Avocat: In 11 ani de experienta nu am vazut teren fara probleme legale

„In experienta de 10-11 ani, nu am vazut un teren curat, fara probleme
judiciare. Sunt probleme legate de titlurile de proprietate si daca acum 5 ani
dezvoltatorii luau in calcul si aceste aspecte, dar tineau cont mai ales de
beneficiile pe care le-ar fi avut daca achizitionau un teren chiar si cu
probleme, astazi o parte din blocaj este determinat de riscurile legale ale
terenurilor care cantaresc mai mult in luarea deciziei de investitie.
Dezvoltatorii sunt mai atenti”, a afirmat joi Albota, la conferinta „In
real estate s-a oprit declinul. De unde poate reveni cresterea?” organizat
de Ziarul Financiar.

Ea a mentionat ca investigatiile de due dilligence nu sunt garantii ca au
fost identificate toate problemele unei proprietati, pentru ca de cele mai
multe ori nu sunt disponibile toate informatiile legate de proprietate de la
autoritati.

Pe langa incertitudinile legate de titlurile de proprietate ale terenurilor,
in opinia reprezentantului casei de avocatura, dezvoltatorii imobiliari se
confrunta cu dificultati legate de legislatia de urbanism din cauza ca este
restrictiva si neclara, de intarzierile autoritatilor in ceea ce priveste
autorizarea constructiilor, de problemele la inregistrarea in cartea funciara,
precum si de supraevaluarea terenurilor din cauza problemelor legale pe care le
au, dar si de comportamentul bancilor care acorda credite in conditii foarte
stricte, relateaza Mediafax.

In ceea ce priveste titlurile de proprietate ale terenurilor din Bucuresti,
Albota a precizat ca fie exista mai multe titluri emise pentru acelasi teren,
fie au fost emise titluri pentru persoane decedate. Pe de alta parte, apar
probleme legate de procesul de restituire a terenurilor, in cazurile in care
restituirea s-a facut in compensare cu alte terenuri care nu erau disponibile.

Mai mult, nu exista o data limita pentru rezolvarea dosarelor de restituire,
astfel ca nimeni nu poate vinde un teren care face obiectul unei notificari
nesolutionate.
In ceea ce priveste legislatia din domeniul urbanismului, Albota considera ca
aceasta este neclara si are nevoie de imbunatatiri si limiteaza posibilitatea
de a obtine PUZ-uri de catre dezvoltatori.

„Din aceasta cauza vedem dezvoltatori care se grabesc sa inceapa
proiectele pana le expira PUZ-ul pentru ca nu vor mai putea obtine altul si tot
felul de artificii, care nu sunt legale, cum ar fi amendarea PUZ-urilor cu un
PUD”, a explicat reprezentantul casei de avocatura.

Legat de inregistrarea drepturilor reale in Cartea Funciara, ea spune ca
functionarii de la Cadastru au dificultati in interpretarea si aplicarea noului
Cod Civil.
In plus, Albota spune ca nu exista corelatii intre legi, sunt scapari ale
legii cadastrului, care blocheaza piata imobiliara, iar din cauza unor
suprapuneri de prevederi nu se pot face intabulari ale unor proiecte.

„Pretul terenului ramane o problema pentru ca vanzatorii nu cer pretul
pietei din cauza sarcinilor, existand ipoteci, sechestre ale Finantelor pentru
garantarea unor datorii foarte mari, dar si ca urmare a psihologiei vanzatorilor,
care nu pot sa conceapa ca trebuie sa vanda terenurile la preturi mai
mici”, a adaugat Albota.

In final, avocatul apreciaza ca bancile au si ele un rol foarte important in
blocajul de pe piata imobiliara, pentru ca acum vor un grad de preinchiriere a
proiectelor de pana la 75-80% fata de 50% inainte de criza, cer capital propriu
al dezvoltatorului de pana la 75%, chiar daca inainte acceptau 30%, precum si o
serie de garantii.

Ca solutii, Albota solicita autoritatilor publice sa puna capat procesului
de restituire a terenului si implicarea activa a statulului in domeniul
urbanismului, precum si corelarea legilor care privesc constructiile si investitiile
imobiliare.
Pentru dezvoltatori, aceasta recomanda intrarea in parteneriate pentru a-si limita
riscurile si alierea cu parteneri care au terenurile.

Albota remarca insa o imbunatatire a activitatii pe piata imobiliara, in
conditiile in care in 2011 au aparut cereri pentru servicii de due-dilligence.

„Avem dezvoltatori care ne-au cerut sa facem due-dilligence. Faptul ca
dupa trei ani de renegocieri, amendari de contracte, de restructurari de
business-uri, de insolvente avem solicitari de due-dilligence este un semn bun.
Investitorii, dezvoltatorii sunt interesati de piata din nou”, a mai spus Albota.