Dezvoltatorii imobiliari platesc pana la 1 mil. euro pentru utilitati

Compania austriaca Ettinger Bau a alocat, de pilda, 100.000 euro pentru amenajarea drumului de acces catre intrarea intr-un ansamblu imobiliar din Crevedia, inca 100.000 euro pentru contractul cu Electrica si 80.000 euro pentru contractul pentru gaz, urmand sa mai investeasca si in bransarea la apa si canalizare.

O alta companie dezvoltatoare, Om Real, al carei prim proiect rezidential se afla la 300 de metri de intrarea in orasul Sibiu, a investit 1 milion de euro pentru infrastructura si utilitati. Proiectul acestei companii va cuprinde 56 de vile.

„Este greu de spus cat din investitie este necesar pentru infrastructura si utilitati. Depinde de fiecare teren in parte si unde este amplasat”, spune Roxana Baditoiu, administratorul Om Real.

Cum să-ți alegi zona unde îți cumperi un apartament. Ghid pentru românii care vor să se mute

Achiziția unui apartament reprezintă o decizie majoră, care influențează nu doar calitatea vieții pe termen scurt, ci și valoarea investiției pe termen lung. Alegerea locației…

Creștere semnificativă a tranzacțiilor imobiliare în aprilie 2024: Bucureștiul și Ilfovul în fruntea valorii tranzacțiilor

Potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), luna aprilie 2024 a înregistrat o creștere semnificativă în sectorul tranzacțiilor imobiliare din România. La nivel…

„Nu este vorba doar de investitiile in sine, ci si de birocratie, pentru ca spre exemplu, extinderea retelei de racordare la gaz se accepta foarte greu, iar procesul obtinerii de aprobari poate dura 1-2 ani”, a mai spus Roxana Baditoiu.

Raportandu-ne la terenurile din zonele adiacente Capitalei, canalizarea, reteaua de apa, de energie electrica, conductele de gaz si asfaltarea drumului sunt cele mai importante utilitati ale unui teren, deoarece presupun costuri majore pentru proprietari. Totodata, acestia au nevoie de proiectul intocmit de institutiile abilitate pentru a beneficia de utilitati, ceea ce ingreuneaza procesul de tranzactionare a suprafetei pusa in vanzare, au declarat analistii de la agentia imobiliara Eurometropola.

Canalizarea ca sursa de costuri

Totusi, cel mai important „amanunt” pentru un investitor atunci cand cauta teren pentru a dezvolta un proiect imobiliar poate fi considerat canalizarea, deoarece are potentialul de a deveni o sursa de costuri semnificative.

Din acest motiv, pretul unui teren care are canalizare este, in unele cazuri extreme, si cu 200% mai mare decat unul care nu dispune de canalizare, au precizat consultantii Eurometropola.

Pretul unui teren fara curent electric este cu aproximativ 10% mai mic fata de o suprafata unde proprietarul are acces la o sursa de energie.

Per total, valoarea investitiei in utilitati reprezinta 10-20% din pretul de vanzare al metrului patrat de teren. Acest procent difera in functie de dimensiunea terenului si complexitatea proiectului, au adaugat reprezentantii Eurometropola.

PUZ-ul ridica pretul cu 10-25%

In ceea ce priveste terenurile din Bucuresti, pretul variaza in functie de documentatia realizata pentru terenul oferit. In cele mai multe situatii, un investitor care manifesta interes pentru a achizitiona un teren prefera ca proprietatea tranzactionata sa aiba toate autorizatiile deja obtinute, pentru a reduce timpul de asteptare dintre momentul cumpararii terenului si cel al demararii lucrarilor de constructie, au declarat reprezentantii Eurometropola.

Astfel, pe langa documentatia obligatorie pentru terenurile intravilane, fara de care procesul de vanzare-cumparare nu poate avea loc, cei mai multi dezvoltatori doresc sa achizitioneze terenuri cu documentatie suplimentara. In acest sens, existenta Planului Urbanistic Zonal (PUZ) si Planului Urbanistic de Detaliu (PUD) ridica valoarea proprietatii cu 10-25%, au adaugat acestia.

Preturile terenurilor cu utilitati sunt superioare celor care nu au utilitati si nu se afla in zone cu o infrastructura satisfacatoare, insa pentru a-si vinde proiecte acestia trebuie sa investeasca in utilitati.

Utilitatile pot ridica pretul terenului in medie cu pana la 80%

Utilitatile de care dispune un teren au o influenta directa asupra valorii pe care un potential cumparator ar trebui sa o achite. Diferenta dintre pretul unui teren cu utilitati si unul fara utilitati variaza, de cele mai multe ori, intre 30-80%. Decalajul mai este determinat de zona si de amplasamentul fata de utilitati, au explicat reprezentantii agentiei imobiliare Eurometropola.

De exemplu, un teren de 2.500-5.000 metri patrati, cu posibilitate de racordare la reteaua de electricitate si conducta de gaze, situate la 1-2 km, amplasat in Corbeanca, se propune spre vanzare la pretul de 30-35 euro/mp, pe cand o suprafata unde toate aceste racordari sunt deja realizate se ofera spre vanzare la pretul de 70 -120 de euro/mp, au adaugat analistii Eurometropola.

Expertii evaluatori afirma ca autorizatia de constructie se obtine mai usor pentru un teren aflat in intravilan, decit pentru unul din extravilan, pentru care sint necesare demersuri suplimentare, precum scoaterea din circuitul agricol si obtinerea planului urbanistic.

„Ar trebui ca autoritatile locale si dezvoltatorii sa colaboreze foarte strans pentru a rezolva problemele legate de infrastructura din zonele unde terenurile au un potential mare de dezvoltare pentru proiecte rezidentiale”, a afirmat Iulian Minciu, PR manager la agentia imobiliara Eurohouse.

In realitate, dezvoltatorii sunt nevoiti sa aloce fonduri substantiale pentru finantarea utilitatilor publice si a infrastructurii inainte de demararea sau de inaugurarea unui proiect rezidential.

De aceea, acestia spun ca sunt nevoiti sa cheltuiasca mai mult decat ar trebui pentru aceste lucruri pentru la care este necesar sa contribuie si autoritatile locale sau centrale.

Si lucrarile de consolidare fac loturile mai scumpe

In anul 2008 se va intensifica tendinta investitorilor de a migra spre zonele limitrofe Capitalei, ca o consecinta a cresterii preturilor la terenurile cu suprafete nesatisfacatoare din interiorul orasului, au precizat analistii imobiliari ai companiei EuroMetropola.

Tentatia este de a alege un teren ieftin. „Insa nu se tine cont de investitiile ulterioare, care pot sa fie destul de insemnate din cauza compozitiei solului. Acesta va trebui consolidat, astfel ca proprietarul terenului va mai achita in jur de 10-15%, uneori chiar mai mult, poate si 25-30%, depinde de ce aprobari si ce investitii ulterioare sunt necesare”, a precizat Iulian Minciu de la Eurohouse.

In acest caz, un teren achizitionat cu toate utilitatile poate fi cu 10-15% mai ieftin comparativ cu un teren fara utilitati dar care necesita investii dupa achizitionare, a adaugat Minciu, care a explicat ca acesta este motivul pentru care este indicat sa se solicite un certificat de urbanism.

Certificatul de urbanism este important, deoarece terenul trebuie sa aiba o dimensiune minima stabilita, in functie de zona, prin reglementarile urbanistice, utilizarile admise, o anumita deschidere la strada, retragerile fata de aliniament, limitele laterale si cea posterioara, inaltimea maxima admisa, aspect exterior si distanta prevazuta fata de imobilele vecine.

In plus, in eventualitatea in care pe sub terenul respectiv trec retele de utilitati, atunci primul lucru care se incearca este ridicarea constructiei la distanta stabilita de furnizor fata de acestea, au explicat analistii Eurohouse.

„In functie de aceste aspecte se poate evalua daca investitia intr-un astfel de teren e viabila, de aceea ar fi bine ca viitorul proprietar sa sa asigure ca terenul dispune de toate utilitatile necesare (apa, canalizarea, gaze), pentru a fi scutit ulterior de eforturi (nu neaparat financiar) pentru aducerea utilitatilor, chiar daca la prima vedere un teren fara utilitati pare mai atractiv ca pret”, a spus Minciu.

Daca un dezvoltator e dispus sa achizitioneze un teren in care va trebui sa investeasca in utilitati in defavoarea unuia care sa le aiba incluse, face aceasta alegerea luand in calcul faptul ca pretul de achizitie pentru terenul fara utilitati insumat cu pretul instalarii acelor utilitati va fi mai redus decat pretul unui teren avand toate facilitatile, a mai precizat PR manager-ul companiei Eurohouse.

Acest lucru se intampla insa foarte rar. In general, dezvoltatorii prefera terenurile cu utilitati, pentru ca procesul care presupune aducerea utilitatilor pe un teren dureaza destul de mult, timp pretios pentru un dezvoltator care are un plan bine structurat de la momentul inceperii constructiei si pana la momentul inaugurarii, a adaugat Minciu, adaugand ca proiectele in extravilan sunt net inferioare ca numar celor din intravilan.

In plus, achizitionand un teren fara sa ai date despre el in speranta ca investitiile ulterioare in utillitati vor fi scazute poate fi nefundamentata caci pe terenul respectiv s-ar putea sa nu se poata construi, a mai spus Minciu.

Cele mai multe terenuri tranzactionate in jurul Bucurestiului sunt agricole

Cea mai mare parte a terenurilor tranzactionate in jurul Capitalei sunt extravilane, ulterior fiind trecute in regim intravilan deoorece sunt pamanturi arabile, au spus consultantii Eurohouse.

Astfel, pentru ca terenul respectiv sa devina construibil, proprietarul trebuie sa astepte aproximativ un an (in conditiile demararii procedurilor de scoatere din circuitul agricol si introducerii in intravilan). Investitorul trebuie sa plateasca pentru trecerea loturilor de teren in regim intravilan, a precizat Minciu.

Asa ca terenurile aflate in locatii foarte bune au avut si au in continuare o mare cautare, ceea ce duce si la o crestere a preturilor lor, a mai spus Minciu.

Potrivit reprezentantilor agentiei imobiliare locale GWA Asco, multi dezvoltatori asteapta ca autoritatile sa opereze investitii in infrastructura inainte de a incepe constructia proiectelor din zonele limitrofe Bucurestiului.

„A astepta ca autoritatile sa opereze investitia nu este o idee buna”, a spus Emilia Nicoara, administratorul dezvoltatorului austriac J. Ettinger Bau, companie care investeste intr-un proiect rezidential in Crevedia.

„De multe ori raspunsul autoritatilor este vom face cand va fi in plan, iar pentru un dezvoltator singura solutie este sa opereze singur investitia si sa creasca pretul de vanzare al locuintelor”, a adaugat Emilia Nicoara.

Investitiile dezvoltatorilor in utilitati si infrastructura pot reprezenta circa 10-15% din pretul de vanzare in cazul vilelor , a declarat Nicoara.

Nu se poate estima un procent al costului asupra infrastructurii care sa fie amortizat de pretul locuintelor, fiecare proiect rezidential are amploarea si complexitatea lui, iar investiile in infrastructura sunt foarte diverse, a precizat Minciu.

In ceea ce priveste ponderea terenului in costul final al construirii unei case/ vile se poate da urmatorul exemplu: pe un teren de 500 mp pe care se construieste o casa de 200 mp, se poate aloca un pret pentru un teren in apropierea Bucurestiului de 100-150 euro/ mp. Pentru blocuri, calculul poate sa difere mult, in functie de coeficientii urbanistici ai zonei in care se construieste: per total, ponderea terenului in costul constructiei este esential mai mica in afara Bucurestiului fata de zonele din interiorul orasului, a explicat reprezentantul Eurohouse.

Preturile locuintelor in proiectele rezidentiale sunt influentate de astfel de investitii, dar mai importante sunt aspecte precum pretul de achizitie al terenului, costul materialelor de constructie, dotarile locuintelor si imprejurimile, a adaugat Iulian Minciu.