Vesti proaste pentru cei care vor sa refinanteze creditul ipotecar in euro: Doar cei care s-au imprumutat in miezul crizei au de castigat

Motivul este scaderea pietei imobiliare, astfel ca solicitantii care au cumparat „pe varf de pret”, in 2007 si 2008, ar trebui sa aduca acum garantii suplimentare ca sa se poata refinanta. In 2009, in schimb, chiar daca creditele erau scumpe, si preturile caselor au fost in scadere.

Astfel, creditele acordate in prima jumatate a lui 2009 au in prezent o fereastra de oportunitate pentru refinantare. Daca la inceputul lui 2009, DAE la creditele in euro era de 11-12%, la finele anului indicatorul coborase la 6 – 6,2% pe an, ca impact al aparitiei programului Prima Casa, iar nivelul se mentine si in prezent.

Inseamna aceasta scadere de costuri ca deja a devenit oportuna o refinantare? Majoritatea analistilor de pe piata bancara spun ca da, insa bucuria va fi de scurta durata, deoarece dobanzile la imprumuturile in euro vor creste, odata cu dobanda interbancara Euribor, dupa cum declara analistii Raiffeisen Bank. Cu toate acestea, refinantarea este totusi o idee buna, avand in vedere ca dobanzile nu vor mai reveni la maximele din 2009, de 11-12% pe an, ci la maxim 8-9%, este de parere Dragos Cabat, membru in conducerea organizatiei analistilor financiari CFA Romania.

Ce se intampla cu creditele in lei? La inceputul lui 2009, acestea aveau costuri totale de circa 13-14% pe an, iar pana la finalul anului, media s-a situat la 12%.

Costurile la creditele in lei au inceput sa scada vertiginos in ultimul timp, o mare parte a bancilor de pe piata locala reducand consistent dobanzile la inceputul lui 2010, ca urmare a scaderii dobanzii cheie.

In opinia lui Radu Craciun, director de investitii al Eureko Pensii, trendul de scadere al creditelor in lei va continua, egalandu-l pe cel al creditelor in euro, moment in care ele ar atinge punctul optim pentru o refinantare. Unii analisti de pe piata locala considera ca, fata de 10-11% in prezent, acestea ar putea cobori la un cost total de 8-9%, in circa 18 luni.

Clientii care doresc o refinantare trebuie sa ia insa in calcul si costurile sale suplimentare, spune Ionut Dumitru, nu numai nivelurile dobanzii. „Este vorba de comisionul de rambursare anticipata care se achita pentru creditul initial, de comisionul de acordare platit celei de-a doua banci, si de costul de transfer al ipotecii de la o banca la alta”, a spus Ionut Dumitru, economistul sef al Raiffeisen Bank.

Creditele pentru case din 2007 – 2008, aproape imposibil de refinantat

Scaderea pretului la case din ultimul timp face foarte greoaie refinantarea creditelor pentru locuinte cumparate la sfarsitul lui 2007- inceputul lui 2008.

De exemplu, un apartament de circa 100.000 de euro cumparat la sfarsitul lui 2007 sau inceputul lui 2008, este acum cu cel putin 30 – 40% mai ieftin.

Singura situatie in care clientii bancilor si-ar putea refinanta creditele contractate in perioada imediat anterioara crizei ar fi aceea in care clientii ar aduce garantii suplimentare consistente, ceea ce este foarte greu de realizat. Vestea buna pentru acestia ar fi ca au reusit sa contracteze credite la un cost foarte scazut, care cu greu va putea fi egalat in viitor, cel putin la creditele in euro.

Si creditele luate cu mult timp inainte de 2007 pot fi refinantate

Pentru creditele ipotecare contractate inainte de 2007, atunci cand preturile la case erau mai scazute decat acum, refinantatea este mult mai lejer de realizat si poate aduce clientilor economii considerabile, dar tot pentru creditele in lei.

De unde vine avantajul refinantarii? Nivelul actual al dobanzilor la lei, si cel estimat in viitor, nu este la fel de mare ca cel din perioada 2005-2006. In 2006, valoarea medie a costurilor totale a creditelor in lei depasea 12% pe an. In 2005, aceasta era peste 20%.

La euro, in perioada 2005-2006, dobanzile variau intre 9 si 10% pe an. Chiar daca acestea sunt usor mai crescute fata de nivelul actual al dobanzilor, costurile refinantarii ar putea face ineficienta operatiune, cred specialistii.

Trebuie insa tinut cont ca, pe piata vor exista intotdeaua banci care vor opera cu marje mici la credite, din dorinta de a acapara cota de piata. Dincolo de nivelul mediu al dobanzilor de pe piata, vor exista asadar oferte ale unor banci care ar putea permite o refinantare rentabila.