Cincinalul imobiliar: Ce buget trebuie sa ai cand cumperi sau inchiriezi o casa

Sustinatorii variantei de a achizitiona o locuinta insista pe faptul ca, fata de perioada dinainte de criza, creditele ipotecare au acum costuri mai reduse, dobanzile situandu-se la un nivel sensibil mai mic. Asa se face ca, in prezent, rata la banca pentru un apartament se situeaza la aproximativ acelasi nivel cu valoarea chiriei pentru o locuinta similara, cu diferente nesemnificative.

Potrivit datelor www.imobiliare.ro, chiria medie solicitata pentru un apartament vechi cu doua camere din Militari, mobilat si utilat, cu o suprafata de circa 53 de metri patrati, este de 297 euro. Pe de alta parte insa, in conditiile in care pretul mediu cerut pentru o locuinta similara este de 55.000 de euro, rata lunara pentru un credit ipotecar Prima Casa ajunge la 296 euro, dupa cum rezulta din calculele efin.ro – pentru un imprumut efectiv de 52.250 de euro si avans de 2.750 de euro.

De asemenea, pentru un apartament nou situat in aceeasi zona, rata lunara pentru un credit Prima Casa s-ar ridica la 323,2 euro pe luna – la un pret mediu de achizitie de 63.000 de euro, imprumutul efectiv ar fi de 57.000 de euro, iar avansul de 6.000 de euro. Pentru o locuinta similara, mobilata si utilata, chiria medie ceruta este de 343 euro pe luna.

O simpla comparatie a valorii ratei si chiriei lunare pentru apartamente similare nu este insa suficienta pentru a trage o concluzie realista cu privire la rentabilitatea fiecareia dintre cele doua optiuni. Asta pentru ca atat varianta inchirierii, cat si cea a achizitiei unei locuinte presupun o serie de costuri aditionale pentru beneficiar, acestea facand de fapt diferenta, pe o perioada mai lunga.

Pentru un apartament vechi cu doua camere, in cartierul Militari din Capitala, ratele cumulate pe care un cumparator ar trebui sa le pateasca in primul an (pentru un pret de achizitie de 55.000 de euro) s-ar ridica la un total de 3.556 de euro. Acest nivel este perfect comparabil cu valoarea de 3.564 de euro, cat ar fi chiria anuala pentru un apartament similar.

Diferenta este ca, in cazul achizitiei unei locuinte, cumparatorul mai trebuie sa suporte o serie de costuri suplimentare, cum ar fi avansul si alte cheltuieli implicate de incheierea unei tranzactii, apoi mobilarea si dotarea locuintei (in exemplul de mai jos s-a luat in calcul un buget estimativ de 10.000 de euro), intretinerea, impozitul pe proprietate, eventualele reparatii/renovari.

Toate acestea fac ca bugetul de care ar trebui sa dispuna cumparatorul unui apartament vechi in anul achizitiei sa urce pana la aproximativ 21.066 de euro. Spre comparatie, in cazul inchirierii, un client ar trebui sa plateasca, pe langa chirie, doar garantia, comisionul catre un broker imobiliar, iar apoi intretinerea, in conditiile in care eventualele reparatii sunt suportate de proprietar.

Astfel, cheltuielile pentru primul an de inchiriere ar urca la 5.310 euro. La o privire aruncata asupra celor doua variante, reiese ca, in primul an, un cumparator ar economisi 15.756 de euro daca ar alege sa locuiasca in chirie si nu si-ar cumpara propria locuinta pe care ar urma sa o si mobileze.

Diferenta intre cele doua variante se ingusteaza in urmatorii cinci ani. Astfel, cheltuielile anuale pentru proprietarul unui apartament in Militari s-ar ridica la circa 4.811 euro, in vreme ce un chirias ar trebui sa scoata din buzunar doar 4.269 de euro.
Acelasi rationament poate fi aplicat si pe segmentul apartamentelor noi. In primul an, cumparatorul unei locuinte cu doua camere in Militari (pret de achizitie 63.000 de euro) ar trebui sa plateasca 24.310 euro, in vreme ce un chirias ar avea cheltuieli de doar 6.021 de euro.

Economia rezultata prin inchiriere ar fi de 18.289 de euro. In urmatorii cinci ani, proprietarul unui apartament nou ar trebui sa mai scoata din buzunar 5.135 de euro anual, in vreme ce un chirias ar avea de plata 4.821 de euro. Raman totusi valabile avantajul emotional conferit de statutul de proprietar in tara noastra si faptul ca dupa amortizarea cheltuielilor, cumparatorul se alege cu o proprietate.  

Un argument folosit adesea in favoarea achizitiei unei locuinte in actualele conditii de piata consta in scaderea semnificativa a preturilor inregistrata in cei mai bine de trei ani de criza. Interesanta este insa o comparatie cu segmentul inchirierilor. Putem observa ca declinul a fost aproximativ acelasi, astfel incat, practic, putem spune ca azi cumpararea unei locuinte este nici mai avantajoasa si nici mai dezavantajoasa decat inainte de criza.

Potrivit datelor www.imobiliare.ro, pretul mediu cerut pentru un apartament vechi cu doua camere in cartierul Militari a scazut cu circa 40% din martie 2008 pana in iulie 2011, de la aproximativ 93.000 de euro, pana la 55.000 de euro. Spre comparatie, chiria medie ceruta pentru un apartament similar a scazut tot cu o marja de aproximativ 40%, pana la 297 euro in prezent.

Aceeasi situatie poate fi observata si pe segmentul apartamentelor noi. Astfel, o locuinta cu doua camere dintr-un bloc nou-construit s-a ieftinit din primavara lui 2008 incoace cu aproximativ 30%, de la aproape 90.000 de euro la circa 63.000 de euro in prezent. Pe de alta parte, chiria medie practicata pentru un astfel de apartament s-a diminuat cu aproximativ 31%, de la 501 euro, la 343 euro.