REAL ESTATE

Tendinte in imobiliare: Ce va aduce 2014 pentru retail, birouri si spatii industriale

12 februarie 2014, ora 18:12, autor(i): Andra Troasca 
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
realestatetranzactii.jpg
Cea mai mare tranzactie imobiliara in 2013 a fost achizitia centrului comercial City Park Constanta de catre New Europe Property Investors (NEPI) in ultimul trimestru al anului trecut. Valoarea totala a tranzactiilor cu centre comerciale, birouri si spatii industriale este estimat la 330 milioane de euro. Vezi care vor fi tendintele anului 2014 pe aceste segmente din piata.

In 2013, NEPI a fost cel mai activ investitor imobiliar de pe piata locala. In ultimul trimestru, ca de altfel pe tot parcursul anului trecut, cele mai multe tranzactii au vizat proprietati de retail.

Cautarea unor randamente ridicate determina fondurile de private equity sa isi indrepte atentia catre piete noi, printre care si Romania, dar si sa ia in considerare alte proprietati decat cele de top. Acesti investitori ce beneficiaza de capital propriu substantial pot sa profite de prezenta lor regionala si de faptul ca au acces la credite in conditii avantajoase, se arata intr-un raport Jones Lang LaSalle (JLL).

In vreme ce in ultimii ani interesul investitorilor s-a concentrat in special pe proprietatile prime, acum si produsele secundare ale caror venituri pot fi crescute printr-un management mai eficient, si in special cele situate in Bucuresti, devin din ce in ce mai lichide. In afara investitilor directe, fondurile de private equity urmaresc sa achizitioneze datorii cu risc ridicat de neplata (distressed) sau sa plaseze noi imprumuturi de tip mezanin.



In 2014 exista potentialul ca yieldľurile sa scada, in principal datorita investitiilor masive in Europa Centrala si de Est, dar si datorita performantei economice solide a Romaniei. In viziunea JLL, in 2015 yieldľurile vor ramane cel mai probabil stabile pe fundalul unor usoare cresteri ale ratelor de politica monetara. Annual Inflation Rate / Rata anuala a inflatiei

Spatiile de birouri

Floreasca Park este singura cladire de birouri importanta livrata in ultimul trimestru din 2013, adaugand 37.500 mp la oferta totala de spatii de birouri. In intreg anul 2013, suprafata de birouri finalizate a insumat 119.000 mp de aproape 2,5 ori mai mare decat in 2012. Stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti este estimat in prezent la 2,08 milioane mp.

Partea de nord a orasului, si in special coridorul Floreasca ľ Barbu Vacarescu si Bulevardul Dimitrie Pompeiu, a reprezentat zona cea mai de interes pentru dezvoltatorii de birouri in ultima perioada.

Totusi, unele dintre cele mai importante proiecte anuntate pentru 2014, precum Green Gate (30.000 mp), AFI Busines Park Ph 2 si 3 (24.000 mp) si City Offices (25.000 mp), sunt situate in partea central-vestica sau in partea central-sudica a capitalei. Acesta poate reprezenta un avantaj pentru potentialii chiriasi ai caror angajati locuiesc in zonele rezidentiale dens populate din apropierea acestor cladiri si care astfel nu vor fi nevoiti sa parcurga distante mari pentru a ajunge la serviciu.
Rata medie de neocupare este estimata la 14,4%. Aceasta reprezinta o usoara descrestere, de 0,7%, fata de trimestrul anterior.

Avand in vedere numarul ridicat de cladiri de birouri de dimensiuni mari ce vor fi finalizate in prima jumatate a lui 2014, analistii JLL se asteapta ca rata medie de neocupare va creste temporar in urmatoarele luni.

Rata de neocupare este foarte diferita intre sub-piete, pornind de la sub 10% in Dimitrie Popmpeiu, CBD, zona de vest si centru-vest si ajungand la aproximativ 35% in Baneasa si Pipera Nord, ceea ce se va reflecta cel mai probabil si in nivelul chiriilor.

Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2014 este estimata la 120.000 ľ 140.000 mp. Datorita volumului mare, anumite proiecte pot amana deschiderea pentru 2015. Specialistii JLL se asteapta ca preluarea de spatii de birouri sa creasca fata de nivelurile din anii precedenti, in special datorita unei ponderi mai mari a contractelor de inchiriere incheiate de companii noi pe piata sau de companii care isi vor mari suprafetele pe care le ocupa in prezent.

Spatiile comerciale

Trei centre comerciale au fost finalizate in Romania in ultimul trimestru al anului trecut. Promenada, cu o suprafata inchiriabila de 35.000 mp, dezvoltat de catre Raiffeisen Evolution, a fost singurul mall inaugurat in Bucuresti in 2013. In tara, AFI Europe a finalizat cel de-al doilea proiect de retail al grupului in Romania ľ AFI Palace Ploiesti (33.000 mp inchiriabili), iar NEPI a finalizat Shoping City Galati (27.000 mp inchiriabili).

Stocul de spatii comerciale moderne este estimat a fi de 890.000 mp in Bucuresti si de aproape 1,66 milioane mp in restul tarii. Oferta de spatii noi de retail in 2013 a fost destul de limitata, cu doar cinci proiecte livrate, insumand un total de 128.000 mp inchiriabili.

Conform Institutului National de Statistica, cifra de afaceri in comertul cu amanuntul a inregistrat o crestere modesta de doar 0,4% in 2013, comparativ cu anul precedent. Prin urmare, retailerii raman precauti cu privire la expansiune.

Avand in vedere numarul redus de proiecte noi, retailerii interesati sa deschida magazine noi analizeaza in special centrele comerciale performante deja existente. Distanta dintre cererea pentru centrele comerciale prime si cele secundare continua sa fie semnificativa.

Multi retaileri internationali care nu sunt prezenti in Romania au inceput sa evalueze din nou posibilitatile oferite de piata autohtona. Jumbo, Tchibo, Kazar si H&M Home sunt cateva dintre brandurile ce si-au deschis primele unitati in Romania in trimestrul 4. Si D&G a deschis primul magazin in ultimele luni ale anului trecut in The Grand Avenue, galeria comerciala a hotelului Marriott unde sunt prezenti si Louis Vuitton, Valentino sau Cavalli, confirmand preferinta brandurilor de lux pentru spatii in hoteluri de 5 stele in detrimentul spatiilor stradale.

H&M este primul retailer important de fashion ce si-a deschis un magazin de dimensiuni mari in centrul istoric al capitalei, o zona dominata in mod traditional de baruri, cafenele si restaurante. Koton si-a asigurat, de asemnea, un spatiu in imediata apropiere. Centrul istoric are potentialul de a deveni o destinatie importanta pentru retailul de fashion, dar cei de la JLL cred ca procesul va fi unul de durata, din cauza cladirilor existente ce nu indeplinesc cerintele retailului modern, dar si a decalajului dintre nivelul chiriei cerute de catre proprietari si cel pe care brandurile internationale sunt pregatite sa-l ofere.

Nivelul chiriilor prime, atat pentru centrele comerciale cat si pentru unitatile comerciale stradale, se mentine intre 55-65 Euro/m2/luna. Cele mai mari chirii sunt obtinute in AFI Palace Cotroceni si Baneasa Shopping City, considerate a fi centrele comerciale dominante din Romania.

Volumul livrarilor pentru 2014 va fi cel mai probabil la un nivel mai scazut decat cel din 2013. Doar doua proiecte sunt anuntate a fi inaugurate in acest an, ambele dezvoltate de catre NEPI: Vulcan Value Center (35.000 m2 inchiriabili) in Bucuresti si Shopping City Targu Jiu (27,000 m2 inchiriabili) in Targu Jiu.

Cea mai activa zona in ceea ce priveste dezvoltarile viitoare de retail a fost partea de est a capitalei unde atat Sonae Sierra si Caleum (Parklake) cat si NEPI si Real 4 You (Mega Mall) au anuntat progrese ale proiectelor lor aflate in concurenta.

Spatiile industriale

Doua proiecte industriale importante au fost inaugurate oficial in trimestrul 4 din 2013 in Romania. In octombrie 2013, Coficab a deschis o unitate de productie de cabluri electrice destinate industriei auto, de 11.000 de m2 in Ploiesti West Park. VGP a finalizat 10.000 m2 in Timisoara, ce au fost inchiriati catre cinci companii: CSC Etichete, Quehenberger Logistics ROU, Whiteland logistics, Van Moer Group si Cargo-Partner. Jones Lang LaSalle a raportat de asemenea finalizarea in trimestrul 3 din 2013 a constructiei depozitului de 33.000 m2 dezvoltat si ocupat H. Essers la kilometrul 23 de pe Autostrada A1.

Alte trei proiecte importante sunt in constructie. Lear Corporation, companie cu o prezenta puternica in Romania, in localitatile Pitesti si Campulung, va prelua aproximativ 12.000 de mp in trimestrul 1 din 2014 in Solo Industrial Park din Letcani, in apropiere de Iasi, unde va produce scaune de autovehicule. Alti 25.000 de m2 sunt in constructie in Ploiesti West Park si inca 7.200 m2 in VGP Timisoara.

La finalul anului 2013, stocul de spatii industriale moderne era estimat la aproximativ 1,8 milioane mp, mai mult de 50% din total fiind localizat in din Bucuresti si zonele invecinate.

In trimestrul 4, in Romania s-au inchiriat aproximativ 27.700 mp de spatii industriale, potrivit JLL. Cererea s-a concretizat in contracte semnate in Bucuresti, Ploiesti si Pitesti. In Bucuresti, suprafata totala de spatii industriale inchiriate in acceasi perioada a fost de 5.100 mp.

La nivel national, in 2013, a fost inchiriat un nivel record de spatii industriale de aproximativ 205.000 mp, ceea ce reprezinta o crestere de 20% in comparatie cu anul anterior. Orasele in care s-au inregistrat cele mai mari volume de tranzactionare au fost Bucuresti, unde se regaseste in jur de 50% din suprafata totala inchiriata, urmat de Oradea, Timisoara si Ploiesti.

Romania devine un important centru de productie, in special in domeniul industriei auto, asa ca previzionam o cerere crescuta pentru proiecte destinate acestui sector. Partea de vest a tarii este in continuare atractiva datorita apropierii de Europa Centrala, constructiei de autostrazi noi in zona si fortei de munca bine pregatita. Totusi, pe masura ce se deschid tot mai multe unitati de productie in vest, estul si centrul tarii devin alternative interesante ce ofera mai multa forta de munca disponibila si mai iefina. Luand in calcul accesul anevoios la credite, cele mai multe proiecte viitoare vor fi construite doar in baza unor pre-contracte si nu in scop speculativ.

Citeste siáNou val de investitii imobiliare? Piata europeana se redreseaza dupa criza
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
KeyJobs - Job-uri premium
Luni, 13 Iulie 2020, 19:27
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter