Marjele de profit ale proiectelor rezidentiale au scazut la sfert

Estimarile de profit de acum doi ani erau normale pentru o piata in plina dezvoltare cu un asemenea deficit de locuinte. Putem vedea exemplul Bulgariei, care a avut cresteri chiar mai mari de preturi in aceeasi perioada, spun reprezentantii dezvoltatorului imobiliar lituanian Hanner.

In acelasi timp, reprezentantii companiei imobiliare Regatta afirma ca, desi in scadere, marjele de profit de pe piata romaneasca sunt inca superioare celor de pe pietele mature.

„Rata de profit din Romania este mult mai mare fata de nivelul european general. Este adevarat ca, in principiu, cifrele au tendinta de scadere, dar la 25%, cu posibilitate de urcare in unele cazuri pana la 60%, sunt la un nivel inca ridicat fata de pietele mature”, spune Florin Nine, directorul departamentului de investitii al companiei romanesti de consultanta imobiliara Regatta.

Marja de profit a proiectelor nou lansate poate insa chiar cobori sub 25%, in functie de pretul la care s-a cumparat terenul, precum si de amploarea proiectului, fiind posibil sa ajunga la 15%, nuanteaza reprezentantii Hanner.

„Marjele de profit ale proiectelor care vor demara in 2008 vor depinde foarte mult de amplasament, clientii tinta, evolutia pietei, insa deja asistam la o stabilizare a marjelor de profit”, sustine si Anda Marian, directorul departamentului rezidential al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Acestea se vor stabiliza in momentul in care vom avea un sistem de reguli bine definite pentru jucatorii de pe piata imobiliara, care sa ajute cumparatorul sa estimeze valoarea exacta a unei proprietati. „Probabil ca in urmatorii 2 sau 3 ani vom asista la o stabilizare a preturilor si a marjelor de profit”, au adaugat reprezentantii Hanner.

Analistii considera ca majorarile de preturi dinamice din ultimii doi ani nu au ajutat foarte mult marjele de profit, acestea fiind afectate de cresterea costurilor de constructie.

Cresterile de preturi, suportate de catre piata imobiliara cel putin pana anul acesta, au acoperit nu numai costurile de constructie in crestere, ci si preturile tot mai piperate ale terenurilor din Bucuresti, spun si reprezentantii dezvoltatorului imobiliar lituanian Hanner.

[quote=Anda Marian, Coldwell Banker]Daca pana in prezent s-a vandut aproape tot ce s-a scos la vanzare, indiferent de proiect si de pret, anul acesta aduce o maturizare a pietei rezidentiale, ca urmare a concurentei mai mari[/quote]

Mici „atentii” pentru a atrage cumparatorii

Concurenta tot mai mare de pe piata rezidentiala bucuresteana si scaderea tranzactiilor la inceputul anului au determinat o crestere a discount-urilor oferite de dezvoltatorii imobiliari, prezenti la targurile de profil. Ei ofera uneori promotii prin care cumparatorul primeste mici „cadouri”, cum ar fi locul de parcare gratuit.

„Aceste discounturi reprezinta o marturie in primul rand a competitiei mai mari, insa se poate vorbi in mica masura si de pozitionarea gresita a anumitor dezvoltatori, care nu au apelat la consultanta avizata in domeniul rezidential. Nu este un comportament temporar, ci unul normal, aparut ca urmare a maturizarii pietei rezidentiale”, a precizat Anda Marian de la Coldwell Banker.

Concurenta acerba din acest domeniu face ca toti dezvoltatorii sa incerce noi metode de a-si atrage cumparatorii cu diverse promotii sau pachete de servicii atractive, au spus si oficialii Hanner.

Discount-urile si ofertele promotionale sunt de fapt instrumente de marketing folosite de dezvoltatori pentru a face fata competitiei si a creste atractivitatea proiectului. Acestea vin in completarea altor caracteristici esentiale cerute de piata, precum locatia, ce joaca un rol important in luarea deciziei de cumparare si reputatia developerului pe piata, stiut fiind faptul ca majoritatea locuintelor in ansamblurile noi se cumpara inainte de a fi finalizate, au adaugat reprezentantii Atisreal.

Pe termen mediu si lung, pe masura ce oferta va creste in volum si se va diversifica in valoare, va creste selectivitatea in ceea ce priveste interesul cumparatorilor fata de noile ansambluri. Echilibrul intre cerere si oferta va aduce cu sine concurenta bazata pe avantaje competitive, cum ar fi calitate-amplasare-pret-facilitati oferite, precum si respectarea promisiunilor facute la achizitiile off-plan (din faza de proiect – n.r.), afirma analistii de la compania imobiliara Atisreal.

In plus, pe masura ce numarul proiectelor va creste si vor exista alternative pentru cei ce vor sa cumpere un apartament, amplasarea va capata o importanta din ce in ce mai mare. In acest moment, pentru clasa medie, bugetul este un factor determinant, la fel ca si limitarile date de finantare. In functie de plafonul maxim de creditare pe care il poate atinge clientul, se stabileste bugetul valabil atunci cand acesta alege locuinta, crede Irina Petrescu.

Comportamentul care sustine o politica de promovare mai puternica a dezvoltatorilor vine ca urmare a competitiei si nu reprezenta o scadere mascata a preturilor, sunt de parere analistii Atisreal..

2008, anul in care dezvoltatorii se vor gandi mai bine dinainte cui vor sa vanda proiectele

2008 va fi anul in care piata va incepe sa se maturizeze si sunt toate premisele sa vedem o mai buna pozitionare a proiectelor, in functie de calitatea acestora, au afirmat reprezentantii Hanner. Acestia previzioneaza ca in acest an dezvoltatorii vor acorda o mai mare atentie calitatii proiectelor, ca reactie a mai bunei cunoasteri a pietei de catre clienti.

„Pe masura ce piata rezidentiala se maturizeaza, segmentarea va creste si diferentierea dintre proiecte va fi mai mare, tinandu-se din ce in ce mai mult cont de publicul tinta pentru care se construieste”, a declarat Irina Petrescu de la Esop. „Astfel, se va ajunge la raportul optim intre calitate, locatie si pret. Companiile de consultanta imobiliara vor incepe sa joace un rol din ce in ce mai important in faza de planificare a proiectelor rezidentiale”, a mai spus Irina Petrescu.

Prin urmare, developerii vor merge intai la firmele de consultanta imobiliara si apoi la arhitect, spre deosebire de ce se intampla in prezent, cand se merge intai la arhitect si abia dupa ce s-a creat produsul se ajunge la firma de consultanta imobiliara. „Din acest motiv, locuinta se vinde asa cum este, nu cum o cere piata. Acest lucru se va schimba si consultantii nostri au din ce in ce mai multe intalniri cu developerii inca din faza de planificare a proiectului”, afirma reprezentantul Esop.

Bancile mai „zgarcite” cu banii deschid usa fondurilor de investitii catre piata

Selectivitatea bancilor in acordarea finantarii pentru dezvoltari imobiliare este unul dintre aspectele ce demonstreaza ca piata se indreapta catre maturizare. Pe de alta parte, si potentialii cumparatori vor urma aceasta tendinta, manifestand interes pentru proiectele care genereaza un echilibru intre preturile de vanzare si puterea lor de cumparare, au spus reprezentantii Atisreal.

Firmele mari, cu multa experienta in piata, vor suporta un grad mai redus de presiune. In schimb, firmele mici, care de abia pornesc pe acest drum, vor fi mult mai tensionate, spune Florin Nine, reprezentantul Regatta. „Comportamentul mai atent al bancilor nu va afecta proiectele deja demarate, ci mai probabil va avea ca efect scumpirea creditelor prin cresterea dobanzilor”, a afirmat Nine.

Acest comportament al bancilor, pe care il vor resimti dezvoltatorii, va atrage fonduri de investitii care vor cumpara off-plan sau vor participa la finantarea proiectelor imobiliare, reprezentand asfel o alternativa la banci. „Developerii vor fi dispusi sa ofere discounturi celor ce vin alaturi de ei in proiect, asumandu-si o parte din riscuri”, a precizat Irina Petrescu de la Esop.

„Cred deci ca o parte din fondurile de investii imobiliare sau investitori privati vor fi prezenti in continuare pe piata si vor castiga din revanzarea unitatilor rezidentiale aproape de finalizarea cladirilor sau dupa receptia de terminare a lucrarilor. Se va acorda, insa, o atentie din ce in ce mai mare evaluarii proiectelor rezidentiale, unde investitorii vor decide sa cumpere sau sa finanteze”, a adaugat Irina Petrescu.