Jocul dublu al re-evaluarii ipotecilor: Bancile le sufoca pe firme, dar ii protejeaza pe clientii retail

Bancile vor sa evite sa bata din usa-n usa, pentru ca asta le-ar costa cateva sute de milioane de euro. In schimb, acum lucreaza chiar cu asociatia evaluatorilor, ANEVAR, la un ghid de bune practici care sa le permita evaluarea „la pachet”, din birou, a bunurilor ipotecate in ultimii ani pe piata retail, potrivit lui Filip Stoica, presedintele ANEVAR.

Chiar daca aceasta „aproximare” ar putea insemna ca nu vor sti cu exactitate cat valoreaza bunurile ipotecate, bancile vor sa indeplineasca cel putin pe hartie cerintele BNR si, in acelasi timp, sa nu cheltuiasca prea mult.

Vor apela totusi la evaluatori, insa doar pentru a afla valoarea individuala a unui mic numar de proprietati, cele care trebuie executate silit, a spus Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare al firmei de consultanta KPMG.

In schimb, cand vine vorba de clientii-companii, bancile cantaresc cu o masura diferita si interpreteaza ad-literam recomandarile BNR. Fie ca e vorba de buni sau rau-platnici, ii streseaza cu evaluari si le cer garantii suplimentare pentru a acoperi deprecierea bunurilor imobiliare cu care au garantat in urma cu cativa ani.

Care este motivul tratamentului diferentiat? In cazul clientilor persoane fizice, chiar daca apartamentele si-au pierdut mult din valoare fata de momentul in care au fost ipotecate, bancile stiu ca e foarte greu pentru majoritatea oamenilor sa mai aduca vreo garantie suplimentara. Doua dintre ele, CEC si Alpha Bank, au anuntat deja ca nu au de gand sa le ceara clientilor persoane fizice garantii suplimentare, chiar daca vechile ipoteci nu mai acopera valoarea creditului.

In plus, bancile spera ca pe parcursul contractelor de creditare, care se intind pe zeci de ani, valoarea caselor va reveni la cote mai inalte.

In cazul companiilor, in schimb, contractele se deruleaza pe perioade mult mai scurte, de cativa ani, iar bancile au o expunere mai mare in caz de neplata.

Insa, spun voci din piata, institutiile au si un alt interes atunci cand cer re-evaluari ale acestor garantii, si anume acela de a isi transforma debitorii in clienti captivi. Astfel, unii oameni de afaceri s-au plans ca bancile iau in calcul la garantarea creditelor foarte putin din valoarea reala a garantiilor, chiar si 25%, ceea ce aduce companiile in situatia de a fi nevoite sa vina cu active suplimentare drept garantii.

Unii evaluatori spun ca subevaluarea garantiilor a fost chiar o metoda prin care bancile au incercat sa previna migrarea clientilor spre alte banci. „Firmele ajung in situatia de a nu mai putea solicita imprumuturi altor banci, pentru ca nu mai aveau cu ce le garanta. Creditorul ii tine astfel captivi”, au declarat acestia.

Ce sanse are un ghid nou bazat pe practici vechi?

Reprezentantii asociatiei evaluatorilor, ANEVAR, impreuna cu cei ai Bancii Nationale si cei ai Asociatiei Romane a bancilor, lucreaza in prezent la un ghid de evaluare a activelor imobiliare cu care au fost garantate creditele ipotecare. Ghidul le-ar permite bancilor sa evalueze „la pachet” apartamentele ipotecate si sa economiseasca astfel sute de milioane de euro.

„In prezent, analizam metodologiile bancilor si vrem sa gasim cele mai bune metode folosite de ele pentru evaluarea garantiilor”, a spus Filip Stoica, presedintele ANEVAR.

In urma evaluarii se va vedea daca garantiile mai acopera sau nu valoarea creditului. Daca imprumutul este mai mare, clientul ar trebui in mod normal sa vina cu garantii suplimentare, in caz contrar bancile fiind obligate sa constituie provizioane pentru diferenta, ceea ce le-ar afecta profitul.

Potrivit lui Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare al firmei de consultanta KPMG, pe baza acestui ghid bancile ar putea face evaluarea pe cont propriu pentru clientii care sunt bun platnici, fara sa apeleze la evaluare individuala, facuta de un evaluator profesionist, independent de banca.

„Evaluarea individuala se va face probabil doar la cei care ajung in situatia de fi executati silit”, a completat Vascu. El a mentionat ca inca nu se stie cum vor proceda bancile cu clientii care au inregistrat intarzieri la plata.

Noile planuri ale autoritatilor si bancilor lasa insa deschise cateva intrebari. Pe de o parte se pune intrebarea ce forma ar putea lua noul ghid, asa incat el sa fie relevant pentru conditiile actuale de piata si sa aduca ceva in plus fata de practicile de pana acum.

Potrivit lui Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare din cadrul companiei de consultanta KPMG, pana in prezent unul din criteriile luate in calcul de banci atunci cand au facut evaluarea imobilelor a fost pretul mediu al putinelor tranzactii similare care au avut loc pe piata. Un alt criteriu luat in calcul la evaluarea activelor au fost si preturile de constructie ale activelor, a mai spus Vascu.

Ceea ce lipseste insa pietei si ar fi putut rezolva problema evaluarii este un indice al preturilor imobiliare, care a fost promis de Institutul National de Statistica de circa 2 ani, dar nu a fost realizat pana acum.

Pe de alta parte, cum se poate face o evaluare corecta a portofoliului, in condiitile in care evaluarea se face din birou si nu se iau in calcul toate modificarile suferite de imobil de achizitionare pana in prezent, fie ca e vorba de amenajari care i-au adus plus valoare sau care, dimpotriva, i-au depreciat valoarea?

Raspunsurile indica mai degraba ca bancile au dorit sa scape de costurile presupuse de evaluarea portofoliului retail si nu neaparat sa obtina o evaluare cat mai realista a riscului aferent creditelor.

Facand evaluarea din birou si nu cu ajutorul evaluatorilor independenti, bancile vor reusi sa economiseasca astfel cateva sute de milioane de euro. „Daca presupunem ca 4 milioane din cele 8 milioane de credite din sistem sunt sustinute de garatii reale, iar o evaluare costa circa 100 de euro, vedem ca bancile ar trebui sa scoata din buzunar circa 400 de milioane de euro pentru evaluare”, aprecia recent Radu Ghetea, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor.