Tentativele de reorganizare ale imobiliarilor: Trag de timp sau isi repara greselile in ultimul ceas?

Numarul insolventelor si falimentelor din domeniul imobiliar cresc anul acesta, desi in general, pe pietele din Romania, tot mai putine firme intra in incapacitate de plata.

Pana cand trendul de scadere va ajunge si pe segmentul imobiliar, dezvoltatorii presati de creditele uriase si incasarile in scadere aleg sa isi ceara insolventa si sa incerce sa se reorganizeze. Au sanse planurile lor de reorganizare pe piata actuala sau incearca pur si simplu sa traga de timp pentru o perioada mai buna?

Cele doua alternative nu se exclud reciproc, avand in vedere ca o reorganizare are loc pe o perioada de cativa ani, perioada in care dinamica pietei poate fi alta. Totusi, in multe din cazurile de insolvente din imobiliare problemele sunt majore, iar falimentul pare a fi eminent.

Analizand o serie de planuri de reorganizare depuse la mai multe case de insolventa de pe plan local, DailyBusiness.ro a sesizat cateva caracteristici cheie ale acestora. Companiile care inca nu au demarat constructia proiectelor incearca o reorganizare prin atragerea unor finantari din surse alternative. Printre acestea, RI Investment, care avea mai multe proiecte rezidentiale in Bucuresti si alte orase.

Pe de alta parte, cei care au deja proiecte finalizate sau aproape finalizate se gandesc ca dupa doi ani de criza, sa scada preturile. De exemplu, Kronvest, care are cateva sute de apartamente in Brasov. Un caz similar il reprezinta si ansamblul Toamnei Residence din Baia Mare.

Problema insolventelor „intarziate” nu este insa relevanta doar pentru imobiliare. Una din principalele cauze care au determinat insolventele de pe piata locala este, potrivit oficialilor Casei de Insolventa Transilvania (CITR), faptul ca managerii au intervenit foarte tarziu dupa instaurarea crizei.

Problema este relevanta in special pe segmentul rezidential nou, unde proprietarii apartamentelor noi au ramas „in negare” mult timp dupa declansarea crizei si au pastrat preturile intacte sau au oferit discount-uri nesemnificative.
[quote=Casa de Insolventa Transilvania]90% din firmele locale aflate in insolventa iau calea falimentului[/quote]
Acum, vedem in planurile de reorganizare ale unor dezvoltatori scenarii de discount-uri de peste 30% si chiar planuri de vanzare a unor locuinte de lux la preturi pentru low-class, cum este cladirea 5 din proiectul Tampa Gardens din Brasov.

Specialistii in insolventa vad in cazurile de reorganizare pe segmentul rezidential o solutie mai eficienta decat falimentul, mai ales ca aruncarea in piata a cateva zeci sau sute de apartamente ar duce iminent la o scadere a preturilor.

Valentin Ilie, directorul executiv al Coldwell Banker, a declarat, anterior, pentru DailyBusiness.ro, ca preturile locuintelor ar putea scadea puternic in 2011, doar in cazul in care bancile ar arunca in piata un numar mare de apartamente executate silit.

Daca unii dezvoltatori au mizat pe reorganizare in speranta de a repara in ultimul ceas greselile lipsei de adaptare la noua piata imobiliara, altii au admis mai mult sau mai putin direct ca incearca sa traga de timp prin aceasta procedura si ajung sa lupte chiar impotriva creditorilor.

Un astfel de exemplu este situatia proiectului rezidential Blue Tower din Capitala, care a intrat in faliment, dar dezvoltatorul a facut recurs.

Oficialii Copper Beech, dezvoltatorul Blue Tower, au anuntat ca vor face recurs daca planul de reorganizare nu va fi acceptat. Demersul va mai mentine starea incerta a proiectului inca un an.

Insolventa, un mod de a amana rezolvarea problemelor

Insolventa a fost privita si de alte companii ca o modalitate de a trage de timp si de a se proteja de creditori. In 2009, dezvoltatorul proiectului Pallady Residence din Capitala si-a bagat in insolventa o firma prin care detinea un teren. La aceea data, oficialii dezvoltatorului explicau ca aceasta este o modalitate prin care isi acorda o perioada de timp pentru a rezolva problemele financiare. Totusi, in acest caz nu s-a gasit nicio solutie, iar in prezent terenul este executat silit.

Bancile realizeaza in prezent ca garantiile pe care le au pentru imprumuturi nu mai pot acoperi creantele, ca urmare a devalorizarii activelor imobiliare si si-au schimbat atitudinea fata de dezvoltatori.

Totusi, aceasta schimbare este valabila in principiu pentru activele deja construite, terenurile goale fiind de cele mai multe ori executate silit.

Oficialii CITR spun ca o reorganizare depinde si de evolutia pietei pe care evolueaza acea firma.

Astfel, pe rezidential nu se estimeaza imbunatatiri ale pietei in acest an, astfel ca reorganizarile ar putea sa nu isi arate roadele chiar atat de repede.

In schimb, in domeniul proiectelor de retail exista in prezent doua falimente. Aici s-a atins deja „fundul prapastiei” si piata va incepe sa se imbunatateasca. „Retailerii pe care noi ii avem in portofoliu si-au platit chiriile la zi. Asta are un impact pozitiv si pentru business-ul proprietarilor de mall-uri”, spun oficialii Casei de Insolventa Transilvania.

Pe segmentul de retail a fost deja vandut un activ la licitatie publica in 2010, iar in acest an urmeaza sa fie scos la vanzare si al doilea, City Mall. Numarul de vanzari de pe acest segment este mai mare si pentru ca produsele sunt mai de interes pentru potentialii investitori, segmentul de retail fiind usor imbunatatit, iar preturile de vanzare ale activelor fiind reduse.