99% din tranzactii pe care nu le vede. Si cum stim toti, datul cu presupusul e cea mai buna metoda de a construi o afacere solida.

(Daca vreti mai multe detalii cititi in arhiva ziarelor despre incercarea esuata de anul acesta a BNR de a intelege daca ne gasim intr-un balon imobiliar sau nu, cand criza imobiliara americana i-a trezit la realitate. Si nu, datele colectate de notari nu sunt suficiente sa poti sa raspunzi la intrebarea asta.)

Ca sa conchid, incercarea de a aduna statistici din piata si de a intelege ce se intampla e admirabila pentru e nu e un lucru usor. Am folosit si noi statistici in materialele RoREN, spre exemplu in ghidul „Cum sa stabilesti pretul corect„. Doar ca in materialele noastre, asa cum ne-am astepta sa gasim si in publicatiile altora, e explicat punct cu punct si cum trebuie interpretate rezultatele si cum au fost obtinute. Poate sa para complicat, dar este realitatea: imobiliarere nu sunt o piata asa de simpla pe cat ar putea sa para din euforia ultimilor ani.

Morala 1: Inainte sa luati orice decizie bazate pe studii de piata, intrebati amanuntit autorul cum a colectat informatiile si cum a ajuns la acele concluzii. Cereti rigoare pentru ca sunt banii dv. si e o investitie majora!

Morala 2: Nu uitati ca in piata imobiliara romaneasca, in prezent, chiar si cei mai constiinciosi si transparenti strangatori de informatii nu pot produce o imagine de ansamblu de acuratete pentru ca la noi nu exista inca o infrastructura de corelare a informatiei imobiliare. Consultati mai multe surse si angajati-va un consultant imobiliar ale carui raspunsuri la intrebarile dv. sa aiba sens economic pentru ca sunt banii dv. si e o investitie majora!

P.S. Studiile A, B, C sunt trei rapoarte de cercetare a pietei distincte, disponibile public pe Internet si publicate in ultimele 6 luni. Nu ma refer explicit la autorii lor pentru ca scopul meu nu este sa critic pe cineva anume ci sa semnalez un obicei si o practica defectuoasa in piata. Fenomenul nu e recent. Observ aceste lucruri de cativa ani, de cand am inceput sa fac propria cercetare pentru ce a devenit acum Romanian Real Estate Network (RoREN)

P.P.S. Titlul e inspirat din expresia „Lies, damn lies, and statistics„