Preturile locuintelor noi au scazut cu pana la 30% in 2008, chiriile au crescut cu 10-15%

De asemenea, consultantii CBRE-Eurisko considera ca in urmatoarea perioada, preturile locuintelor noi, nejustificat de mari, vor scadea, iar unitatile locative exclusiviste vor deveni in curand inabordabile, pe fondul pretului mare, si vor targeta un segment de piata mult mai restrans.

Pana in prezent, solutiile dezvoltatorilor imobiliari pentru stimularea vanzarilor au constat in oferirea de discounturi sub forma de 1-2 locuri de parcare gratuite (si/sau boxa de depozitare in subsol, mobila de bucatarie, televizor plasma, computer) si chiar reduceri din pretul final de vanzare daca se achita un avans mai mare de 20-30% ori daca se achizitioneaza mai multe locuinte.

Alte proiecte vand unitatile locative „la rosu”, ori reduc standardele de confort.

[img=99][/img]Aceste reduceri de pret au fost determinate de o scadere dramatica a cererii efective de locuinte incepand cu luna octombrie 2008. In contextul crizei economice globale, pe piata a fost restrictionat accesul la credite bancare. Masura a afectat deopotriva companiile si persoanele fizice, generand reducerea drastica a tranzactiilor incheiate atat pe piata locuintelor noi, cat si a celor vechi.

In prezent, bancile mai finanteaza foarte putine proiecte rezidentiale, respectiv doar pe acelea care beneficiaza de o locatie foarte buna, iar clientii persoane fizice trebuie sa detina un avans de 30-50% din valoarea proprietatii imobiliare pe care doresc sa o achizitioneze pentru a putea obtine un credit ipotecar.

Locuinte livrate in 2008

Potrivit analizei CBRE Eurisko, in 2008 au fost livrate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov un numar record de 3.750 de unitati locative in ansambluri rezidentiale (dublu fata de livrarile din 2007), 95% dintre acestea fiind apartamente.

Acestor unitati li se adauga locuintele finalizate in regie proprie. Proiectele rezidentiale de mici dimensiuni (dezvoltari rezidentiale de tipul unui singur imobil de apartamente cu regim mic de inaltime) au fost realizate in totalitate, iar cele de dimensiuni medii si mari au finalizat doar o faza a proiectului (maxim 100-150 locuinte). Cateva dintre proiectele terminate in 2008 au avut ca data de finalizare anul 2007, insa lucrarile de constructie au suferit amanari.

De asemenea, analistii CBRE Eurisko au specificat ca s-au anulat multe rezervari si ante-contracte incheiate pentru vanzarea locuintelor, deoarece persoanele respective nu mai sunt eligibile pentru contractarea unui credit ipotecar. Aceste unitati locative se vor regasi probabil in 2009 pe piata spatiilor rezidentiale destinate inchirierii.

In 2008 a scazut semnificativ si numarul de unitati locative achizitionate de fondurile de investitii, de la 40% din numarul tranzactiilor in 2007, la 10% din totalul tranzactiilor anul trecut.

Zonele cu cele mai multe proiecte rezidentiale

In prezent, in zona de nord se afla in constructie cele mai multe proiecte rezidentiale, respectiv 36,11% din numarul total de ansambluri dezvoltate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov.

Urmatoarele zone preferate de dezvoltatori sunt estul si vestul, unde se dezvolta in prezent 27,78% si, respectiv, 25% din proiectele aflate in curs de constructie. Proiectele lansate in aceste zone se adreseaza clasei medii, caracterizandu-se prin regim mai mare de in inaltime, spatii locative mai mici si o calitate medie a finisajelor si facilitatilor oferite. Sudul se dezvolta mai lent si se adreseaza clasei medii-inferioare. Acesta reprezinta doar 4,16% din proiectele aflate in constructie in Bucuresti-Ilfov.

In centru, predomina dezvoltarile singulare de genul unui imobil de apartamente din cauza lipsei terenurilor libere disponibile, fapt explicat si prin numarul mic de proiecte care nu depaseste 7%.

Nivelul chiriilor in 2008

[img=87][/img]Pe parcursul anului 2008, chiriile s-au majorat cu un procent cuprins intre 5-10% pe segmentul ofertelor exclusiviste (penthouse, vile clasice), in vreme ce chiriile pentru segmentul superior si mediu-superior au cunoscut o usoara reducere de 5-15% in a doua parte a anului, pe fondul crizei financiare internationale.

Chiriile se diferentiaza in functie de locatie, numar de dormitoare, finisajele si facilitatile oferite. Nivelul chiriilor de top va fi in continuare ridicat, justificat prin prisma faptului ca ofertele exclusiviste sunt limitate ca numar si locatie.

Piata inchirierilor de spatii rezidentiale de lux a pastrat in 2008 aceleasi caracteristici ca si in anul precedent, oferta continuand sa fie insuficienta comparativ cu cererea, potrivit datelor CBRE Eurisko. Analistii companiei de consultanta imobiliara considera ca 75% dintre proprietatile de pe piata inchirierilor de lux s-au inchiriat la valori cuprinse intre 2.000 si 5.000 euro pe luna.

Cele mai cautate zone pentru spatiile rezidentiale de lux destinate inchirierii sunt cele nordice si centrale, concentrate in perimetrul cuprins intre Baneasa-Pipera si Centrul istoric.

In 2008 s-a remarcat disparitia ofertelor disponibile in zona Cotroceni, concomitent cu aparitia unor zone noi de interes ca Stefan cel Mare, Tei, Straulesti, unde a fost demarata constructia unor noi ansambluri sau imobile de apartamente pentru vanzare si inchiriere, care vor contura mai bine oferta pe segmentul mediu si mediu-superior.

[img=98][/img]Cele mai solicitate proprietati de inchiriat in 2008 au fost locuintele cu 3 dormitoare, care au reprezentat 42% din numarul total de proprietati inchiriate.

Urmatoarele tipuri de unitati rezidentiale preferate de clienti au fost apartamentele cu 2 dormitoare, care au reprezentat 25% din numarul total de proprietati inchiriate in perioada analizata. Numarul vilelor inchiriate in perioada analizata reprezinta doar 18% din totalul tranzactiilor efectuate, deoarece numarul ofertelor existente pe piata este foarte redus.

Companiile care au inchiriat cele mai multe spatii rezidentiale de lux in 2008 provin din domeniul productiei industriale si energetice (46%), urmate de cele din domeniul serviciilor financiare si pentru afaceri (13% fiecare). La polul opus se situeaza companiile ce ofera servicii de turism si recreative, care au inchiriat aproximativ 3% din numarul total de spatii rezidentiale de lux.

Piata inchirierilor de locuinte noi din Romania nu este inca dezvoltata la nivelul tarilor vest-europene, principala dovada in acest sens fiind faptul ca 95% din locuintele ce se construiesc in prezent sunt destinate vanzarii.

Aceasta piata a inceput sa prinda contur la mijlocul anilor ’90, cand anumiti dezvoltatori s-au orientat spre construirea unor ansambluri rezidentiale de lux, exclusiv pentru inchiriere.

North Star Mansion, Imperial Mansion, Clima Residence, Arbore Compound, Zenith Mansion, Zodiac Compound si Green Gate Residence sunt cateva exemple de astfel de proiecte construite in zona Pipera-Iancu Nicolae.

Noile ansambluri rezidentiale livrate anul trecut au diversificat oferta, deoarece o mare parte din noile unitati locative tranzactionate la vanzare s-au regasit ulterior pe piata spatiilor rezidentiale disponibile pentru inchiriere.

Solicitarile din partea corporatiilor au scazut usor in a doua parte a lui 2008, fiind o consecinta a masurilor de reducere a activitatii desfasurate in tara noastra, pe fondul crizei financiare internationale.

In 2008 s-au inchiriat cu precadere apartamente (81% din totalul spatiilor inchiriate), in detrimentul vilelor (19% din totalul spatiilor inchiriate). Cererea pentru vile se mentine foarte ridicata, insa numarul ofertelor este limitat.