Real Estate

2012 pe piata mall-urilor: „Nu este exclusa o noua serie de falimente”

04 Jan, 00:03 • cristina.mihai
In ciuda zvonurilor oarecum nefavorabile, sau cel putin confuze, de pe piata internationala, analistii CBRE considera ca in anul 2012 consumul va creste usor, ceea ce va impulsiona vanzarile din centrele comerciale, cu o accentuare a diferentelor dintre centrele comerciale de suces si cele neperformante.
2012 pe piata mall-urilor: Nu este exclusa o noua serie de falimente

Prin urmare, Daniel Nistor (foto), account manager al
departamentului de retail al companiei, spune ca “nu este exclus, asadar, sa fim
martorii unei serii noi de falimente”.

In ciuda incertitudinilor, pe piata sunt foarte
multe noi proiecte anuntate. Care sunt sansele ca toate sa se concretizeze? “Chiar
daca incercam sa fim optimisti in aceasta privinta, nu putem sa nu luam in
calcul problemele legate de finantare, care par a fi inevitabile. In acest
context, exista posibilitatea ca nu toate deschiderile de centre comerciale anuntate
in 2012 sa fie realizate
”, spune Nistor.

Cat priveste deschiderea de noi centre
comerciale si extinderile unora dintre cele deja operationale, 2011 a adus
aproximativ 200.000 metri patrati de spatii comerciale  pe piata. In ultimul trimestru al anului au fost inaugurate Colosseum
faza I, Galleria Arad, Maritimo Constanta, Electroputere Parc Craiova faza I,
European Retail Park Botosani,  Oradea Shopping City, Galleria Arad si
extinderile Baneasa Shopping City si Promenada Braila.

 “Piata de retail din Romania este mult mai
solida astazi decat era in urma cu 3 ani si mult mai pregatita din punct de
vedere al mentalitatii pentru a intampina anul 2012”, spune Nistor.

In ceea ce priveste
profilul retailerilor care inchiriaza spatii in centrele comerciale, nu exista
un tipar foarte clar configurat, acestia provenind din diverse domenii de activitate.
Perioada de inchiriere in centrele comerciale este, de obicei, de 5 ani, insa
pentru unii retaileri este posibila incheierea unui contract de inchiriere in
functie de performante, spune specialistul CBRE.

Cum merge procesul de
preinchirire pentru proiecte de retail viitoare?
Anul 2010 a fost unul
anevoios, plin de incertitudini, retailerii incercand sa amane finalizarea
negocierilor pentru proiectele in constructie.

Din 2011 insa aceste
negocieri au castigat mult atat in volum cat si in consistenta, comerciantii
fiind mult mai dispusi sa semneze contracte sau precontracte de inchiriere in
poiectele cu potential comercial ridicat. 
Procedura normala a
inchirierilor implica, intr-o prima faza, ceea ce numim “ancorarea mixului de
chiriasi”, mai exact finalizarea negocierilor cu acei chiriasi care atat prin
popularitate, cat si prin suprafata, pot constitui adevarate destinatii pentru
viitorii clienti.

“Ceea ce nu s-a parut
a fi cel mai dificil in aceasta perioada a fost sa aducem chiriasi noi pentru
piata romaneasca. Au existat mai multe intentii, discutii, insa din cauza
incertitudinii de pe plan international (care este mult mai mare decat cea care
vizeaza strict Romania),
inca nu s-a concretizat nimic relevant. Din acest motiv, pentru a ne diferentia
totusi de ceea ce exista deja pe piata, incercam sa aducem noutati in
organizarea mixului de chiriasi, punand foarte mult accentul pe zona de
entertainment, care, in viziunea noastra, va avea un rol hotarator in atragerea
clientilor”, spun oficialii CBRE.

Ce vizeaza in principal retailerii cand vor sa
preinchirieze spatii in proiecte care inca nu au inceput? Exista cateva
caracteristici importante pentru orice comerciant atunci cand analizeaza
oportunitatea deschiderii unui nou magazin intr-un nou centru comercial. Care ar fi acestea?

Potentialul comercial
al orasului
(populatie, venit mediu pe cap de locuitor, flux de turisti, existenta
universitatilor, structura pe varsta a populatiei etc).

Amplasarea
centrului comercial in cadrul orasului, sau “locatia”
.  Astfel,
se iau in calcul mai multe elemente: zona de atractie comerciala, distanta fata
de centrul orasului, accesul (pedestru, cu masini personale, cu mijloace de
transport in comun), proximitatea zonelor rezidentiale, vizibilitate etc.

Concurenta
existenta sau viitoare.
Se fac comparatii cu centrele comerciale deja
deschise sau in dezvoltare, incercand sa se estimeze influenta reciproca pe
termen mediu si lung. In plus, pentru unii comercianti care au deja magazine
deschise, se analizeaza procesul de “canibalizare” si oprtunitatea deschiderii
unei noi unitati. In general, succesul intr-o negociere il obtine cel care are
cea mai buna a doua optiune.

Conceptul
centrului comercial.
  La acest capitol exista nenumarate teorii, dar
daca ne referim la centrele comerciale de tip mall, fara a da verdicte, afirmam
ca exista cateva componente necesare unui concept de succes: hypermarket,
cinema, food-court si o componenta puternica de fashion ancorata de principalii
jucatori din piata.

Mixul de chiriasi.
Daca ne referim la
chiriasii ancora, acestia au strategii de expansiune foarte clar definitie pe
termen  mediu, si doar prin exceptie exista abateri de la aceasta
planificare. Exista criterii legate de oras, concept, suprafata totala
inchiriabila (GLA) care trebuie indeplinite pentru a demara negocierile cu
chiriasii ancora.
Abia dupa ancorarea
proiectului se initiaza negocierile cu restul chiriasilor; acestia tin cont tot
timpul de existenta marilor lantruri comerciale in mixul de chiriasi, acesta
fiind uneori un criteriu mai important de selectie decat cele amintite la punctele
anterioare.

Conditiile
comerciale si flexibilitatea in negocieri din partea dezvoltatorului.
 Comerciantii incearca sa reduca la minim riscurile care apar in urma unor noi
deschideri, si uneori pun un accent mai mare pe certitudinea unor costuri mici 
decat pe incertitudinea unor venituri/vanzari mai mari. Astfel se explica
decizia unor chiriasi de a alege centrele comerciale unde au obtinut conditii
mai bune in dauna altora care, cel putin teoretic, prezentau un potential
commercial (estimat) superior.

Existenta
finantarii.
 Daca pana in 2008-2009, nimeni nu-si punea aceasta problema,
nenumaratele amanari sau anulari ale deschiderilor dus la aparitia unor noi
clause in contractile de inchiriere. Mai mult chiar, chiriasi evita sa semneze
contracte de inchiriere in proiectele care nu au finantare si care, implicit,
nu pot garanta o data certa de deschidere.
Pentru chiriasi a
devenit extrem de importanta garantarea unei perioade de deschidere.

“Astfel, un proiect
care are deja finantare sau a carui constructie a demarat si este in curs de
finalizare prezinta un interes sporit pentru potentialii chiriasi. Ei sunt mult
mai dispusi sa semneze un contract de inchiriere, luand bineinteles in calcul
si criteriille de selectie si analiza prezentate la punctul anterior”, a
explicat Daniel Nistor de la CBRE.

Exista proiecte
care, pe masura ce se apropie de deschiderea oficiala au un grad de ocupare
foarte ridicat, ceea ce pentru dezvoltator reprezinta un important atu in
negocierile cu ultimii chiriasi.  La polul opus exista proiectele care se
gasesc in situatia de a gasi solutii de ultim moment pentru ocuparea unor
spatii libere inainte de deschidere, dezvoltatorii fiind dispusi la compromisuri
extreme.
Ca o concluzie,
putem afirma ca succesul intr-o negociere il obtine cel care are cea mai buna a
doua optiune, a conchis Nistor.