Vanzarile de cladiri cu birouri vor creste cu 150% pana in 2009

Pretul unui metru patrat construit de birouri a crescut anul acesta cu 25% in raport cu anul trecut, ajungand la valori cuprinse intre 2.220-2.700 de euro pe metru patrat.

Interesul crescut pentru achizitionarea de spatii de birouri, manifestat in ultimii ani de catre investitori, va duce la o crestere a preturilor de cumparare de aproximativ 25%-30% pana la sfirsitul acestui an, a explicat Croitoru.

Centrul si nordul Capitalei, in topul preferintelor

Peste 65% din cererile investitorilor in spatii de birouri s-au inregistrat pentru zona centrala si de nord a Bucurestiului, respectiv Piata Victoriei, Unirii, Aviatorilor, Baneasa, Pipera, Soseaua Nordului.

Anul acesta se constata, insa, o crestere de 25% pentru locatii semicentrale, in office-uri de categoria B, ca Splaiul Independentei, Timpuri Noi, Nerva Traian, Militari, unde exista sau vor fi construite mari complexe reidentiale sau comerciale, au explicat reprezentantii Eurohouse.

Investitorii cauta cladiri deja inchiriate

„Sunt preferate cladirile deja inchiriate. Nu se mai pun in vanzare simple imobile, ci intregi afaceri”, a afirmat Mihaela Raducanu, director departamentului de Birouri in cadrul agentiei imobiliare Regatta.

„De asemenea, capteaza interes cladirile mari, cu suprafete de peste 5.000 mp, incadrate in clasa A. Acestea asigura venituri pe perioade mai lungi (5-10 ani) fara mari fluctuatii de chirii, ceea ce inseamna un risc mai mic. Uzura morala nu este atat de mare la cladirile de clasa A, ceea ce permite mentinerea lor la standarde internationale”, a mai spus Mihaela Raducanu.

Cladirile de clasa A sunt foarte putine pe piata. „Daca apar la vanzare 1-2 pe an”, a conchis Mihaela Raducanu.

Noul trend este ca investitorul (viitorul cumparator) sa colaboreze cu dezvoltatorul inca de la inceputul proiectului. Asta inseamna ca viitorul cumparator impune o serie de conditii, de cele mai multe ori legate de nivelul chiriilor, a aratat Mihaela Raducanu.

Investitia se amortizeaza in 12-14 ani

„Perioada de recuperare a investitiei este de 12-14 ani. Pentru proiectele de dimensiuni mai mici se pot obtine si termene mai scurte , de 10-11 ani, insa in conditii de risc mai ridicate”, a explicat Mirela Raicu consultant in cadrul agentiei imobiliare Esop.

Daca in anul 2002, randamentul pentru spatii de birouri se situa pe la 14%, anul acesta s-a redus la 7%, existand premise ca anul viitor va atinge 6,5%-6,8%, a explicat Croitoru.

Pentru o cladire de birouri de sapte etaje, amplasata pe Soseaua Pantelimon, cu o suprafata utila de aproximativ 4.700 mp, pentru care se percepe o chirei lunara de 40.962 euro plus TVA, randamentul anual este 8,9 %, la un pret de vanzare al cladirii de 5 mil. euro plus TVA, ceea ce presupune o recuperarea a investitiei in circa 10 ani, a explicat Marius Croitoru de la Eurohouse.

Constructia unei cladiri de tip B, intr-o locatie semicentrala, in spatele unei piete cunoscute precum Alba Iulia, Unirii, Buzesti, 13 Septembrie implica, in prima faza, un cost al terenului destul de ridicat, 500-600 de euro/mp, in functie de distanta fata de centrul zonei respective.

Pe de alta parte, este nevoie de minimum 1.000 de metri patrati, deoarece standardele impun 400-500 mp pe etaj. In aceasta situatie, pretul terenului reprezinta o treime din costul cladirii.

Daca pe aceasta suprafata, un investitor isi propune sa ridice un imobil cu patru niveluri, atunci va plati pe constructie circa 1,2 mil. euro, la un pret de 600 -700 de euro/mp, a aratat Croitoru.

Pentru a realiza o cladire de birouri de lux, clasa A, de 8-10 etaje, este nevoie de un teren de minimum 2.000 de metri patrati, pe care sa se construiasca circa 7.000-8.000 de metri patrati.

Acest imobil trebuie sa respecte anumite standarde: sa aiba o locatie de exceptie, o suprafata minima pe etaj de 700-1.000 de metri patrati, cel putin 1.000 de locuri de parcare, ambient modern, plafon fals, aer conditionat, retea de Internet, paza permanenta.

Pretul pe metru patrat al constructiei este in jur de 850-1.500 de euro pentru o cladire clasa A. Preturile terenurilor difera foarte mult in functie de pozitionare.

„Daca vrem sa amplasam cladirea in Piata Victoriei, spre exemplu, chiar langa metrou, atunci este vorba despre 2.500 de euro/mp, daca ne indepartam putin, dar nu foarte mult, cativa zeci de metri, atunci pretul coboara la 2.000 de euro/mp”, a exemplificat Marius Croitoru.

Prin urmare, pretul terenului poate ajunge la 4 mil. euro, la care trebuie adaugat si costul constructiei, de minimum 4,5 mil. euro, a conchis acesta.

Companiile mari aleg clasa B pentru a fi singure in cladire

Avantajele pe care le ofera birourile de tip B sunt generate de pretul de inchirierie al metrului patrat construit, de pozitionarea imobilelor, care permit o vizibilitate mai buna a brand-ului respectiv, in cazul in care este ocupata intreaga cladire, si nu in ultimul rand de posibilitatea gestionarii mai eficiente a cheltuilelilor si a spatiilor de parcare.

In ce priveste dezavantajele clasei B, acestea sunt legate in principal de numarul redus al spatiilor de parcare, amprenta la sol a cladirilor de acest tip nepermitand decat un nivel pe parcari interioare, cat si de faptul ca proiectarea acestora a prevazut un nivel economic al consumului utilitatilor asigurate.

Pe de alta parte, marea majoritate a birourilor de tip B nu ofera o buna securizarea a spatiului interior, determinand, in anumite situatii o supra-aglomerare.

Cererea pentru cladirile de tip B provine atat din partea companiilor mari din Romania, care doresc sa aiba propriul sole building, fara sa mai imparta spatiul util si cu alti chiriasi, cat si din partea companiilor mici si mijlocii, care prefera sa inchirieze suprafete de 200 pana la 400 de metri patrati, pe o perioada medie de 3 pana la 5 ani, la un pret mediu de 13-15 euro/mp pe luna, sumele anuale generate de astfel de chirii fiind investite in constructia propriului sediu.

Investitorii institutionali cauta proiecte de dimensiuni mari, inchiriate sau unde dezvoltatorul sa pastreze obligatia de inchiriere a spatiilor (pretul de vanzare fiind corelat cu valoare chiriei obtinuta in finala), a explicat Mirela Raicu, consultant in cadrul agentiei imobiliare Esop.

Companiile de investitii romanesti sau straine, care ruleaza insa fonduri mai mici, cauta cladiri de dimensiuni relativ medii, 2.000-7.000 mp, fiind de asemenea mai flexibili in ceea ce priveste conditiile comerciale ale fondului vizat, a adaugat Raicu.

Criterii de calitate

In general, imobilul trebuie sa indeplineasca o serie de criterii de calitate : suprafete generoase de tip open space de cel putin 1.000 mp per nivel pentru clasa A si 500 pentru clasa B, locuri de parcare cel putin unul pentru 60 mp utili, paza, sisteme de comunicatii moderne, si nu in ultimul rand ampasarea si mijloacele transport disponibile in zona respectiva, a adaugat acesta.

„La achizitionarea unui imobil de birouri se urmaresc parametrii financiari, si ne referim aici la gradul de recuperare al investitiei, care se traduce prin contractele de inchiriere indexate la valoarea nivelului din Uniunea Europeana, si preferabil pe o perioada cat mai mare, astfel incat chiria sa fie sustenabila in raport cu nivelul pietii”, a explicat Croitoru de la Eurohouse.

Pentru 2007, au fost anuntate 19 cladiri de birouri prin care se va ajunge la un stoc de 1 milion mp, potrivit reprezentantilor Eurohouse.