Garantiile locuintelor, subiect tabu: Mituri si realitati

De la probleme minore legate de
finisaje pana la disfunctionalitati mai ample, cumparatorul unui
apartament intr-un ansamblu rezidential nou poate solicita, in
perioada de garantie, interventia dezvoltatorului, care are si
calitatea de vanzator, sau a constructorului, pentru remedierea
respectivelor probleme si disfunctionalitati. 

Subiectul este unul
tabu insa – dezvoltatori si constructori care nu isi respecta
obligatiile, dar si cumparatori care pun in responsabilitatea
acestora inclusiv aspecte care tin de o buna intretinere de care doar
ei sunt raspunzatori.

[b]Ce sunt garantiile si cum poti
beneficia de ele[/b]

Prin intermediul garantiei unei
locuinte, cumparatorul unui apartament situat intr-un ansamblu
rezidential nou poate beneficia pe o anumita perioada de timp de
reparatii si interventii in propriul apartament si/sau in spatiile
comune ale ansamblului rezidential fara a suporta cheltuieli
suplimentare, costurile acestor reparatii si interventii fiind
acoperite de dezvoltatorul sau de constructorul ansamblului
rezidential in baza garantiilor contractuale si legale.

Pentru a beneficia de aceste garantii,
cumparatorii ar trebui sa fie la curent atat cu valabilitatea, cat si
cu ce poate acoperi fiecare tip de garantie prevazuta prin contract
si prin lege, acordata de dezvoltatorul si de constructorul
proiectului in cauza.

De regula, dezvoltatorii seriosi, avand
si calitatea de vanzatori de locuinte, garanteaza pentru viciile
ascunse ivite intr-un termen de 2-3 ani de la vanzare, timp in care,
daca clientul reclama probleme in apartament, acestea sunt rezolvate
pe cheltuiala dezvoltatorului.

In cazul in care exista interventii in
apartament in aceasta perioada, garantia ulterioara, aferenta
lucrarii respective, este acordata direct de firma care s-a ocupat de
reparatii si nu de vanzatorul apartamentului. In acest caz, perioada
de garantie acordata de firma care s-a ocupat de reparatii variaza in
functie de complexitatea lucrarii.

Totusi, pentru ca dezvoltatorul sa fie
raspunzator pentru aceste probleme aparute, conform Codului Civil,
sunt necesare expertize tehnice de specialitate in acest interval de
2-3 ani care sa demonstreze ca deficientele sunt cauzate de vicii pe
care persoana care a achizitionat apartamentul nu le putea descoperi
la data cumpararii lui.

Pe langa garantia pentru vicii ascunse
acordata de dezvoltatorul-vanzator, exista conform legii o garantie
pentru vicii ascunse ale constructiei, valabila 10 ani de la receptia
lucrarii, in timp ce eventualele vicii ale structurii de rezistenta
sunt garantate pe toata durata de existenta a constructiei.

In acest caz insa, nu dezvoltatorul, ci
factorii implicati in ridicarea constructiei sunt raspunzatori pentru
aceste vicii – de la proiectant, la specialistul verificator de
proiecte atestat, producatorii si furnizorii de materiale de
constructie, dirigintele de specialitate etc.
 

Mituri despre garantiile locuintelor


Chiar daca nu in toate contractele de
vanzare-cumparare sunt stipulate clar garantiile acordate, existand
dezvoltatori-vanzatori si constructori care au falsa impresie ca,
daca nu le mentioneaza, nu sunt raspunzatori, aceasta ipoteza este
falsa. Exista prevederi legale clare care reglementeaza astfel de
situatii, printre care Codul Civil si Legea 10/1995.

Cumparatorii ar trebui sa acorde
atentie marita si dezvoltatorilor care au intrat in faliment si care,
in cazul unei probleme in imobil, nu mai pot fi trasi la raspundere.
De luat in calcul sunt si asa-zisii dezvoltatori, persoane-fizice,
care ii propun clientului sa mearga pe principiul unei intelegeri
verbale, promitand ca vor rezolva eventualele probleme, dar care nu
isi indeplinesc ulterior aceste promisiuni.

„Procesul de
acordare a garantiilor este strans legat de reputatia si seriozitatea
dezvoltatorului. La fel ca la orice cladire, pot aparea diverse
probleme care insa pot fi remediate in cazul unui dezvoltator care
isi cunoaste inclusiv obligatiile post-vanzare”, spune Alina
Necula, head of marketing & sales Adama Group, dezvoltator
imobiliar.

Un alt aspect important este cel al
existentei unei asociatii de proprietari. Dupa expirarea garantiei
acordate de dezvoltatorul-vanzator (cu exceptia garantiei pentru
vicii ascunse de structura a cladirii valabila pe toata durata de
existenta a acesteia), Asociatia de Proprietari a oricarui imobil
este exclusiv responsabila de buna intretinere a spatiilor comune.
Chiar daca locatarii il trag aproape intotdeauna la raspundere pe
dezvoltator, nu trebuie uitat ca o asociatie are nu doar drepturi, ci
si obligatii.

[b]Vicii ascunse versus vicii
aparente[/b]

Principala diferenta intre viciile
ascunse si cele aparente sta in posibilitatea de a observa sau nu
eventualele probleme cu ochiul liber la momentul preluarii locuintei.
De aceea, inainte de incheierea tranzactiei, clientul ar trebui sa
fie atent la toate detaliile, de la instalatii, la finisaje, si,
obligatoriu, sa efectueze o vizita la locuinta in compania unui
specialist in constructii.

Orice deficienta constata de cumparator
pana la data predarii, trebuie remediata de dezvoltatorul-vanzator in
cel mai scurt timp.

[b]Cartea tehnica, cartea calitatii
unei constructii[/b]

Un client poate afla toate detaliile
privind calitatea constructiei unui imobil din cartea tehnica a
acestuia, pe care o poate consulta inainte de achizitionarea
locuintei. Alaturi de detaliile privind executia, cartea tehnica
include si garantia imobilului acordata de constructor.

O garantie pe o perioada restransa de
timp ar trebui sa fie un prim semnal privind calitatea la care a fost
realizata respectiva constructie.

Citeste si Ghid impotriva tepelor: Ce trebuie sa urmaresti cand cumperi un apartament intr-un bloc nou