Proprietarii de mall-uri au nervii intinsi: Chiriile ar putea sa reintre pe crestere abia peste un an

„Dupa 2009, an in care majoritatea retailerilor si-au eficientizat retelele prin inchiderea unui numar de magazine si reducerea costurilor fixe, in 2010 au reinceput sa se extinda sau sa cerceteze piata. De aceea, consideram ca gradul de ocupare va mai creste usor in urmatoarele 6 luni, iar spre sfarsitul anului viitor ar putea incepe sa creasca si chiriile”, spune Simina Istrate, senior associate in cadrul Colliers.

Si Andrei Vacaru, senior consultant in cadrul departamentului de retail al Jones Lang LaSalle, spune ca in urmatoarea perioada chiriile vor ramane stabile.

„Numarul spatiilor disponibile in cele mai bune proiecte se va reduce, avand in vedere ca unii dintre retailerii internationali isi vor continua extinderea”, a spus Vacaru. El crede ca in urmatoarele luni vor incepe sa se cristalizeze proiectele cu deschidere in 2011.

Totusi, pe piata sunt si consultanti care nu privesc atat de optimist evolutia din urmatoarele luni.

„Deocamdata nu sunt semne pentru o evolutie pozitiva a pietei de retail in urmatoarele 6 luni, acesta fiind strans legata de evolutia economica si de veniturile populatiei. Masurile luate de Guvern in partea a doua a anului, respectiv cresterea TVA si diminuarea veniturilor din sectorul bugetar, au avut un impact negativ, cifra de afaceri din comertul cu amanuntul continuand sa scada”, spune Cristina Dumitrache, asociat la Cushaman&Wakefield Romania.

In ce priveste inaugurarile de noi proiecte, anul viitor vor fi livrate la nivel national 2-3 centre sau galerii comerciale, momentan aflate in constructie, potrivit estimarilor Colliers.

In opinia consultantilor, pe piata s-ar putea dezvolta mai puternic in urmatoarea perioada un concept comercial care presupune dezvoltarea unor galerii de mici dimensiuni langa magazine discount.

„Un model de centru comercial pe care il vom vedea dezvoltandu-se pe termen scurt si mediu sunt galeriile mici, alaturate unui magazin tip discount, cum ar fi Plus, Lidl, Minimax, Profi sau Penny, sau unor unitati de fashion de tipul Takko sau Deichmann in orase cu mai putin de 100.000 de locuitori”, spune Razvan Sin, directorul departamentului de retail al DTZ Echinox.

Chiria zero devine doar o amintire

In prima jumatate a anului, in contextul climatului economic dificil, volumul vanzarilor din mall-uri a scazut. Pentru a-si putea mentine un trafic constant de vizitatori si un mix de chiriasi atractiv, proprietarii au acordat facilitati suplimentare chiriasilor actuali sau celor interesati, pe langa reducerea nivelului chiriilor percepute. Totusi aceste facilitati au fost mai reduse decat in 2009.

„Dezvoltatorii continua sa ofere anumite beneficii retailerilor, insa in ultima vreme acestea sunt mai reduse si constau mai degraba in chirii in trepte (mai mici la inceputul contractului si mai mari in ultimii ani). Vedem mai rar perioade de chirie gratuita sau contributii financiare pentru amenajarea magazinelor”, a mentionat Andrei Vacaru de la JLL.

In 2009, proprietarii de centre comerciale au avut o politica agresiva de scadere a chiriilor si de acordare a facilitatilor, cum ar fi chirie zero pentru o anumita perioada sau investitii in amenajarea magazinelor retailerilor.

Totusi, diferentele sunt mari intre proiectele bune si cele cu probleme. „Diferentele sunt foarte mari intre centrele comerciale care au succes (unde in multe cazuri nici nu au fost reduceri de chirii) si cele care au probleme legate de trafic sau de mixul de chiriasi, unde au fost scaderi de 10-30%”, spune Simina Istrate.

Toate aceste reduceri din 2009 si 2010 au afectat considerabil si veniturile din chirii ale centrelor comerciale. Vacaru estimeaza ca veniturile proprietarilor de centre comerciale au scazut in medie, fata de 2008, anul de varf al pietei, cu 20-30%, insa aceste scaderi au ajuns si la 50% in cazul unitatilor mici.

„Multi dintre retailerii ce ocupa suprafete mari nu au renegociat la fel de agresiv, avand inca de la inceput chirii la un nivel sustenabil”, mai spune Vacaru.

Gradul de neocupare a ramas stabil in majoritatea proiectelor. „In ciuda diminuarii suprafetelor unor magazine sau a iesirii complete a altora, au existat retaileri care au profitat de aceasta oportunitate pentru a se extinde. Intrarea H&M este cel mai important exemplu in acest sens, dar si C&A, Decathlon, Inditex, New Yorker, Deichmann sau Takko au deschis magazine noi inlocuind alte branduri”, a spus Andrei Vacaru, senior consultant in cadrul departamentului de retail al Jones Lang Lasalle.

Totusi, Simina Istrate de la Colliers mentioneaza ca gradul de ocupare a mai scazut usor in cazul unor proiecte mai slabe. In mall-urile sau galeriile comerciale localizate in afara oraselor si unde „tenant mix”-ul nu este destul de puternic, gradul de ocupare a scazut cu 2-5% pe fondul inregistrarii unui trafic si unor vanzari mai scazute, a aratat Istrate.

Potrivit datelor de la Registrul Comertului, proprietarii de mall-uri cu cele mai mari incasari in 2009 sunt Baneasa Development cu peste 30 mil. euro, Unirea Shopping Center cu 23 mil. euro, Plaza Romania cu 19,3 mil. euro si Bucuresti Mall cu 19 mil. euro. In general, centrele comerciale din provincie au fost cele mai afectate de scaderile de chirii.