Piata de birouri in S1: Cererea a scazut cu 10-30%, bugetele cu 25%

Majoritatea companiilor au inregistrat o tendinta de stagnare, principalul obiectiv fiind mentinerea activitatii pe linia de plutire. Astfel, cresterea afacerii, acumularea de personal nou sau de un capital de imagine sporit, au fost amanate.

De asemenea, majoritatea companiilor raporteaza scaderi ale cifrei de afaceri in procent mare comparativ cu anul trecut (20-50%), ceea ce a determinat o scadere a bugetelor pentru birouri de 25-30%.

„Pentru o suprafata de 100-150 metri patrati, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1.800-2.000 euro”, se arata intr-un studiu realizat de Esop.

In cazul firmelor medii, cele mai cautate spatii sunt in cladirile clasa C si B si vile, de200-300 mp, bugetele medii fiind situate intre 8-12 euro/mp. Companiile mari prefera cladirile de clasa C si B, suprafetele medii cerute fiind de 800-1.200 mp, iar bugete medii se situeaza intre 10-12 euro/mp, se mai mentioneaza in studiu.

In acest context, proprietarii de cladirii libere au fost entuziasmati in prima parte a anului, cand parea ca exista miscare pe piata, din partea celor care incercau sa isi optimize bugetele de inchiriere. In scurt timp s-a dovedit ca 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi de fapt nu aveau o nevoie reala, ci doar testau piata in incercarea de a gasi solutii mai bune de inchiriere, pe care, dupa discutii, la gaseau tot la vechii lor proprietari, asa incat o pondere mica din ofertele de birouri disponibile de pe piata s-au ocupat.

Supra-oferta pe piata de birouri

Pe langa dificultatile de inchiriere create de rastrangerea cererii, anul 2009 a coincis cu o supra-oferta pe piata de birouri pe toate segmentele.

Rata de neocupare e mare pe toate segmentele de birouri: la clasa A este 8-10%, la clasa B si C de 12-14% si la vile de 25-30%.

O noua tendinta pe piata – subinchirierea

In anul 2008, multe companii care s-au mutat in sedii noi si-au inchiriat un surplus de spatiu, pentru o crestere a activitatii in viitor; cum aceasta s-a amanat, acum se vad nevoite sa exploateze acest spatiu pentru a-si optimiza cheltuielile cu sediul.

In acest context, o serie de companii avand un surplus de spatiu de birou, care nu va fi folosit ceva vreme (minim 1 an), incearca sa-si optimizeze costurile prin subinchirierea acestor spatii.

„Majoritatea companiilor care incearca sa subinchirieze se imbata cu apa rece sperand ca vor obtine acelasi pret pe care l-au obtinut si proprietarii de la ei in 2008. Din pacate, in multe cazuri acest lucru nu mai e posibil si trebuie avut in vedere un pret realist, in acord cu noua realitate”, afirma Irina Petrescu de la ESOP.

Chirii mai mici cu pana la 25%

Nu mai e o noutate ca pe toate segmentele, chiriile au scazut considerabil intre 10-25%, in comparatie cu finalul lui 2008, pe fondul a doua cauze principale: supra-oferta din piata pe toate segmentele si diminuarea numarului de potentiali clienti pe fondul crizei.

Este foarte interesat ca pot fi diferente semnificative intre pretul de prezentare al ofertei si cel de tranzactionare.

Cheltuielile de intretinere, un punct sensibil al relatiei proprietar-chirias

„Daca in 2006-2007, nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2,8-3,3 euro/mp, iar la cladirile de clasa B sau B+ se situa intre 1,8 si 3 euro/mp, la sfarsitul anului 2008, cheltuielile de intretinere au urcat spre 4-6 euro/mp”, a afirmat Irina Petrescu, partener in cadrul Esop.

Cresterea este datorata atat escaladarii preturilor la utilitati (energie electrica si gaze in special), dar si cresterii costurilor de management al cladirii (cum ar fi, curatenia, paza, receptia, costuri cu firmele de property management etc).

Desi costurile reprezinta un punct nevralgic al contractului de inchiriere, atat cu chiriasii actuali cat si cu cei noi, putini proprietari fac eforturi in a gasi solutii de optimizare a acestora, pretextand ca sa sunt contracte ferme incheiate cu firmele de administrare.

Astfel, vor avea de castigat acei proprietari care vor gasi solutii pentru a aduce aceste costuri la un nivel acceptabil pentru chiriasi, sustin reprezentantii Esop.

Doar 30% din proprietari sunt constienti de noile conditii de piata

Cu toate acestea, in conditiile in care se ajunge practic la negocieri, se constata ca unii proprietari nu au suficienta deschidere privind conditiile comerciale si termenele de inchiriere.

Este intr-adevar greu ca dupa o perioada de crestere accelerata a chiriilor care a culminat cu 2008, sa accepti o realitate total diferita.

„Multi proprietari raman rigizi, sperand vremuri mai bune. Insa vremea in care stateau clientii la coada la cladiri e de mult apusa. Dupa parerea noastra, orice client serios care ajunge intr-o negociere si face o propunere din piata, nu trebuie scapat din mana”, a aratat Irina Petrescu.

Previziuni: Chiriile ar putea cobori cu 10% din S2 2009

„In a doua parte a anului 2009, chiriile vor urma un trend descendent, care e posibil sa se prelungeasca si in 2010. Estimam o scadere de 5-10% a chiriilor”, au spus reprezentantii Esop.

In acelasi timp, cererea ar putea sa continue si ea trendul descendent pe fondul unei degradari a situatiei economice. Pana la sfarsitul anului 2009, e posibila o scadere de 5-10% a cererii pe segmentul IMM-urilor si cu 15-20% pe segmentul corporate, se mentioneaza in studiul Esop.

„Intr-o piata din ce in ce mai competitiva, proprietarii trebuie sa vina cu idei si solutii noi, adaptate noilor realitati economice, atat in ceea ce priveste oferta comerciala, dar si promvarea ei”, a conchis Irina Petrescu de la Esop.