Penthouse-urile pot aduce 100.000 de euro pe an doar din chirie

05 Dec, 11:50 • Redactia DailyBusiness

Circa 70% din romanii care cumpara locuinte de lux le inchiriaza, deoarece nivelul ridicat al chiriilor permite recuperarea investitiei intr-un ritm rapid. Conform Colliers, in cazul penthouse-urilor de lux (apartamente de mari dimensiuni, amplasate de regula la ultimul nivel) din Bucuresti, proprietarii pot incasa din chirii peste 100.000 de euro pe an.

Penthouse-urile pot aduce 100.000 de euro pe an doar din chirie

Cine este dispus sa plateasca astfel de chirii? Oameni de afaceri romani din provincie care vin periodic in Bucuresti, reprezentanti ai ambasadelor si corpurilor diplomatice, angajati din top si middle management din afara Romaniei care vin sa lucreze in Bucuresti, explica reprezentantii agentiei imobiliare Colliers.

Penthouse-urile si apartamentele spatioase se bucura de interesul chiriasilor, deoarece ofera suprafete medii de aproximativ 250 metri patrati, terase deosebit de generoase si vedere panoramica. Acestea se inchiriaza cu intre 5.000 si 10.000 de euro, conform Colliers.

In zona de nord a Capitalei, apartamentele cu 1-3 dormitoare au preturi de inchiriere cuprinse intre 2.000-4.000 de euro pe luna, in functie de zona, suprafete, anul constructiei, finisaje si dotari, existenta locului de parcare, in timp ce in zona centrala chiria se situeaza intre 600 si 2.800 euro pe luna, iar in zona Unirii se ajunge la 400-2.000 euro pe luna.

Zona Soseaua Nordului – Herastrau a cunoscut o dezvoltare puternica incepand cu anul 2001. In prezent, clientii pot alege de la un studio de 61 mp, la un pret de vanzare de 179.500 euro pana la apartamente de 4 camere, care pot ajunge la 900.000 euro in zona Scoala Herastrau.

Zona Primaverii-Aviatorilor-Kiseleff este considerata ca fiind cea mai scumpa din Bucuresti. Terenurile disponibile sunt foarte putine. Astfel, un numar foarte redus de complexe rezidentiale noi se construiesc in zona, iar acestea sunt de dimensiuni mici, cu un regim scazut de inaltime. Din acestea, unele sunt destinate doar inchirierii, au declarat reprezentantii Colliers.

Pana in prezent, zona Floreasca-Dorobanti nu a cunoscut o dezvoltare de complexe rezidentiale noi. Majoritatea proiectelor au un numar mic de unitati, pe strazi adiacente caii Dorobanti, in spatele blocurilor, neavand astfel un amplasament foarte bun. Doar in Floreasca se dezvolta un proiect de o anvergura mai mare: North Area Lake View. Din aceste motive, chiar si in blocurile vechi si foarte vechi pretul de vanzare pe metru patrat este intre 3.000 si 3.500 euro, insa spatiile sunt mici.

Locuintele exclusiviste din Bucuresti costa in medie 6.000 euro/mp

Indiferent de finisaje si facilitati, locuintele din zonele exclusiviste ale Capitalei se vand in medie cu 6.000 de euro metrul patrat, potrivit unui studiu al companiei imobiliare Colliers International.

La ora actuala, nordul Bucurestiului este cea mai scumpa si cu toate acestea, cea mai cautata zona rezidentiala. Pe langa cartierele traditionale de locuinte, Dorobanti, Primaverii, Floreasca, Kiseleff sau Soseaua Nordului, a crescut foarte mult interesul pentru zone precum Baneasa, Pipera si chiar Otopeni, Corbeanca si Balotesti, potrivit consultantilor Colliers.

Printre cele mai importante criterii de diferentiere a ansamblurilor de lux se numara amplasamentul. Apropierea de un parc, lac sau padure este din ce in ce mai dorita de clienti. Este adevarat insa ca o locatie centrala, exclusivista sau de renume continua sa se situeze in topul preturilor pe metru patrat, datorita epuizarii terenurilor construibile, astfel ca preturile au ajuns in zonele de lux pana la 6.000 euro pe metrul patrat, indiferent de finisaje sau facilitati, au precizat analistii Colliers.

Desi in unele zone de lux ,ca Soseaua Nordului sau Scoala Herastrau, se resimte aglomerarea de cladiri, acest lucru nu determina o scadere a preturilor, ci un nivel de pret mai ridicat pentru apartamentele cu orientare catre o priveliste deosebita, au adaugant analistii imobiliari.

Cel mai mare pret pe piata rezidentiala de lux: 10.000 euro/mp

Cel mai mare pret pe metru patrat pe piata rezidentiala il inregistreaza apartamentele dintr-o cladire in constructie pe strada Gogol, 8.617 euro/mp + TVA, ceea ce reprezinta peste 10.000 euro/mp. Imobilul beneficiaza de majoritatea atuurilor: locatie de renume intr-un cartier select si linistit, priveliste, imprejurimi cu verdeata, suprafete mari, finisaje si dotari de lux, au precizat consultantii companiei Colliers.

Preturile ridicate sunt determinate in primul rand de preturile terenurilor, care au atins un nivel extrem de ridicat, comparabil cu cele din vestul Europei.

Un caz elocvent este zona Pipera-Tunari unde, in 10 ani, pretul terenului s-a marit de pana la 200 de ori, crescand de la 5 dolari/mp la 1.000 euro/mp. De asemenea, in anumite zone din cartierul Primaverii, pretul unui metru patrat de teren poate atinge chiar si 5.000 euro/mp.

Cu toate acestea, foarte multe proiecte rezidentiale noi se dezvolta in nord, cumparatorii fiind inca dispusi sa plateasca un pret mai mare pentru a locui intr-o locatie superioara. Pentru a micsora totusi pretul unui metru patrat construit, dezvoltatorii prefera sa construiasca pe verticala, la o densitate ceva mai ridicata, au explicat analistii imobiliari.

Ca o caracteristica generala a proiectelor rezidentiale noi din zona de nord, suprafetele de teren utilizate sunt foarte mari, avand o dimensiune minima de 10 hectare. Acestea pot ajunge insa si pana la 221 de hectare, cum este cazul proiectului Baneasa dezvoltat de grupul Altrom.

Problema principala din nord: infrastructura

In nordul Bucurestiului cea mai importanta problema este infrastructura inadecvata. Aceasta poate duce, in urmatorii ani, la aparitia unor esecuri in ceea ce priveste investitiile imobiliare, au declarat consultantii Colliers, adaugand ca pentru a evita aceasta situatie, multi dezvoltatori asteapta imbunatatirea situatiei inainte de a demara un proiect.

Jucatorii din piata asteapta totusi ca aceste probleme sa fie rezolvate in urmatorii ani, fapt ce ar creste si mai mult gradul de atractivitate al zonei de nord.

Au inceput deja lucrarile de imbunatatire pe DN1, atat pentru largirea sa, cat si pentru fluidizarea traficului venind dinspre Pipera, prin pasarele si un sens giratoriu. De asemenea, datorita dezvoltarii puternice a zonei, autoritatile locale au inceput proiectarea unui drum care sa mearga prin spatele comunei, plecand din soseaua Petricani, precum si largirea la 4 benzi si asfaltarea celor doua rute cu trafic intens: Sos. Pipera-Tunari si strada Erou Iancu Nicolae.

Linia de metrou Aeroport-Gara va creste atractivitatea zonei

Cea mai importanta masura pentru dezvoltarea infrastructurii este proiectul de finantare de catre stat a unei linii de metrou care va lega Aeroportul Henri Coanda de Gara de Nord. Strabaterea acestei linii de la un capat la altul va dura doar 25 de minute si va imbunatati considerabil traficul, au explicat consultantii Colliers

Analistii Colliers estimeaza ca in zone rezidentiale cu vile sau ansambluri exclusiviste, cu un numar relativ mic de locuitori, noua linie de metrou nu va influenta semnificativ cresterea valorii imobilelor.

Acest lucru se explica prin faptul ca locuitorii acestor zone folosesc foarte rar mijloacele de transport in comun, majoritatea avand masini personale. Spre deosebire de aceasta, in zonele cu densitate locativa ridicata, noua linie de metrou poate creste puternic valoarea imobilelor din apropiere.

Pana in prezent, piata rezidentiala de lux din Bucuresti nu a atins nivelul de satisfacere. Cererea foarte mare pentru acest segment se justifica, printre altele, prin cresterea numarului de cladiri de birouri, tendinta fiind de a cauta o locuinta in apropierea serviciului. In aceste conditii, oferta disponibila momentan nu este suficienta pentru a satisface intreaga cerere, au precizat consultantii companiei imobiliare.

De asemenea, oferta nu este nici suficient de variata, zona de nord oferind pana acum doar solutii locative scumpe, cu valori mai reduse pe metru patrat doar la partea de periferie, au spus analistii imobiliari.

5-10% din locuintele exclusiviste sunt vandute ca spatii de birouri

In principal, clientii pentru aceste locuinte sunt fie cetateni romani cu varste cuprinse intre 30-35 de ani, care doresc sa-si achizitioneze o locuinta sau sa investeasca in una printr-o inchiriere ulterioara, fie cetateni straini care intentioneaza sa locuiasca in Romania o perioada mai indelungata. Fondurile de investitii care detin portofolii de imobile pe care le inchiriaza reprezinta un alt segment al clientilor proprietatilor de lux din Bucuresti.

Tendinta companiilor de a se reloca in spatii deschise aflate in cladiri moderne, care sa le asigure intimitate si securitate, asigura vanzarea a 5-10% din locuintele de lux ca spatii de birouri, in zone cu trafic intens, au precizat consultantii Colliers.

Principalele proiecte din Baneasa-Pipera

Baneasa-Pipera este zona cu cel mai mare boom in dezvoltarea imobiliara pe toate sectoarele: atat spatii de birouri (avem importante cladiri de birouri noi mai ales in zona Petricani), cat si retail (Jolie Ville, Baneasa, etc.) si rezidential. In zona Baneasa dezvolta cel mai mare proiect imobiliar pana in acest moment – complexul Baneasa. In zona Pipera predomina cartierele de vile, insa majoritatea dezvoltatorilor au inceput sa se orienteze si spre proiecte de apartamente in blocuri.

In afara de proiectul Baneasa, mai sunt dezvoltate si alte proiecte rezidentiale de dimensiuni mai mari, precum Belvedere Residence, Ibiza Sol, Greenfield precum si alte proiecte mai mici: Liziera Residence, My Dream Residence, Natura Residence, Pipera City Lights, Cortina Residence.

Zona Sisesti-Straulesti-Jandarmeriei-Odai a inceput sa se dezvolte datorita amplasamentului aproape de noile cladiri de birouri, de aeroport si de viitoarele centre comerciale. Cele mai importante proiecte lansate sunt Green Lake si Felicity Residentials.

Green Lake va aduce pe piata un total de 621 de unitati, fiind dezvoltat in 2 faze. Prima faza va livra 118 apartamente si 39 de vile spre sfarsitul anului 2008.

Felicity Residentials este situat in zona Odai, langa padurea Baneasa si va crea o noua comunitate de 1.200 de apartamente. Proiectul ofera de la doua la patru camere in cladiri cu un regim de inaltime de P+2. Interesul pentru acest proiect a fost foarte mare, apartamentele din primele 2 faze fiind epuizate.

Colliers Residential are in prezent un portofoliu in valoare de 2 miliarde euro. Departamentul s-a specializat in ultimii doi ani in vanzarea proiectelor rezidentiale de mari dimensiuni, momentan reprezentand in exclusivitate 18 proiecte, care cumuleaza peste 8.500 de unitati.