Piata de birouri din provincie, impulsionata de multinationale si firme locale

„Clujul, Brasovul, Iasiul si Timisoara detin peste 70% din oferta de spatii de birouri existente in provincie, insumand in total peste 320.000 mp cu proiectele care vor fi finalizate in cursul acestui an”, au declarat, pentru DailyBusiness, reprezentantii agentiei imobiliare Eurohouse.

In prezent, potrivit datelor din piata, stocul de spatii de birouri din aceste orase este de circa 125.000 mp.

Ponderea birourilor noi va creste, la nivelul intregii tari, cu 5 puncte procentuale in urmatorii doi ani, ajungand la 60% din intregul stoc de spatii de birouri din Romania, in conditiile finalizarii proiectelor anuntate, sunt de parere analistii imobiliari.

In prezent, la nivelul Romaniei aproximativ 45% din intreg stocul de birouri il reprezinta stocul de cladiri vechi, care au fost renovate si inchiriate

Dupa cresterea rapida a cererii de spatii de birouri in Bucuresti, si piata de birouri din provincie inregisteaza o crestere a cererii, potrivit analistilor imobiliari.

„Multe companii se vor extinde in urmatorii ani in provincie sau isi vor reloca anumite departamente, datorita costurilor mai mici pe care le implica plata chiriilor si in contextul in care se constata o crestere economica semnificativa a principalelor orase din tara”, sunt de parere reprezentantii Eurohouse.

„Aproximativ 55% din cererea de spatii de birouri provine in principal de la institutii bancare, 22% de la companii de consultanta, 12% de la firmele de IT”, a explicat Radu Lucian Adrian, PR si marketing manager al agentiei imobiliare Eurohouse.

Cererea de spatii de birouri in orasele de provincie vine in principal din doua directii: in primul rand de la corporatiile care intra pe piata din Romania si intentioneaza sa-si consolideze pozitia pe piata prin infiintarea de birouri regionale, si in al doilea rand din partea companiilor locale care inregistreaza succes si vor sa opereze din cladiri de bioruri moderne, explica si analistii agentiei imobiliare DTZ Echinox.

„Cererea pentru spatii de birouri din provincie este in continua crestere, datorita expansiunii firmelor multinationale, dar si romanesti pe acesta piata, cat si datorita aplicarii normelor Uniunii Europene care prevad ca activitatea firmelor sa se desfasoare in cladiri de birouri la standarde moderne”, au adaugat reprezentantii agentiei imobiliare Eurohouse.

Cladirile noi din provincie se dezvolta cu precadere in centrul oraselor

Oferta de spatii de birouri din Brasov consta in mare parte din spatii renovate in apartamente sau vile, cladirile de birouri noi fiind dezvoltate, din cauza lipsei terenurilor din oras, cu precadere in Centrul Nou al orasului, potrivit consultantilor DTZ.

In Brasov sunt disponibili aproximativ 35.000 mp cu o chirie medie anuala de 8 – 15 euro/mp si cu un grad de ocupare de 90%, explica reprezentantii Eurohouse

Si in Timisoara majoritatea imobilelor de birouri se afla in centrul orasului.

Stocul spatiilor de birouri din Timisoara se ridica in prezent la aproximativ 40.000 de metri patrati, majoritatea imobilelor fiind concentrate in zona centrala a orasului, Zona Cetate, cu un grad de ocupare de aproximativ 95%, iar chiriile nu au crescut spectaculos fata de anul 2005, aceasta insemnand intre 5% si 12%.

Clujul totalizeaza un stoc de 100.000 mp la o valoare de inchiriere cuprinsa intre 11- 13 euro/mp, inregistrand o rata de ocupare de aproximativ 90%.

Iasiul dispune de un stoc de birouri noi de 50.000 mp, aproximativ 55% din totalul ofertelor existente pe piata, cu o rata de ocupare cuprinsa intre 75% – 80%. Chiria medie lunara este cuprinsa intre 7 si 15 euro/mp.

Si in alte orase din provincie incepe insa sa se dezvolte piata de birouri.

In ceea ce priveste Sibiul, 40% din spatiile de birouri existente sunt in cladiri noi, alte 40 de procente in cladiri renovate si 20% in cladiri vechi, explica analistii DTZ.

Chiriile in Sibiu se situeaza intre 20-25 euro metrul patrat pe luna pentru birouri clasa A si 10-12 euro metrul patrat pe luna pentru cladirile clasa B, in timp ce pretul de vanzare se situeaza intre 1.600-2.000 euro metrul patrat, a explicat Daniel Negrea, directorul agentiei imobiliare sibiene Immoland.

„Chiriile pentru spatiile de birouri amplasate in apartamente sau vile se situeaza la circa 5 euro metrul patrat”, a precizat Negrea.

Tendinta principala pe piata de birouri este cea de relocare din cladiri de clasa B in cladiri clasa A

Ca si in Europa Occidentala, principala tendinta a companiilor este de a a-si reloca activitatea in momentul extinderii sau cresterii companiei din cladiri de clasa B in locatii de clasa A.

Avantajele pe care le ofera birourile de tip B sunt generate de pretul de inchiriere al metrului patrat construit, de pozitionarea imobilelor, care permit o vizibilitate mai buna a brand-ului respectiv, in cazul in care este ocupata intreaga cladire, si nu in ultimul rand de posibilitatea gestionarii mai eficiente a cheltuilelilor si a spatiilor de parcare.

In ceea ce priveste dezavantajele, acestea sunt legate in principal de numarul redus al spatiilor de parcare, amprenta la sol a cladirilor de acest tip nepermitand decat un nivel pe parcari interioare, cat si de faptul ca proiectarea acestora a prevazut un nivel economic al consumului utilitatilor asigurate. Pe de alta parte, marea majoritate a birourilor de tip B nu ofera o buna organizare a spatiului interior, determinand, in anumite situatii o supra-aglomerare.

Dezavantajele pe care le ofera cladirile de birouri de clasa A sunt legate in principal de costurile de inchiriere cat si de cele de intretinere, care sunt cu 25%-30% mai mari.

Pe de alta parte, diferenta dintre office-urile de clasa A si cele de clasa B se simte si la nivelul investitiei, care este cu 20-30% mai mare, in timp ce o cladire de clasa A poate costa chiar cu 50% mai mult, daca investitorul are gusturi extravagante in materie de amenajari.

Chiria pentru spatiile de birouri este cu 25-35% mai mica in provincie, decat in Bucuresti

„Chiriile spatiilor de birouri din provincie sunt cu 25% – 35% mai mici decat in Bucuresti, cu valori medii cuprinse intre 8-15 euro/mp, insa ne asteptam sa scada cu 3%- 5% incepand cu sfarsitul anului 2007, cand vor fi terminate o serie de proiecte.

Romania a inceput sa se plieze pe tiparul dezvoltarilor occidentale, prin construirea unor centre de afaceri la nivelul standardelor din aceste tari, incepand cu anul 2005, odata cu intrarea pe piata a fondurilor de investitii structurale, au explicat reprezentantii Eurohouse.

Daca in perioada 2003 – 2004 exista un stoc national de aproximativ 125.000 mp, in 2006 acesta a atins un nivel de 820.000 mp, in crestere cu 35% fata de 2005.

In 2005, preturile de inchiriere pentru spatiile de birouri clasa A variau intre 18 euro/mp pentru contracte de preinchiriere si 20 de euro/mp pentru spatiile aflate in ultimele stadii de executie sau finalizate. Pentru anul 2006, pretul de inchiriere pentru spatiile de birouri de clasa A s-a stabilizat in jurul valorii de 15-18 euro/ mp, in functie de locatie si de serviciile oferite, cu un maxim de 21-24 euro/ mp, in conditiile mutarii imediate sau intr-un termen relativ scurt, urmand ca pentru livrarile din 2008 sa ia valori de 20-25 euro/mp, in conditiile intaririi monedei nationale.

Rata de neocupare a spatiilor de birouri, estimata la 3-4% in 2005 si inceputul anului 2006, va creste la peste 5% pana la sfarsitul anului 2007, in timp ce randamentele au scazut de la 14% in 2003 la 7 – 7,5% in 2007.