Studiu: Pre-inchirierile de spatii de birouri au lipsit complet din piata in ultimele 6 luni

In ceea ce priveste cererea, doar 18.300 metri patrati au fost contractati in acest trimestru, in scadere cu peste 65% fata de nivelul mediu al cererii din ultimele trei trimestre. Renegocierile, reinoirile si inchirierile in cladiri de clasa C au insumat 10.270 mp, reprezentand mai mult de 36% din activitatea totala de inchiriere.

Scaderea pre-inchirierilor a determinat si intarzieri ale finalizarilor de proiecte. Un numar semnificativ de cladiri au inregistrat intarzieri in deschidere in T4 2010, din cauza numarului de contracte de pre-inchiriere insuficiente si a lucrarilor de constructie neterminate. Ca urmare, doar trei cladiri au fost livrate in ultimul trimestru din 2010: doua cladiri mici de clasa B (sub 2.000 mp) si Petrom City, cladirea de birouri detinuta de compania petroliera Petrom.

Chiar daca prin aceste deschideri, Petrom trebuie sa elibereze cateva spatii in Bucuresti si Ploiesti, rata de neocupare nu a fost semnificativ afectata. In consecinta, rata de neocupare a ajuns la un nivel de 17%, in scadere usoara fata de T3 2010. Rata de neocupare a scazut cel mai mult in zona Nord-Pipera (19,2%), ca efect al cererii in crestere, inregistrate in trimestrul anterior.

Chiria prima a ramas stabila in ultimul an la 19,5 euro/mp, in timp ce chiria neta efectiva in zona centrala este de aproximativ 18 euro/mp. Variatia chiriilor, in functie de sub-zonele principale, s-a adancit in ultimele luni, zonele secundare si tertiare inregistrand un nivel al cererii scazut. Diferenta in ceea ce priveste nivelul chiriilor intre Centru si zonele de Sud sau Est poate ajunge si la 45%.

La nivelul intregului an 2010 a fost inregistrata o crestere a cererii de spatii de birouri, o rata de neocupare stabila si o abordare precauta din partea chiriasilor si a proprietarilor, se arata in studiul CBRE.

Pentru chiriasi, diminuarea costurilor a reprezentat prioritatea. In ce priveste activitatea proprietarilor, lipsa finantarii si cererea inconsecventa au dus la intarzieri in livrarea de noi cladiri de birouri.

2010 a adus pe piata de birouri bucuresteana un stoc nou de 274.000 mp (dintre care 75% birouri de clasa A). Aceasta reprezinta o scadere cu 33% fata de 2009 (care ramane anul cu cel mai ridicat nivel de noi livrari). Acest nivel este in concordanta cu nivelurile inregistrate in 2007 si 2008.

Spre deosebire de 2009, cand aproximativ 50% din stocul nou a fost livrat in zona Nord-Pipera, anul trecut zona de Nord a fost liderul (luand in considerare cei 70.000 mp din cladirea Petrom City).

In zona Nord-Pipera, dupa livrari noi de aproape 200.000 mp in 2009, anul trecut s-au livrat doar 9.000 mp (mai putin de 3% din totalul livrarilor).

Cererea totala a ajuns la 177.000 mp in 2010, plus alti 74.600 mp reprezentand renegocieri, reinnoiri si inchirieri in cladiri de clasa C. Activitatea totala de inchiriere a insumat mai mult de 250.000 mp, in crestere cu 48% comparativ cu acelasi indicator in 2009. Cele mai atractive zone pentru inchiriere din Bucuresti sunt: Nord (mai mult de 30% din cerere), urmata de Centru (27%) si Nord-Pipera (22%).

In 2011, nivelul finalizarii de proiecte va atinge un nivel foarte scazut, de aproximativ 135.000 mp. Peste 70% dintre aceste cladiri au facilitati de clasa A. Majoritatea cladirilor ce vor fi livrate se afla in zonele de Nord, Nord-Pipera si Centru.

Luand in considerare un nivel similar al cererii in 2011 cu cel din 2010 si adaugand un nivel mult mai scazut de noi livrari (aproximativ 135.000 mp), rata de neocupare ar putea scadea la 14-15% pentru sfarsit 2011. Chiria prime (la clasa A) nu ar trebui sa inregistreze fluctuatii majore in 2011, avand in vedere activitatea din 2010. Pentru rata randamentului investitional prime, pe baza datelor si activitatii din piata, exista in continuare sanse de viitoare compresii, mentioneaza studiul citat.