DailyBusiness.ro a discutat cu cativa analisti, pentru a realiza “un tablou” al pietei terenurilor in acest an si a vedea care sunt asteptarile acestor pentru anul viitor.
“Interesul pentru terenuri se situeaza in acest an aproximativ la acelasi nivel fata de 2010. Situatia economica inca nu incurajeaza investitii in terenuri, iar creditarea este in continuare foarte scumpa”, spune Cristian Raducea, retail&land consultant la DTZ Echinox.
Pe de alte parte, Ionut Petcu, senior consultant in cadrul diviziei de terenuri a companiei The Advisers/Knight Frank, spune ca desi 2011 a fost caracterizat de stabilitatea pietei terenurilor, a sesizat totusi un interes mai crescut din partea cumparatorilor, alaturi de focusul acestora pe anumite zone. Petcu spune ca exista in acelasi timp un grad ridicat de precautie in ceea ce priveste semnarea de tranzactii noi.
“Dupa 3 ani in care piata a inregistrat un declin adanc, in 2011, preturile pentru terenurile din zona de centru si semi-centru a orasului s-au stabilizat. Am asistat la scaderi doar in cazul terenurilor situate in afara sau la periferia orasului”, spune analistul de la The Advisers.
Evolutia pozitiva a pietei terenurilor a fost determinata si de intrarea unor jucatori noi, de talie internationala, interesati de achizitionarea unor locatii prime, a precizat Petcu.
Jucatorii activi au inclus utilizatori finali precum marii retaileri, retelele de benzinarii, companiile din domeniul farmaceutic si manufactura, spun oficialii The Advisers.
“O noutate pentru 2011 a fost reprezentata de comportamentul activ al dezvoltatorilor de spatii de birouri, care, dupa 2 ani in care au stat in expectativa, au inceput sa faca achizitionari in vederea dezvoltarii de proiecte noi”, a afirmat Ionut Petcu.
Care sunt cele mai cautate loturi?
“Pe langa terenurile cu destinatie de retail (cautate in general de operatorii de big-boxuri), cererile pe alte segmente sunt razlete, si se incadreaza in segmentul terenurilor cu destinatie de birouri”, a mentionat Cristian Raducea de la DTZ.
Unul dintre dezvoltatorii care au cumparat terenuri pentru un proiect de birouri este Interprime Properties, care a luat o parcela in zona Pasajului Basarab din Capitala, tranzactie evaluata la 13 milioane euro si intermediata de Colliers.
In Bucuresti, cererea a fost concentrata pe anumite locatii, precum Calea Floreasca, Barbu Vacarescu. Datorita ratei foarte mici de neocupare ale spatiilor de birouri din aceasta zona (sub 1% in prezent), investitorii sunt din ce in ce mai interesati sa achizitioneze terenurile disponibile aici, a explicat Ionut Petcu.
Chiar daca dezvoltatorii au fost ceva mai activi in ceea ce priveste achizitiile de terenuri, totusi cea mai mare parte a cererii a venit de la marii retaileri, ca si in 2010.
“Un procent semnificativ al cererii a continuat sa fie generat de catre marii retaileri precum Cora, Kaufland, Dedeman, care au achizitionat terenuri in locatii cheie, imposibil de cumparat in anii de boom economic, din cauza preturilor ridicate practicate atunci. De exemplu, NEPI a cumparat 5 hectare in Ploiesti pentru dezvoltarea unui centru comercial, si unul in Brasov, ambele terenuri aflate in vecinatatea magazinelor Carrefour. O alta categorie de jucatori activi a fost reprezentata de 'discounteri', in timp de Dedeman a fost cel mai activ jucator din categoria DYI, ajungand anul acesta la o retea de 24 de magazine”, a aratat Ionut Petcu de la The Advisers.
“In ciuda activitatii slabe pe piata rezidentiala, au existat o serie de dezvoltatori interesati si de acest segment al pietei, desi majoritatea si-au exprimat dorinta de a intra in parteneriate de tip joint-venture cu proprietarii terenurilor in loc sa le achizitioneze”, a adaugat Petcu.
Sunt dispusi proprietarii de terenuri sa scada din pret?
“In general nu sunt mari diferente fata de anul anterior referitor la preturile de tranzactionare. Proprietarii par usor mai flexibili dar asta nu duce neaparat la tranzactionare”, a explicat Cristian Raducea de la DTZ.
Proprietarii care sunt constransi de anumite aspecte (creditare, relocare activitate) sunt mai maleabili in ceea ce priveste conditiile financiare ale unei eventuale tranzactii. Cei care nu au niciun fel de obligatie nu sunt foarte flexibili.
“Comparativ cu anul trecut, nu putem vorbi despre o flexibilitate mai mare. In general, exista o marja de negociere, de aproximativ 10-15%, insa fiecare tranzactie are particularitatile ei. De regula, in prima faza, un cumparator discuta cu toti proprietarii din zona targetata, iar decizia finala se ia, ca in orice tip de tranzactii imobiliare, in functie de raportul calitate – pret”, spune Petcu.
In ceea ce priveste comportamentul potentialilor cumparatori, cuvantul care i-a definit cel mai bine in 2011, a fost precautia, a adaugat consultantul The Advisers.
O tranzactie se incheie intr-un interval mediu de 6-12 luni. De ce dureaza atat de mult? “Principalele probleme care apar in negocieri sunt de natura juridica, legate de creditare sau de obtinerea avizelor si autorizatiilor”, spune Raducea.
Cat dureza incheierea unei tranzactii?
“Negocierile pentru finalizarea unei tranzactii au durat mai mult, de regula intre 6 si 9 luni, in functie de suprafata achizitionata si complexitatea tranzactiei”, a declarat Ionut Petcu, consultant in cadrul diviziei de terenuri a companiei The Advisers/Knight Frank.
"Cel mai des intalnite probleme sunt cele legate de titlurile de proprietate si urbanism. Pentru a evita aceste probleme, majoritatea cumparatorilor solicita proprietarilor obtinerea certificatelor de urbanism sau a altor documente necesare, inainte de finalizarea unei tranzactii", a mai spus Petcu.
La cate din negocieri se bate palma la final? “Rata de succes a negocierilor de pe acest segment se apropie de 50%, daca vanzatorul si cumparatorul sunt deschisi unul cu celalalt cu privire la ceea ce isi doresc sa obtina si pornesc de la premise corecte”, spune Raducea de la DTZ.
La ce trebuie sa ne asteptam in 2012
Analistii se asteapta la o usoara scadere de preturi pentru unele terenuri, iar in ceea ce priveste tranzactiile va exista o crestere usoara.
“Singurele terenuri ce prezinta riscul sa inregistreze scaderi de pret sunt cele aflate in afara orasului, sau in zone cu accesibilitate dificila si infrastructura slab dezvoltata. In ceea ce priveste cererea, ne asteptam la o usoara crestere, generata deopotriva, atat de marii retaileri, cat si de dezvoltatorii de birouri", a spus Ionut Petcu.
Raducea se asteapta la “o mentinere, poate o usoara scadere a preturilor si la o crestere moderata a tranzactiilor cu terenuri agricole si destinate constructiilor de retail, office”.
