Intarzierile autorizatiilor de constructie scumpesc proiectele imobiliare cu 15-20%

„Costurile unei costructii pot creste chiar si cu 50% daca proiectul respectiv pierde sezonul de constructii din cauza intarzierilor si ajunge sa se amane debutul lucrarilor cu un an”, a spus pentru DailyBusiness Emilia Nicoara, administratorul dezvoltatorului austriac J. Ettinger Bau.

Problemele pot fi mai mari in segmentul comercial decat pe cel rezidential.

„Intarzierile afecteaza toate segmentele pietei imobiliare, insa daca pe piata rezidentiala, care e in crestere, nu dauneaza foarte mult, in sectorul comercial momentul este totul, asa ca daca inaugurarea unui centru comercial are loc in sezonul mort este daunator pentru veniturile marcilor prezente”, a explicat Christian Hiver, directorul general al Paladin Management, divizia de marketing si inchirieri a dezvoltatorului imobiliar Red Management.

Cauzele intarzierilor? Exista numeroase probleme legate de eliberarea autorizatiilor, la multe din birourile care se ocupa cu acest lucru sistemul de arhivare fiind prost, angajatii putini si de multe ori incompetenti, sustine Emilia Nicoara.

In conditiile in care, in Bucuresti, responsabile de acordarea autorizatiilor sunt primariile de sector, autoritatile explica intarzierile prin probleme de organizare interna, dar si prin unele neglijente in continutul dosarelor depuse de solicitanti.

Reprezentantii Directiei de Urbanism si Gestionare Teritoriu ai Primariei sectorului 2 au declarat ca intarzierile eliberarii autorizatiilor de constructie din sector sunt determinate de documentatiile incomplete depuse de solicitanti.

„Intarzierile eliberarii autorizatiilor de constructii sunt determinate de mai multi factori, de la documentatii depuse incomplet si volumul mare de lucrari, la necesitatea deplasarii pe teren pentru verificarea situatiei actuale”, a declarat Daniel Caramida, arhitect sef in cadrul Primariei sectorului 4.

Primaria sectorului 4 se incadreaza intr-un ritm „in general satisfacator” de rezolvare a lucrarilor, este de parere Caramida, insa pentru a face fata cererilor are nevoie de dotari tehnice suplimentare pentru ca in prezent nu exista calculatoare suficiente. De asemenea, este nevoie de mai multi angajati specializati (arhitecti – n.r.), in prezent existand si personal cu studii medii, a explicat el.

In cazul unui proiect imobiliar din orasul Sibiu, dezvoltat de RTC Imobiliare, autorizatia de constructie a fost eliberata cu doua luni intarziere din cauza faptului ca documentatia depusa a fost incompleta, admite Mariana Radu, reprezentant al dezvoltatorului.

Totusi, in multe cazuri de vina este slaba organizare a autoritatilor.

„Pentru autorizatia de constructie a Austrian Village (n.r.- proiect al companiei austriece amplasat in Crevedia) ni s-au cerut avizele pentru PUZ de mai multe ori pentru ca pierdeau actele din cauza arhivarii proaste, de asemenea, pentru ca multe primarii nu au arhitecti, dosarele sunt trimise la sediile judetene si atunci este normal sa apara intarzieri”, explica Emilia Nicoara.

Aceste intarzieri genereaza multe probleme, deoarece costurile cresc atat la materialele de constructie cat si pentru forta de munca, creditele nu se pot obtine daca nu exista autorizatia de constructie si nu in ultimul rand clientii renunta la rezervari, explica reprezentantii companiilor dezvoltatoare.

„In cazul proiectului nostru, multi clienti au renuntat la contractele de rezervare pentru ca nu am inceput lucrarile de constructie la timp si preturile au crescut, asa ca nu au fost de acord sa plateasca diferenta”, a precizat Emilia Nicoara.

„In cazul in care s-au semnat ante-contracte, dezvoltatorul iese in pierdere pentru ca este obligat sa-i vanda clientului la pretul initial locuinta, chiar daca costurile au crescut”, a adaugat aceasta.

Intarzierile duc automat la pierderea clientilor, explica si Cristina Rusu, directorul de marketing al dezvoltatorului Alfarom Holding, care adauga ca situatia este la fel in mare parte din orasele din Romania.

Pe de alta parte, Mariana Radu, coordonatorul diviziei de Imobiliare si Constructii a grupului RTC este de parere ca in orasele din provincie situatia nu este atat de grava ca in Bucuresti, intarzierile, atunci cand apar, fiind mai mici, iar interesul autoritatilor fata de aceste probleme este mai mare.

„Daca constructia intarzie un an de zile nu mai vindem, pentru ca se dezvolta mult si exista alternative”, explica Cristina Rusu, adaugand ca multi clienti renunta la rezervari daca vad ca lucrarile de constructie nu incep.

Problemele dezvoltatorilor, ca urmare a acestor intarzieri, nu vin doar in relatia lor cu clientii ci si in relatia cu compania de constructii, pentru ca pretul initial destinat constructiei se ridica, iar compania doreste mai multi bani.

Totusi, sunt si unii dezvoltatori care nu se confrunta cu probleme de acest gen, fie pentru ca nu s-au confruntat cu intarzieri, fie pentru ca nu s-au angajat sa livreze proiectul la un anumit termen si nu au inceput contractarile inainte de inceperea lucrarilor de constructie.

„In sectorul trei, unde planuim sa dezvoltam circa 1.000 de apartamente, nu sunt probleme cu eliberarea autorizatiilor”, a declarat Corneliu Serban, directorul general al companiei islandeze Gigant Construct.

„Pentru proiectul nostru viitor ni s-a eliberat autorizatia de constructie dupa 7-8 luni de la depunerea actelor, ceea ce ar fi o tragedie in cazul unei piete care nu este in crestere, insa pentru piata bucuresteana nu se traduce in pierderi, deoarece preturile locuintelor cresc si practic vom vinde la un pret mai bun”, explica Ignas Urbanas, contry manager pentru Romania al dezvoltatorului lituanian Hanner.

„Sigur, investitia pentru teren este blocata pentru un timp destul de lung, ceea ce inseamna ca acei bani nu lucreaza pentru noi si pierdem un yield (randament anual – n.r.) de 10-15% pe an. Dar daca nu te angajezi la un termen de livrare inainte de inceperea lucrarilor nu este o problema foarte mare suplimentarea bugetului, practic Hanner ofera acest termen de livrare abia dupa demararea lucrarilor”, a adaugat Urbanas.

Conform legii, autorizatia de construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse la institutiile publice locale, care va cuprinde certificatul de urbanism; dovada titlului de proprietate asupra terenului si/ sau constructiilor; proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii; avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism; dovada privind achitarea taxelor legale.

Daca se depune o documentatie tehnica incompleta, dosarul se va restitui solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia.

Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite duce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de constructie.

Odata cu depunerea cererii de emitere a autorizatiei de construire solicitantul are obligatia sa prezinte o declaratie pe proprie raspundere din care sa rezulte ca imobilul – teren si/ sau constructii – nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rolul instantei judecatoresti.