5 criterii dupa care iti alegi biroul

Acestia au realizat o sinteza a aspectelor esentiale ale unui spatiu de birou:

1. Evaluati proprietatile in baza unor date complete si comparabile.
Asigurati-va ca evaluati multiplele spatii din lista intr-un mod eficient, adica in primul rand avand la baza informatii complete si structurate in termeni comparabili.

De exemplu, „pentru unele proprietati puteti primi informatiile despre suprafata utila de birou (zona utilizabila pentru pozitionarea posturilor de lucru, inclusiv oficiu, server si grupuri sanitare), in timp ce pentru altele despre suprafata inchiriabila (care include in plus fata de suprafata utila si spatiile comune aferente, rezultand deci suprafata careia se aplica chiria pe metrul patrat)”, au spus oficialii Esop.

„Obtinerea de date complete si comparabile este dificila deseori, pentru ca fiecare proprietar are un anume mod de a-si promova proprietatea”, a declarat Mirela Raicu, partener la Esop.

2. Aflati cota de spatii comune aferenta fiecarui spatiu.
Veti observa ca acest aspect poate influenta semnificativ sau chiar schimba ierarhia spatiilor considerate strict prin prisma chiriei pe metru patrat.

„De exemplu, un spatiu care are o chirie de 10,5 euro/mp, si care pare prima optiune, dar care are o cota de spatii comune de 16%, este mai putin avantajos fata de un alt spatiu, cu chirie de 11 euro/mp, care are spatii comune de doar 5%”, a spus Mirela Raicu.

De regula, spatiile comune variaza intre 8 si 13% in cazul imobilelor de suprafata mare (de peste 3.000-3.500 mp), respectiv intre 12-17% in cazul imobilelor cu suprafete mai reduse (sub 2.500-3.000 mp).

3. Analizati termenii contractuali principali si testati flexibilitatea acestora.
Verificati principalii termeni comerciali, cum ar fi perioada contractuala ferma solicitata de proprietar si posibilitatea de ajustare a acesteia (pentru a sti de la inceput daca este ceva ce va puteti asuma), sistemul de cuntificare a cheltuielilor de intretinere (open book sau fix, nivelul acestora), precum si avansul sau garantiile solicitate.

„Veti observa ca anumite imobile, de regula cele de clasa A sau clasa superioara, au uneori termeni usor mai rigizi (datorita finantarii lor prin credite bancare) si este important sa stiti acest lucru de la inceputul discutiilor. Totusi, este de retinut faptul ca in ultimele 12 luni, datorita crizei economice, aceste aspecte destul de importante si delicate in trecut au cunoscut o flexibilizare semnificativa, chiar si in cazul imobilelor de clasa superioara”, a precizat Raicu.

4. Analizati eficienta fiecarui spatiu dincolo de clasicul numar de metri patrati.
Cele mai eficiente spatii sunt cele de forma dreptunghiulara, cu lumina naturala pe lungimea cladirii, pe ambele fatade. Formele patrate, desi aparent lineare si usor de partitionat, pot fi in realitate mult mai dificile, din cauza distantei mai mari intre 2 fatade luminate.

„Veti observa, luand in calcul eficienta spatiului (prin prisma acestor paramentri, forma, lumina naturala, etc), faptul ca uneori in 300 metri patrati pot incapea acelasi numar sau chiar mai multe posturi de lucru decat in 375 mp, intr-o alta cladire si configuratie”, a spus Mirela Raicu.

5. Calculati cel mai sigur indicator de comparare a spatiilor: chiria per post de lucru.
Cel mai important este sa va raportati la obiectivul final, si nu la obiective partiale. Iar obiectivul final nu este inchirierea unui anume numar de metri patrati, ci a unui sediu care sa acomodeze un anumit numar de angajati.

„Din aceste ratiuni, veti observa ca acest obiectivul final este cel mai fidel si eficient exprimat nu de chiria pe mp, ci de chiria per post de lucru. Aceasta se calculeaza ca raport intre chirie totala (rezultata din multiplicarea chiriei pe mp cu suprafata inchiriabila), si numarul de posturi de lucru”, a declarat Mirela Raicu.