Iarna ar putea aduce ultima zvacnire a preturilor apartamentelor vechi

„Daca va mai fi o crestere pe piata apartamentelor vechi, aceasta va avea loc la sfarsitul lui 2007 sau inceputul anului viitor, pentru ca deja cererea pentru apartamente noi se consolideaza, iar acestea incep sa fie livrate”, este de parere Florian Mincu, directorul general al agentiei imobiliare Eurotop Invest.

Potrivit reprezentantilor Regatta, anul acesta vor mai fi date in folosinta cateva sute de apartamente in Bucuresti, in 2008 urmand sa fie finalizate circa 2.000 de locuinte noi.

Cresterea inregistrata de preturile apartamentelor vechi in ultimele luni nu va fi continuata anul viitor, nivelul mentinandu-se constant, considera si reprezentantii agentiei imobiliare Al Imobiliare din Bucuresti.

Pe de alta parte, reprezentantii companiei imobiliare Romsens considera ca momentan piata apartamentelor vechi este una a proprietarilor, deci una dezechilibrata, in care oferta este mult depasita de volumul cererii. Procentul de crestere a preturilor este direct proportional cu volumul cererii, asa ca acest procent se va reduce numai atunci cand cererea se va reduce.

„Trendul de crestere se va mentine, asa cum s-a mentinut anul acesta, estimativ 10% pe luna, pana in luna martie-aprilie, perioada cand este posibila o majorare mult mai redusa, dat fiind faptul ca o sa apara un volum mai mare de oferte, odata cu reluarea sezonului imobiliar”, considera Irina Batovschi, directorul Romsens.

„Acest aspect (n.r. – scaderea preturilor locuintelor vechi) se va produce in timp, odata cu ridicarea gradului de indatorare a clientilor catre banci”, ceea ce ar putea diminua scaderea cererii pentru apartamente, cel putin pe segmentul achizitiilor in scop de investitie, a explicat Irina Batovschi.

„Pe aceasta piata functioneaza mai multe interese”, a spus ea, explicand ca de cresterile de preturi ale apartamentelor vechi beneficiaza constructorii de imobile noi, care gasesc astfel motivatii pentru scumpiri. Pe de alta parte, lantul scumpirilor este intretinut si de investitorii ce practica revanzari (speculatii imobiliare), bancile care isi majoreaza portofoliul de creante (majorarea valorii activelor spre a le revinde ulterior), investitorii din piata terenurilor, ce au nevoie sa motiveze nivelul de majorari ale preturilor in vederea revanzarii, a adaugat Irina Batovschi.

Pentru apartamente vechi exista cerere, pentru ca multi isi doresc o casa in scurt timp si atunci este normal sa aleaga astfel de locuinte, insa chiar daca majorarea preturilor este normala considerand cererea, apartamentele sunt supraevaluate prin pret, daca luam in considerare vechimea lor, explica Mincu de la Eurotop Invest.

Cererea pentru locuinte vechi depaseste cu circa 600-700% oferta, potrivit reprezentantilor Al Imobiliare.

„Proprietarii citesc in presa ca preturile apartamentelor vechi vor creste intr-un an cu 20-25% si adauga imediat acea valoare pretului de vanzare, dar nu realizeaza ca in acel moment piata nu permite asta si atunci trebuie sa intervina experienta agentului imobiliar, care sa le explice aceasta situatie”, a adaugat Mincu.

„In ultimile doua luni, preturile locuintelor vechi au inregistrat o crestere de aproximativ 20% si aceasta nu pe fondul sporirii cererii sau majorarii numarului de tranzactii. Proprietarii se iau unii dupa altii, este o boala imobiliara ce este speculata de catre investitorii axati pe revanzari”, a explicat Irina Batovschi.

Preturile sunt cu mult peste valoarea apartamentelor, circa 80% din apartamentele scoase la vanzare fiind in aceasta situatie. Potrivit lui Mincu, exista si proprietari care renunta la pretul cerut initial, pentru ca se grabesc sa vanda si nu pot astepta zeci de vizionari.

[quote=Gabriel Apostolescu, agent imobiliar in cadrul Al Imobiliare]Circa 90% din apartamentele vechi scoase la vanzare pe piata bucuresteana se vand la preturi mai mici decat cele cerute initial de proprietari[/quote]

La vanzarea unei locuinte dintr-un bloc vechi, proprietarul mai scade, de obicei, din pretul solicitat, dar nu foarte mult.

„Negocierea pretului nu determina o scadere fundamentala a pretului de vanzare. Acesta ajunge sa scada cu cateva procente, maxim 5%”, a declarat Gabriel Apostolescu, de la Al Imobiliare.

Pe de alta parte, reprezentantii Romsens considera ca dat fiind faptul ca piata actuala este o piata a proprietarilor, acestia decid in proportie de minim 80% asupra pretului, restul depinzand de agentie si cumparator.

„Se practica o negociere superficiala, de maxim 3%, procent ce reprezinta impozitul pe tranzactie”, explica Irina Batovschi.

In cartiere, preturile pentru un apartament cu doua camere foarte rar coboara sub 100.000 euro, insa multi prefera sa caute apartamente cu cateva mii de euro mai ieftine, in stare mai proasta, desi pentru un plus de cateva mii de euro pot sa-si achizitioneze o locuinta care intr-adevar sa valoreze cat pretul platit pe ea.

Potrivit unui raport Colliers, in prima jumatate a anului au fost vandute circa 10.000 de apartamente vechi si 3.000 de locuinte noi.

„In cazul locuintelor noi, cumparatorul final nu are acces repede la informatii. Multe din aceste proiecte sunt lansate pe piata deja vandute, intr-o poportie mai mare sau mai mica investitorilor”, a precizat Mincu.

In plus de asta, apartamentele vechi ofera flexibilitate si rapiditate, ceea ce inca nu exista pe segmentul locuintelor noi.

„Ca materiale folosite, blocurile vechi din anii ’70, ’80 sunt superioare noilor proiecte rezidentiale, insa au si dezavantaje, cum ar fi suprafetele mici sau lipsa unor facilitati”, a explicat Apostolescu de la Al Imobiliare.

Principalele dezavantaje ale apartamentelor vechi, percepute de catre clienti, sunt suprafata redusa, compartimentare incomoda, cheltuieli suplimentare cu partile comune (fondurile de reparatii ) si, in viitor, cheltuielile cu consolidarea structurii.

In pret, aceste costuri de neadecvare functionala sau uzura fizica nu se regasesc momentan si nici nu sunt acceptate de catre proprietari la negocieri; de aceea este necesara evaluarea prealabila, tocmai ca proprietarii sa devina constienti de aceste aspecte, iar cumparatorii sa cunoasca realitatea .Evaluarea pentru credite se face destul de sumar si nu pune in evidenta aceste aspecte, a explicat Irina Batovschi.

Va mai trece timp pana cand preturile vor incepe sa scada pe segmentul locuintelor vechi, insa piata va ajunge sa nu mai creasca, pentru ca deja au inceput sa se cumpere din ce in ce mai multe locuinte noi si sa scada tranzactiile cu apartamente vechi, potrivit analistilor imobilari.